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写文章|张银银&|欣欣
节奏明显加快了。 临近年末，准备在香港上市的中小住宅企业终于坚守下来了。
年四季度，金辉、祥生、上坤陆续敲钟成功后，另一家住宅企业受到香港证券交易所的审理，迫不及待上市。
年11月19日，香港证券交易所发表了领地集团(全名:领地控股集团有限企业)经过审理后的股东征集书。
根据领地集团的一系列公开数据，杠杆游戏阅读了他的野心和束缚。
1
家族“领地”
一想到四川省刘氏的家人，脑海里就会浮现出各个时代的很多人物组合。 刘湘、刘文辉、刘文彩、刘永好、刘永行四兄弟、刘汉元，还有进来的刘汉……
四川省开办的房企是领地控股集团有限企业(以下简称“领地集团”)，控制家族也叫刘。
1999年4月，领地集团理事长、执行董事、CEO兼最终控股股东之一刘玉辉和兄弟刘山和刘玉奇成立了领地集团，该会的名字也被称为“眉山地区宝马房地产开发有限企业”。
2000年正值乐山大厦市井喷期，领土集团踏上风口，刘氏兄弟深知城市地标企业品牌的影响很大。 几个项目成功后，诞生了“领地时代广场”，那时成为乐山第一座高级写字楼，地标性建筑。
从最近公开的企业结构图来看，杠杆游戏现在也觉得领土集团依然是家族色彩浓厚的企业。
股东征集书显示，在创始人刘玉辉之外，企业股东中，刘策是刘玉奇的儿子，刘浩威是刘山的儿子侯三利是刘策的母亲，龙一勤是刘玉辉的妻子，王涛是刘浩威的母亲。
其中刘玉辉是领地集团的理事长兼CEO，刘策和刘浩威都是副理事长兼高级管理层的成员。
另外，据公开报道，刘玉辉的其他亲属也出现在集团和相关企业中，比如刘玉辉侄子刘柠檬凯拥有眉山明典的99%的所有权。 刘玉辉的姐夫刘跃林全资拥有巴州宏典。 刘玉辉的表妹刘玉惠拥有眉山华典99%的所有权……
2019年，领地集团意图打破这种束缚，陆续引进明星经理坐在镇上。 比如恒大集团的前副总裁徐晓军，任房地产总裁。 许总此前在恒大北京、天津企业担任过高层，担任过重庆房企业协会和启发共同举办的启发赞助集团的执行总裁。
在川渕地产界声名狼借的另一位人物姚科也于2019年进入领地，至今为止在博瑞集团、蓝光集团、金科集团等多个上市企业就职。
现在回顾起来，各自背后都有领土集团突破千亿，进击香港证券交易所的野心。
2
增速缓慢的背景:融资价格、债务压力的束缚迅速发展
从销售额来看，根据凯尔利的数据，-2019年，领土控股销售额分别为151亿、235亿、247亿，分别排在第103位、第92位、第96位。 对同行来说，这个增速比较慢。
在收入方面，-2019年领土集团分别为53.39亿元、45.14亿元和75.68亿元。
毛利、年、年、2019年分别为10.72亿元、16.10亿元、21.02亿元。 年前的五个月是9亿7500万元。
毛利率分别为20.1%、35.7%、27.8%、32.2%，看起来很有精神。
在土储方面，截至去年9月30日，其应占总土地储备为1656.77万平方米，其中应占的可销售但尚未销售的建筑面积和未交货的建筑面积为61.37万平方米，应占开发中的房地产计
发起并观察杠杆游戏的是债务。 与领土集团销售额和应收增速相比，近几年借款总额增速快得多。
根据股东募集书，截至领土集团-2019年12月31日和年5月31日，未偿还银行和其他借款(包括信托和其他融资)总额分别为35.86亿元、78.54亿元、117.55亿元和151.76亿元。 期间，加权平均实际利率分别为6.4%、8.8%、9.9%和9.2%。 融资价格的净额在这几年也在上升。
截至去年9月30日，领土未偿还的债务中，约26.15亿元需要在一年内偿还，4个月前的5月30日为50.84亿元。 在这几个月里，领地集团似乎“突击”偿还了很多贷款。
截至2005年5月31日，领土集团现金及现金等价物为34.11亿元。 但是，招聘书中没有公开截至9月30日的现金流。 从5月31日的数据来看，现金流无法涵盖1年内的短期债务。
净资产负债率逐年上升，年末为60%左右，年前5月达到150%。
3
千亿的疼痛
在2019年4月召开的20周年企业品牌发布会上，领土集团宣布将于-2021年实现千亿战术。
根据中指院的数据，今年1-10月，领地集团的销售业绩为285.7亿，离千亿的差距很远。 但是，在今年的特殊情况下，住宅企业的销售额不下降就好了。
请了明星经理，去香港提交征集书让他通过，在杠杆游戏中，现在的领土无论是身体量还是布局方面，都是地域色彩浓厚的住宅企业。
下图显示，截至去年5月31日，确认的销售面积近90%来自成渝经济带和四川省。
在其招股书中也明确了业务和前景依靠中国房地产市场(特别是四川省房地产市场)的表现。
截止到年9月30日，领土控股公司有107个处于不同开发阶段的房地产项目，其中89个项目由领土控股公司开发，18个项目由合营企业和联营企业开发。
截至2009年9月30日，四川省有70个子公司、合营企业和联营企业的房地产开发项目。
领土还说，打算在机会出现时上传越来越多的中国地区经济中心，继续提高其他地区的投资，但收益性与中国房地产市场的表现密切相关，现在中国大部分地区的楼市表现与5年前相比
港股投资者对内房股的态度也不同。
以几天前发售的上坤地产为例，11月17日，上坤地产在港股正式挂牌2.28港元，遭遇破发。 发售第一天，光盘一时下跌到2.21港元，比发行价格下跌3.0%，暗光盘收到了2.30港元。
第二天( 11月18日)，上坤地产盘再次跌破发行价，截至11月20日收回，上坤地产股价报告2.27港元，尚未恢复发行价。
上市后的领土会变得更优秀吗？ 时间告诉我们答案。
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