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光秃秃的墙壁摇晃着耀眼的白炽灯，不锈钢扶手上覆盖着厚厚的灰尘。厕所和厨房已经被改造成客厅，炉子已经被拆掉，床被放在马桶上...
闵行区马桥镇同心村的龚阿姨回忆起家里的“脏乱”，尴尬地笑了笑。为了尽可能把房间租给别人，她设置了一个隔断，把原来的16个房间分成了24个房间。最多35个人同时住在一个套房里。近日，记者与上海市建设交通委、市住房和城乡建设管理委员会一起到马桥镇进行“大调查”时，他“问”出了一个解决农村非法租赁问题的好“方案”——与村民自治相结合的精细化治理。
租房的混乱很难理解
上海以其现代化的外观和发达的第二和第三产业而闻名，但郊区的农村地区也很广阔。每天，90%的绿叶蔬菜、70%的鲜奶、20%的水产品、饮用水和城市河流都来自郊区，城市总是受益于农村的营养。“天然水系，砖墙瓦，小桥流水，枕水而居”是上海乡村的一幅美丽画卷。
马桥镇是上海的郊区，有八分之一的农村地区和1546个村民的家。与远郊的农村地区相比，它更靠近城市地区，而且大部分当地人口已经在城市定居。“空集权”严重导致了大量移民的流入。原本按农村登记人口分配的基础设施和公共资源严重超载，村庄和房屋环境变得凌乱不堪。污水与黑臭河流的交叉流动现象时有发生。马桥镇党委书记陈振华敏锐地意识到，村里的混乱主要是由移民人口过多和管理跟不上造成的。建设“美丽农村”的关键是人口管理，而人口管理的核心是租赁管理。
私有房屋租赁装修前的混乱
他仍然记得第一次去居民家。“每家每户都出租房子。最小的房间只有2平方米。房客只能弯腰爬进房间。”由于马桥镇靠近黄浦江水源，不允许有太多的工业发展。许多当地村庄仍是纯农业区，居民的财产和经营收入有限，因此租金已成为创收的重要方式。
在2014年发布的《关于加强本市住宅小区出租房屋综合管理的实施意见》中，对群租有明确的定义，但仅限于中心城区和郊区城镇的商品房。“大部分农村宅基地房屋尚未进行房地产登记，难以认定其合法性。房屋建筑标准与国有土地上的商品房有很大不同，原设计中很难区分居住的空房，因此不适用现行的团体租金认定标准。”上海市房管局市场监督司副司长刘吉来介绍了情况。由于缺乏相关法律法规，难以推进农村非法租赁的治理。
马桥镇打算带头啃这块“硬骨头”。起初，该镇试图通过“代理租赁”实现租赁管理。然而，由于利润微薄和居民参与度低，试点项目未能成功推广到全镇。
纸公约背后
2017年10月，在马桥镇同心村，每家每户都拿起锤子、铲子等工具，向家中的隔板挥舞——一场轰轰烈烈的装修活动拉开了序幕。
《同心村私有房屋租赁管理公约》规定，非法租赁应由当事人自行纠正
如何从非法租赁的混乱转变为居民自发的整改？规范私有房屋租赁管理的同心村委会墙上的一篇论文回答了这个问题。该公约规定，非法租赁必须由当事方自己纠正。逾期不改或违反公约的，不能享受村级集体经济组织的利益。
马桥镇电网管理中心主任翔宇说，这项福利基金是发给当地每个乡镇居民的村集体基金。每户是否真正执行公约，主要由各村电网检查员根据社会管理的不同类型进行打分，主要分为“扣2分至5分”和“一票否决”四个等级，并根据违规的严重程度进行排序。如果发现“一票否决”，该家庭在本年度可以享受的所有福利将被取消。
什么是“一票否决”？扣分表中列出了14个否定列表，其中任何一个符合“禁止行为”的都被视为“一票否决”。“马桥镇每间客厅的室内面积不得少于10平方米，每间租用的客厅居住人数不得超过2人，人均居住面积不得少于5平方米。”翔宇说。"任何违反这些要求的人都将被视为非法租赁."此外，将厕所改造成客厅和使用出租房屋进行无证经营也在负面清单上。
公约好不好取决于普通人的满意度。当地居民同意将非法租赁与福利联系起来吗？龚阿姨告诉记者，这个大会是在村民大会上由全体村民通过的。在这些村民看来，尽管过去房屋的随意分割增加了租金收入，但移民的数量却增加了，这也破坏了村庄原有的环境。村民和租户之间的租赁关系主要依靠口头合同。一旦租户“逃跑”，就没有渠道来收回他们。非法租赁整改后，租户管理更加有序，质量得到提高。
令村民们惊讶的是，他们的租金收入并没有受到影响，反而有所增加。住在41号的村民谭(音)说，原来的六个房间租给了九户人家，每个房间的租金大约是400元/月。由于价格低廉，房客大多“不知名”，房子周围的小广告像牛皮藓一样密集。现在，在拆掉隔断后，谭先生只是简单地重新粉刷了一下房间，然后以800元/月的价格租了下来，这吸引了附近房地产中介的销售人员和在周边工业园区从事机电维修的蓝领工人。管理层的房客不再像以前那样心烦意乱，月租金超过1000元。
房子周围干净的白色墙壁上再也没有像“牛皮藓”这样的小广告了
[/s2/]精细化管理创造“美丽的乡村”[S2/]
随着“分治”的开放，村民自治思想应运而生。我们怎样才能使非法租赁不再发生？
通过精细化管理建立后续管理的长效机制是马桥镇给出的答案。鉴于农村住宅的功能分区不明确，很难确定空.的客厅该镇聘请专业测绘机构在村内进行逐户测绘，记录每套私房的室内分隔、出租和自用、房间号、房间面积等信息，标注符合出租标准的每间客厅的房间号，查明私房的分隔和出租情况，并将其纳入马桥镇的独立建设。
上海已经初步建立了城市管理的“神经元”系统，该系统促进了大数据在城市地区的使用，以实现精确的治理，“美丽乡村”的建设也需要智能的帮助。在房屋租赁管理信息系统的主页上，记者看到了一张马桥镇的地图，地图慢慢地被显示出来。放大后，他可以看到不同区域的红色标点，每个标点代表一组进入系统的房子。
马桥镇住宅租赁管理信息系统主页
记者点击了村民龚阿姨的房子，看到房子在平铺的房间地图下被分成了几个房间。住在每个房间的房客的信息一目了然，包括性别、教育背景和职业。该系统还可以对每个村庄的整体租赁情况进行统计，例如每个村庄租户来访的原因、住宅租赁合同的数量、合同是否到期或即将到期、房间总数、总人口等。这个信息系统就像一个数据网络，可以清除城镇中所有的租赁信息，实现“网络+租赁管理”。
现在，村民们家里有房子可以出租。他们必须将租户的身份证、照片、工作证明和其他材料带到附近的村格管理工作站进行登记和归档，而不仅仅是“口头合同”。按照预先通知申请、现场核查、核查材料和信息录入等规定程序操作后，明确租赁目的、期限和双方义务后，方可出租。租赁合同的管理通过网格管理进行细化。
此外，该镇通过正常化电网监督员的巡逻，牢牢掌握人口的动态变化。一旦村民发现任何违规行为，如随意更换租户、租赁合同到期后未能登记等，将自动上传到信息系统，并结合公约中的扣款表，扣除相应的福利资金。
整改后，马桥镇焕然一新
政府搭建信息平台，村民从中受益——善治实现“一石二鸟”。通过电网监管人员的深入检查，也传达了基层的声音。现在，在马桥镇，河道整治和雨污分流正在不断推进。四月，油菜花漫天盛开，越来越多的游客来这里观光。长期存在的非法租赁问题已经得到解决。未来，精细化治理将被用来建立更有效的村民自治机制，调动村民的力量，共同建设“美丽乡村”。
