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近年来，房屋租赁市场的发展已经进入快车道。租房已经成为实现人们生活的重要组成部分。刚刚结束的中央经济工作会议提出，要发展住房租赁市场，特别是长期租赁市场，保护租赁利益相关者的合法权益，支持专业化、制度化的住房租赁企业发展。制度化的长期租赁住房也开始在各地进行测试。
长期租赁住房的发展前景如何？我们面临什么样的问题和困难？从现在开始，这一期将推出一系列关于如何租长期公寓的报道。首先，让我们看看上海的长期公寓。
2017年12月26日，上海土地交易所再次宣布转让5处出租屋用地。三天后，碧桂园的第一套长期公寓正式开放。
中国共产党第十九次全国代表大会提出加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。在上海，这正在逐渐成为现实。
公寓也是社交圈。
去年12月29日，上海国家会展中心“加比国际社区”店开业迎客。这座15层楼高的建筑有403个房间，当天的租赁合同超过500万元，有近100个直接租户，非常受欢迎。
“这个社区位于上海虹桥商务区。这个地区以商业建筑为主，住宅建筑很少，住宅需求很大。”碧桂园长期租赁公寓管理部首席运营官陈笑道:
走进大楼的正门，我们面前有一个500平方米的大房间。大厅的右边是一个小书吧。沿着墙有一排书架。四张小桌子周围围着十多张小沙发。墙上还有一个投影屏幕，可以播放电影和做TED演讲陈指着另一面墙说。
在左边的中间是一个咖啡吧，有城市接待大厅、商务谈判区、游戏区、台球区等。在前门和后门，在门外的走廊上有一个娱乐区。沿着工业楼梯到二楼，300平方米的健身区有一些设备到位，"它将在一周内开放，然后瑜伽，跑步和设备将可用。"陈对说:此外，进口餐饮和超市也在装修中，生活设施将完全满足需求。
“我们只想成为一个多功能的社交场所，满足新时代年轻人的需求。”陈对说:这个想法在大楼里随处可见。两部电梯之间的墙被做成一个共享酒吧，可以用来晒活动的照片，或张贴笔记，并发出邀请，如看戏剧和吃饭。每个房间的门口都有一个充满青春气息的“用户信息板”，上面有名字、星座、家乡和职业。房客也可以用几句话介绍他们的职业、经历和爱好，“以便每个人都能方便地找到自己的同胞，彼此成为朋友，并在家里创造温暖”。
一室一厅，30-40平方米，一张大床或两张小床，沙发靠墙，长书桌对面；小阳台上的洗衣机、电磁炉、桌椅齐全。整体装饰色彩优雅，不乏现代温馨感。"这种房间和大厅的租金从每月2500元到4000元不等。"陈表示，周边地区同面积住宅楼的租金大多在2000元左右，“但这不仅仅是一个居住的地方，也是一个生活圈，可以交很多朋友。这间公寓是我想要的。”艾奇艺术的第一位员工马轩说。
从租赁中赚钱并不容易。
“政府已经明确规定了“出租和出售并重”的政策，这样我们就可以在年初明确进入长期公寓领域。”上海碧桂园集团总裁高斌说。去年8月，他们在虹桥商务圈租了一个半建的酒店，并对其进行了装修。仅仅四个月，第一个“加比国际社区”登陆。“目前，碧桂园在上海拥有1000多套长期公寓。未来三年，我们将拥有1万套长期公寓。”高斌说。
随着歌曲的迅速发展，高斌也感到困惑。“这个行业太新了。不仅人才短缺，系统设计也在探索中。”
现行政策没有对长期租赁公寓给出非常明确的定义，也没有操作规则。“长期租赁公寓应该满足什么要求？”似乎没有答案，“我们的第一个项目严格遵循酒店标准，甚至申请了相关的特殊行业证书，但长期公寓的管理和服务实际上与酒店有很大的不同。”
最让高斌恼火的是成本。第一个项目很好，" 15年的租赁期，我们计算，5年后可以盈利。"碧桂园上海区域长租公寓部总经理蔡红梅表示。因此，碧桂园正在与多方协商，希望扩大租赁范围。
与此同时，根据规定，每个房地产开发项目必须自给自足15%，但这部分长期公寓的成本太高。高斌以青浦市的一处房产为例。底价为每平方米3万元，加上建筑成本约1万元，而政府设定的销售价格约为每平方米4.3万元。"整栋大楼的销售利润不高."一栋30平方米的房子价值120万元。对于长期公寓来说，租金大约是每月2000元。扣除税费后，年收入约为2万元。收回成本需要60年。银行存款为120万元，年利率可能为5万元。"如果不计算以后的运营成本，投入和产出不太匹配."
“许多企业都认为租赁不赚钱，但这只是早期阶段。”易居研究所智库中心研究主任严跃进认为，一旦租赁市场进一步改善，形成大规模租户，“企业的租赁收入可能会超过同等规模房屋的销售收入。”
目前，上海的高房价让年轻人“一看到房子就叹气”。但是，市场上的租赁活动属于短期性质，缺乏统一管理，配套设施不完善，价格随意上涨。各种非法问题并没有得到解决，但基本上被“容忍”。”阎跃进说道。所有这些都影响了上海吸引人才、创造创新和创业环境的努力。”促进房屋租赁市场健康发展，满足多层次房屋租赁需求势在必行。”阎跃进对长期租赁市场充满信心。
同样的租赁权和购买权也应该得到落实。
自去年7月以来，上海大力推进租赁住房用地供应，成为全国首批供应租赁住房用地的城市之一。在短短的六个月内，共公布了七批29个出租屋用地，涉及面积约80公顷，建筑面积约182万平方米。"这些出租房屋用地将在未来建成近3万套出租房屋。"上海市规划和国土资源局的一位人士表示:“这是一项具体计划，旨在加快房地产市场供应方面的结构改革，加快建立租购结合的住房体系，并解决新市民的住房问题。”。
上海租赁住房用地的区位优势非常明显，充分体现了生产与城市的一体化取向。已提供的29个租赁住房地点位于市中心或副中心、郊区新城中心、科技研发集聚区和工业部门先进制造业集聚区等。公共交通便利，生产生活便利，租赁住房需求集中。同时，政策支持很强。29处出租屋的平均起价为每平方米6600元，远低于周边商品房的底价。这充分体现了政府对培育和发展租赁住房市场的投入，有利于降低租赁住房建设和后续运营成本，促进租赁住房市场体系建设。
这一次，上海出租房屋的土地供应在管理上尤其有效。从规划审批、调整、建筑管理要求审查到土地公告，节奏非常强劲。《土地出让合同》还明确了公共服务设施和公共空建设、物业管理、整体所有权和持续租赁运营的要求，以及租赁对象、租赁期限、租金、租赁使用管理等生命周期管理要求，进一步加强了对租赁房屋的后续监管。
在现阶段大力增加租赁住房供应、规范租赁市场培育和发展的背景下，上海积极发挥上海房地产集团、张江集团等国有企业的引领和带动作用。特别是在增加供应、稳定租赁住房和租赁关系方面，充分发挥了国有企业在租赁市场的“稳定器”和“压舱石”作用。
“租赁市场的真正完善，“租购同权”是一个亟待解决的问题。”阎跃进说。换句话说，租房者也能享受和购房者一样的公共服务。
2017年9月，上海市发布了《关于加快培育和发展本市房屋租赁市场的实施意见》，明确提出“充分保护租赁当事人的合法权益”，这可以理解为上海市“租购同权”的基本指导思想和工作政策，值得期待一些业内人士这么说。
11月，上海公积金管理中心与上海14家大型房屋租赁企业共同签署了《住房公积金租金提取集中处理合作协议》，优化并便利了员工的租金提取流程。“这也是一种‘同等的租赁权和购买权’。”内部人士说。
“金融服务对于长期租赁市场的稳定发展也至关重要。”高斌有他自己的观点。12月初，企业与中国建设银行上海卢湾支行签署了《全面战略业务合作协议》。建行上海分行为碧桂园上海地区开发长期公寓提供了200亿元的资金支持。高斌认为，还可以建立一个房地产信托和投资基金，利用整个行业在长期租赁市场上的快速发展提供资金保障。
