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最近，在宝山区古村镇的上海机器人工业园，一片闲置了十多年的2.71公顷土地正在逐渐恢复生机。根据计划，这片土地将开发机器人集成、汽车智能、车辆离线检测等功能。
这是宝山区2016年收回的长期闲置土地，由区土地储备中心管理。今年3月，这块土地被赛赫智能设备公司重新出售并赢得，这进一步扩大了机器人的核心主导产业。
宝山区作为上海的老工业基地和能源港口基地，工业用地在全市各区的比重很高。如何节约大量低效工业用地一直是宝山区一件非常重要的事情。今年以来，保山已完成低效工业用地1137.5亩的振兴，占全年总量的63%。突破现有工业用地改造的瓶颈，大力创新工业用地振兴的路径，不仅能使保山突破改造发展的“最后一公里”,也是突破空之间资源瓶颈、提高经济密度、提高投入产出效率的有效途径。
首先规划并优化区域布局结构
目前，在保山的300平方公里的面积中，现有建设用地达到246.6平方公里。根据规划要求，2035年前仍需减少2-3平方公里。
规划先行，优化区域布局结构已成为盘活低效用地的前提。宝山区制定了产业布局规划，明确了北部先进制造区、中部生产服务区、南部科技商务区、东部(北部)国际航运中心等“四大区域”的产业功能布局，形成了结构完善、功能互补的区域产业布局规划。同时，结合区域“1+4+4”产业体系，明确界定城镇和工业园区的主导产业及其产业链的价值终端定位，实现“一镇一策”。
例如，古村镇以Fanuc机器人为龙头，明确机器人和智能硬件的产业定位，推动上海机器人产业园集聚一批国际国内知名企业，打造机器人产业集群；大厂镇依托B&Q、红星美凯龙等企业，大力发展现代家装设计产业；宝山工业园依托CSSC、华宇集团等企业，积极加强邮轮、新能源汽车、智能设备等制造业。
经过规划，宝山区严格控制土地供应和工业项目准入，加强源头控制，真正引进好项目，有效提高全区工业发展质量。例如，保山工业园区原有的太平洋机电大厦占地近400亩，基本上是免税的。在区级采购和储存后，区级平台公司租赁了217亩土地为华宇汽车开发新能源汽车的关键零部件。华宇电机和华英麦格纳电气传动两个制造项目投产后，年产值将达到45亿元，税收将达到2.5亿元。预计每亩税收将达120万元，工业能源水平和效益将有很大提高。
保山针对不同的价值细分，制定了差异化的准入标准，鼓励南北产业的互补联动和整体发展，提高了基层资源统筹的积极性。例如，赛赫智能项目最初是从区级投资平台——航运经济开发区引进的，最终因土地短缺而落户古村镇。根据整体激励方案，5年内航运经济开发区和古村镇将按照企业所得税分成50-50份，充分调动项目引进方和土地资源方的积极性。
政策突破，持续振兴土地能源效率
土地收集和储存后，是否所有原有的建筑都需要拆除和重建？在保山，答案是“不”。
在宝山工业园区，完成原太平洋机电项目地块的采购和储存后，在重新租赁的过程中，所有有地面的建筑都创新性地租赁给华宇汽车公司，节省了9个月的土建时间。在企业对原有建筑进行适当装修后，新能源汽车的核心部件就可以开发制造出来了。
同时，该项目首先探索了企业土地租赁，积极推进土地生命周期管理，然后根据企业的收益进行转让。在土地改造过程中，这种方法不仅可以节约产业发展成本，还可以提高产业落地速度。
宝山工业园前太平洋机电大厦
华宇汽车项目渲染
宝山区土地规划局局长王静告诉记者，根据全市低效工业用地振兴的相关政策，结合实际情况，宝山区修订了《低效工业用地振兴实施意见》，进一步拓展和探索了振兴机制和配套政策。根据宝山工业园(北区)和上海机器人工业园(古村)等“104”地块，确定了7种具体的振兴方式，包括土地回收再转让、剩余土地分割转让或储存、工业用地增加容积率、主体开发利用调整、在建项目转让、标准厂房工业用地调整、标准厂房建设和R&D总部综合物业建设。针对规划集中建设区和工业园区外的“195”区域土地利用，界定了两种方式的盘活收购和存量改造，围绕发展优质产业实施差异化资源配置和政策供给。
值得一提的是，保山在现有土地的振兴过程中，注重按照城市有机更新的模式，改善工业园区的建筑风格和环境景观，改善工业园区的交通和公共设施。
保山市工业园平台公司同意收购原有低效工业用地后，通过园区规划的调整和升级，土地的容积率从0.5提高到2.0，今年转移到临港集团建设城市工业科技绿洲项目，大力引进总部经济和R&D中心。在施工方案中，应提前优化建筑布局、绿色景观、城市天际线、出入口设置和地下停车库的设计，并提前组织专家评审。签订转让合同后，项目立即获得了设计方案的批准，不仅提高了工业能源水平，也改善了园区的工业风格和景观。
创新管理，提高项目落地进度
在现有土地的振兴利用中，宝山区应成为“营业员”，注重创新审批管理方式，加快重点工业项目的审批，确保重大工业项目顺利落地。
今年，区政府确定了38个主要工业项目，其中绝大多数是振兴现有土地并重新利用的项目。土地出让前，审批部门主动从控制性调整和申报阶段介入，提出可操作性的规划管理意见和建议，帮助建设部门深化优化设计方案并提前公示。控制规则调整获得批准后，将立即发布该方案的预审意见。由于对前期方案的深入审查和充分沟通，节省了原设计方案30天的法定审查时间，项目的落地进度大大提高。
今年上半年，保山还对重点项目进行了建筑师责任制和绿色通道试点。首批试点上海新通联项目和上海西浦汉芯电子科技项目将规划设计方案审批与规划许可审批相结合，有效简化了审批流程，审批时间从2个月以上缩短至1天。与此同时，对于重大改造项目，将签署所有土地转让合同，同时发放土地规划许可证，并在1-3天内发放建设计划批准，同时发放建设规划许可证和施工许可证。
宝山区区长范邵军表示，今后，按照集约节约土地资源的要求，存量将一方面放开，更多的空房将腾出，用于产业发展调整；另一方面，我们将围绕保山“1+4+4”产业体系加大大型企业的招商力度，通过产业链上下游投资、平台投资和业务引进，全力推动一批机器人和智能硬件项目落户保山，加快一批新材料项目落地。
保山还将充分发挥“区域企业合作、品牌联动”的优势，加强与临港、金桥等市场力量的合作，提升园区发展强度和投资强度，不断提升经济密度。与此同时，针对三条轨道交通线沿线600多万平方米的工业载体，大力推进“租税联动”等政策措施，载体企业的注册率、落地税率和单位产出率大幅提高，确保年底有12家1亿元的载体。
保山市工业园区原有低效地块
临港新工业厂房效果图
南达区和吴淞工业区被列为上海五大过渡区，总面积32平方公里，是一种不可多得的“衣料”。对于未来的南大生态智慧城市，规划并升级6平方公里的整体面积，全面提高土地容积率和产出效率，增加工业用地比例。同时，我们将高标准建设吴淞创新城，确定科技和文化创新的定位，深化与宝武集团新一轮战略合作，加快推进宝武特钢“打造家园”城市更新、宝武不锈钢吴淞文化艺术城等重点改造项目的开发建设。
