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根据今年前7个月的数据，拉动经济的三驾马车疲软，但固定资产投资增速已降至5.5%的历史低点，但房地产开发投资增速已超过10%。根据国内法律，房地产销售的增长率大约比房地产投资的增长率提前半年。然而，在这个房地产周期中，商品房销售的增长率已经下降了一年半，而房地产投资的增长率却不断达到新高。为什么在房地产销售中引导投资的法律失败了？什么支撑着房地产投资的高速增长？高增长背后的结构性问题是什么？从长远来看，这些问题意味着什么？根据房地产的结构变化，预测房地产投资的未来趋势。
要点:
通过对房地产投资结构的分析，我们可以发现不断上升的土地购买成本是推动房地产开发投资的主要力量。剔除这一块后，房地产建设和安装投资增速大幅下降，这是今年工业经济放缓的原因之一。
土地购置费是一个相对滞后的指标，滞后于土地交易状况。今年以来，土地交易价格同比增长率大幅下降，这意味着土地购置费的高增长难以维持。
从结构上看，中国的房地产市场也是分化的。大中城市的房地产销售、价格和投资远弱于小城市，这主要是受棚改货币化的影响。例如，今年上半年，一、二线城市的房地产投资增长率下降到6.2%，而其他城市的房地产投资则大幅增长，达到14%。
为了解决以往政策过度刺激造成的房地产存量问题，政府近年来提高了住房货币化安置的比例，刺激了中小城市房地产市场的短期“繁荣”。然而，根据人口流动的规律，中小城市长期缺乏需求支撑，因此，在“棚改”的浪潮消退之际，销售、价格和投资似乎火爆的345线房地产市场可能面临长期“衰退”。
房地产投资高增长:全部由土地购买支持
今年以来，房地产投资已经成为经济中的一个亮点。在工业生产和固定资产投资增速双双下降的背景下，截至7月份，中国房地产投资累计增速保持在10.2%，而去年全年增速仅为7%，意味着今年房地产投资增速有所回升，成为固定资产投资增长的主要支撑力量。
从另一个角度来看，在过去，房地产销售带动投资约半年，但这一轮房地产销售增长从2017年初开始急剧下降。然而，直到现在，房地产投资的增长率一直在上升而不是下降，销售主导投资的规律似乎“出了问题”。
房地产投资增长率与销售增长率的偏差(%)
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