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在一个面积只有0.16平方公里的老住宅区，有六家房地产公司，但仍有一栋住宅建筑始终处于无产权状态。在物业公司未能调整价格后，邻近的11条住宅走廊也退出了管理，并陷入了长达六年的无房状态。蒋敬住宅区的物业管理是“真正的空 ”,这一度让岳阳街束手无策。
城市精细化管理的“痛点”也是居民心中的“拦路虎”，更有必要在“听了”之后“打破话题”。在区委研究室的带领下，房管局、岳阳街、商业开发公司、房地产公司等小区单位以蒋敬住宅小区为样本，以“解剖麻雀式”进行大规模调研，解决零星住宅小区的物业管理问题。
蒋敬居委会
辖区位于岳阳街西南，以蒋敬河为界，分为东西两区，面积约0.16平方公里。有1，800多名注册居民和3，200多名永久居民。它是一个混合居住社区，包括安置住房、公共租赁住房、直接管理的公共住房、系统住房分配和私人住房。除“鲁修新苑”移民社区外，其余均为无围墙的开放式社区。
复杂的房屋属性带来多样化的物业管理主体
在六家房地产公司中，有些管理一个车库，有些管理两条走廊。另外，物业收费基数低，服务面积小，管理成本高，这使得物业公司赔钱。一旦房产想要提价，就会遭到居民的反对。对于小桥浜11巷的11条走廊，该物业在试图调整价格失败后将退出。
“物业服务水平不高”和“物业管理差的住宅区”已经成为许多居民的共同感受。一些居民还报告说，“没有围墙的零星住宅区感觉不安全，该房产没有安全保障，也没有清洁。”结果，居民拒绝支付物业费，一些物业管理区的物业费征收率不到50%。
随着时间的推移，蒋敬住宅小区的物业管理已经陷入了“服务差-付款不足-服务差-付款少”的恶性循环。
物业管理的混乱也导致了一系列的社区管理问题:居民私拉电动自行车充电线、乱干、洗衣机污水排入雨水管道等“顽疾”难以根治。大多数零星的住宅区没有围墙或处于半封闭状态，有许多各式各样的出入口。这些住宅区位于松江老城区的闹市区，目前还没有安装高清监控摄像头，凸显了公共安全隐患。
面对这些存在的问题，各有关部门立即向前迈出了一步，齐心协力，充分发挥通过大规模调研发现和解决问题的优势，从而找到解决问题的办法。
针对鲁修新花园住宅区存在的消防安全隐患和不文明现象，研究小组提出了这些措施。
鲁修新源
问题1:
社区中的“飞行路线”情况更加突出，存在安全隐患
对策和建议 :
采取“疏通结合，采取两个措施”的方法控制“飞线充电”。首先，尝试商业化运营模式，委托第三方安装公共充电桩。第二，加强宣传，说服居民将车停在指定区域，以便安全充电。三是加强检查和整改。
问题2:
一些家用洗衣机被放在阳台上，雨水和污水管道混合在一起
对策和建议:
在岳阳街，房地产公司按照安排带头整改
问题3:
阳台设计不科学，面积小，干燥杂乱是很常见的
对策和建议:
干燥架的统一安装
问题4:
地下停车库设计不科学，居民进出停车不方便，利用率不高
对策和建议:
在地面划出停车位，并为特殊人员固定停车位
形成改造地下车库地面的方案
校正水泥地面，减少灰尘，便于日常清洁
在地下车库通道的拐角处添加警告标志
这些措施也是研究小组针对旧的和分散的社区提出的，以帮助解决财产管理和居民安全问题。
旧且分散的住宅区
逐步合并房地产公司
以泾河为界，由西向东逐步实施，现有区域内的六家物业公司逐步合并为泾河以西的一家物业管理模式和泾河以东的一家物业管理模式。
成立工业委员会
推动东西区建设，成立行业委员会。
党建引领社区管理并加强宣传和指导
找出基地。通过组织座谈会和发放问卷，我们基本上可以了解到大多数居民对房价调整的接受程度和心理价位，这对合并后的物业费征收标准具有重要的参考价值。
详细的宣传。按照“一层一组”的工作原则，住户宣传了物业合并和物业费调整的工作计划，赢得了大多数住户的理解和配合。
制定一个真正的计划。居民区党支部要主动站出来，做好规划。
建立联席会议制度
在听证会、协调会和评议会的基础上，充分发挥地区理事会的效能。定期召开联席会议，直接与居民沟通，解决问题。善用区域市政局制度，有效加强政府与物业、物业与居民、物业与物业之间的沟通和联系，及时解决社会上的急、难、忧问题。
加强监督和评估
加强区、街道政府对物业服务企业的监管，规范服务标准，提高从业人员素质，促进服务质量的提高。
依法加强政策支持
在实施物业合并前，应首先明确涉及的零星房屋的维修资金，并在街道、房管、物业对接后制定维修资金的交接计划，为物业公司的顺利合并和接管奠定基础。
如今，在蒋敬住宅区，没有物业管理的住宅楼已经接管了单元，物业整合正在有序进行。“飞线”充电、毁绿干化、雨污混排、车库灰尘等“顽疾”也在一个一个地解决。未来，松江类似的48，717，200平方米的老旧分散住宅区将通过物业合并逐步实现更加精细化的管理。
