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"外墙渗漏和电梯故障会包括在紧急维修中吗？""我们社区对专项维修资金有什么规定？"刚才，在乐融社区的邻里广场举行了一个特别的宣传会，吸引了200多名居民，现场咨询了许多与自己相关的问题。
从今天起，《上海市人民代表大会常务委员会关于修改〈上海市住宅物业管理条例〉的决定》(以下简称《条例》)正式实施。
据悉，原《条例》中的88项条款中有一半原则上已经修改，修改幅度较大。《新规定》针对住宅小区尚未从根本上解决的老问题和新“急、难、急”问题，包括:公共收入使用不透明、业主委员会运行不规范、物业服务收费和停车收费价格放开后缺乏议价机制、专项维修资金和停车更新使用困难等。
“这次宣传活动是为了普及物业管理的相关法律法规，解决社区居民‘燃眉之急’的‘大事’。”区房管局物业部相关负责人告诉小松，业主的权利和义务第一次全部写入了“新规定”。此外，进一步梳理了居(村)委会、行业委员会和物业服务企业之间的关系。
停车位问题是居民关注的热点。乐融社区工业委员会副主任李根迪说，旧社区改造后，社区的停车位得到了很大改善，但许多居民仍然反映停车位不足。在这次宣传活动中，她专门准备了材料，并向现场工作人员询问了这个问题。
“从停车资源公平分配的角度来看，在物业管理区域内，如果建设单位拥有的机动车停车位数量少于或等于物业管理区域内的房屋数量，一个业主只能购买或附加一个停车位。如果停车位超过物业管理区域内的房屋数量，一个业主可以购买或附加一个。这相当于每个车主最多有两个停车位。”在现场，李根珍看了房管局准备的宣传材料，向过去的居民做了宣传:“这些问题都在新的规定中。回去看看，过几天来居委会学习！”
在现场，区房管局还向居民推荐了“上海房产”应用，居民可以在手机软件上看到房屋状况、行业委员会运行等信息，也可以使用一键式报修等功能。"我区将继续推进信息管理平台建设，进一步规范物业市场."区房管局相关工作人员表示。
《新条例》亮点之六
谁应该负责社区事务？
行业委员会应该如何发挥作用？
如何规范物业费的定价？
@管理部门
全市建立和完善了以居民区党组织为核心领导，居民委员会或村民委员会、业主委员会、物业服务企业和业主参与的住宅小区治理结构，推进了住宅物业管理创新。
居民委员会、村民委员会应当协助乡镇人民政府和街道办事处开展社区管理和社区服务中的物业管理工作，加强对业主委员会的指导和监督，引导业主委员会自主规范运作。
@ owner
您将享有以下权利
按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；
提议召开业主大会和业主小组会议，并就物业管理相关事项提出建议；
提出制定和修改管理规约、专项维修资金管理规约和业主大会议事规则的建议；
参加业主大会和业主小组会议，行使表决权；
选举业主委员会成员并享有被选举权；
监督业主委员会的工作；
监督物业服务企业履行物业服务合同；
对物业管理区域内的共用部位、共用设施设备及相关场地的使用享有知情权和监督权；
监督专项维修资金的管理和使用
法律法规规定的其他权利。
您应该履行以下义务
遵守临时管理规定、管理规定、业主大会议事规则和专项维修资金管理规定；
遵守物业管理区域内共用部位、共用设施及相关场地的使用、公共秩序、公共安全和环境卫生维护的规章制度；
执行业主大会的决定和业主大会授权的业主委员会的决定；
按照有关规定缴纳专项维修资金；
按时缴纳物业服务费；
履行房屋使用安全责任；
向业主委员会提供联系地址和沟通方式；
法律法规规定的其他义务
@业主委员会
委员会应履行以下职责
召集业主大会会议，并向业主委员会报告年度物业管理实施情况和业绩；
执行业主大会的决定，处理业主大会的日常管理事务；
代表业主与业主大会选定的物业服务企业签订物业服务合同；
制定业主大会年度财务预算方案和决算方案；
制定物业共用部分的管理方案和收益的管理、使用和分配方案；
制定印章管理、财务管理、档案管理、停车场管理、宠物管理、装饰管理等规章制度。；
监督专项维修资金的使用，组织专项维修资金的重建和再筹集；
及时了解业主和物业使用人的意见和建议，督促业主缴纳物业服务费用，督促和协助物业服务企业履行物业服务合同；
监督管理法规的实施，制止业主违反管理法规；
业主大会赋予的其他职责。
关于任期的变更
业主委员会任期届满前五个月，应当向乡镇人民政府或者街道办事处提交书面报告。乡、镇人民政府或者街道办事处应当自收到书面报告之日起60日内成立换届选举小组，在业主委员会任期届满前，换届选举小组应当组织业主大会选举新的业主委员会。
业主委员会未按照前款规定报告的，经业主书面请求，乡、镇人民政府或者街道办事处可以成立换届选举小组，换届选举小组应当组织业主大会选举新的业主委员会。
关于早期变更
业主委员会有下列情形之一的，乡、镇人民政府或者街道办事处应当组织召开业主大会会议；业主大会应当启动前期换届选举程序:
业主委员会成员人数不足半数的；
业主委员会连续六个月未开展工作的；
业主委员会的决定严重违反法律法规的；
业主委员会因其他原因不能正常运行。
@物业管理公司
关于收费标准
物业服务收费以市场调节价为准，由业主和物业服务企业按照合理、公开、质价一致的原则协商确定，并在物业服务合同中约定。
同一物业管理区域内实施相同物业服务内容和标准的，物业服务收费以相同价格标准为准。
市房产行政主管部门应当定期公布住宅物业服务标准。物业管理行业协会应当定期发布物业服务价格监测信息，供业主和物业服务企业在协商物业服务收费时参考。
物业服务企业应当在物业管理区域内公布服务项目、服务标准、收费项目和收费标准。实行物业服务收费制度的，物业服务企业应当每年向业主委员会或者全体业主报告上一年度物业服务项目的经审计的收支情况，提出本年度物业服务项目的收支预算，并在物业管理区域内予以公告；实行物业服务合同收费方式的，物业服务企业应当在调整物业服务收费标准前，向业主委员会或者全体业主报告经审计的物业服务费用收支或者第三方机构评估的收费标准，并在物业管理区域内予以公告。(公告应当在物业管理区域的显著位置公示)
财产的临时安全机制
区房管部门应当为临时物业服务企业建立预选库。物业服务企业退出，业主大会尚未选定新的物业服务企业的，业主委员会应当报乡镇人民政府或者街道办事处在预选库中选定物业服务企业提供临时服务。尚未成立业主委员会的，由20%以上的业主提请，由居民委员会或村民委员会报请乡镇人民政府或街道办事处在预选库中选定物业服务企业提供临时服务。
临时物业服务期不得超过六个月，费用由全体业主承担。
财产紧急维护
发生危及房屋安全的紧急情况时，物业服务企业或者自我管理执行机构应当立即采取紧急防范措施。
有下列情形之一的，需要对住宅建筑共用部位和设施进行维修和更新的，物业服务企业或者自管执行机构应当及时制定维修和更新计划:
水泵和水箱(池)故障影响正常使用；
电梯发生故障时，电梯专业检测机构发出整改通知，要求停工；
火灾自动报警系统、自动喷水灭火系统和消火栓系统损坏，消防部门发出整改通知；
经有资质的鉴定机构鉴定，建筑物外墙及附属构件有脱落危险的；
屋顶或外墙渗漏等。，严重影响房屋使用的，由有资质的鉴定机构鉴定。
如何使用社区的公共收入？
根据《决定》，利用物业共有部分从事广告、商业促销等活动，应当经业主大会或者共同拥有物业的业主大会批准，并在物业管理区域内公布。业主大会可以授权业主委员会同意使用全体业主的共用部位从事相关活动。
公共收入属于所有业主或共同拥有财产的业主，应单独核算。
公共收入应主要用于补充专项维修资金，也可根据业主大会的决定使用。公共收入主要用于补充专项维修资金，专项维修资金应按季度补充，补充比例应高于50%；剩余部分用于业主大会和业主委员会的工作费用、物业管理活动的审计费用、业主的物业维修费用以及根据业主或业主共同拥有的收入决定的其他物业管理需要。
如何解决社区停车问题？
关于停车位
根据《决定》，在物业管理区域内，如果建设单位拥有的机动车停车位数量少于或等于物业管理区域内的房屋数量，一个业主只能购买或附加一个停车位；对于物业管理区域内超过房屋数量的停车位，一个业主可以购买或附加一个。
道路或其他场地占用的机动车停放场地归业主所有。
物业管理区域内的机动车停车位应当向物业管理区域内的业主和使用者提供。建设单位未出售的车位应当出租给业主和使用人停放车辆，不得以只出售不出租为由拒绝出租。停车位不得转让给物业管理区域外的单位和个人；如果满足业主需求后仍有空停车位，可按月临时出租给物业管理区域外的单位和个人。
区人民政府应当组织交通、公安、住房和建设行政主管部门建立停车资源共享协调制度。在停车位供需矛盾突出的居住区，周边商业停车场(库)和道路具备夜间停车条件的，乡镇人民政府或者街道办事处应当提出错误的停车方案，鼓励居住区业主和周边单位通过协商实现停车资源共享。
关于停车费
建设单位所有的机动车停车位出租给业主和使用者的，收费标准应当在前期物业合同中约定。业主大会成立前，不得擅自调整收费标准；业主大会成立后，建设单位应当按照公平合理的原则与业主大会协商后，向区房管部门备案。
所有共用部位车辆的停放、收费标准、费用及管理由业主大会决定。业主决定收取停车费时，参照物业管理行业协会发布的价格监测信息确定收费标准。业主大会成立前，收费标准由建设单位参照物业管理行业协会发布的价格监测信息确定。费用、开支和管理事项应当在前期物业服务合同中约定。
业主、业主委员会和物业服务企业
应按照城市固体废物分类管理的规定，履行相应的义务。
