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说到房地产，几乎所有买过房子的人都可以称为“专家”。毕竟，房子是居民资产结构中最大的资产，可以用来“改变他们的命运”。谁没有研究过它难忘？如果我认为房地产存在“泡沫”，我就要受到很多人的指责，因为这被怀疑降低了他们的“资产价值”。最近，疫情仍在继续，但深圳、杭州、南京、成都等一线和二线城市的房地产却出乎意料地火爆。为此，我想谈谈过去的一些事件和感受。
中国房地产:理性繁荣还是非理性繁荣
罗伯特·席勒，2013年诺贝尔经济学奖获得者。席勒)是我非常钦佩的经济学家。他是行为金融学的创始人之一。我从20世纪90年代初开始研究中国的资本市场。起初，很难理解a股的长期高估值，所以我试图从行为和心理的角度寻找答案。后来，我终于找到了席勒的杰作《非理性繁荣》。
还有一个关于非理性繁荣的经典故事。1995年底的一天，由美联储主席艾伦·格林斯潘召集的专家们就股票市场交换了意见。大家一致认为股市处于过热阶段，投资者应该注意。席勒教授称这一特殊阶段为“非理性繁荣”。两天后，美联储主席艾伦·格林斯潘(Alan Greenspan)在一次私人晚宴上发表讲话，将当时的股市描述为“非理性繁荣”。
虽然这只是一个非正式的发言，但发达国家的股票市场已经作出了默契的回应，日经指数下跌了3.2%，德国dax指数下跌了4%，英国富时指数下跌了4%，美国道琼斯指数在上半年下跌了2.3%。然而，管理层的警告只是让投资者在短时间内清醒，美国股市继续推动全球股市上涨。美国股市的真正下跌发生在2000年年中，也就是格林斯潘发出警告的五年后，而中国股市则跟随美国网络股的泡沫，直到2001年年中才开始下跌。
我记得在2007年3月，我认为a股也出现了非理性的繁荣，所以我在《新财富》的专栏里发表了一篇“资产扩张下的估值缺陷”的文章，试图从行为金融学的角度解释a股非理性的原因。
2009年，我终于在上海交通大学的一个研讨会上见到了席勒教授。当时，世界正经历美国次贷危机造成的经济衰退。他在演辞中说:“我很担心上海的楼价。”让我问一下:你认为中国的房地产泡沫会立即破裂吗？他回答说:“我不知道它是否会破裂，但上海一直被比作纽约和伦敦。”也许这个比较基准是错误的。例如，伦敦和纽约的房价已经被高估了，但上海的房价甚至被高估了。加州房价与收入的比率是8到10倍，而中国深圳是36倍。
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——从上市公司业绩增长分布范围来看，整体a股业绩增长率下降100%以上的公司有521家，实现正增长的公司只有566家，仅占披露公司的36.0%。从上市公司业绩增长分布范围来看，整体a股业绩增长率下降100%以上的公司有521家，业绩增长率在[-100%，-50%]和[-50%，0]范围内的公司分别有265家和220家，实现正增长的公司只有566家，仅占披露公司的36.0%
