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在闵行区颛桥镇，在第七河的南边，一块121英亩的土地曾经是一个著名的电子元件制造厂，在它最辉煌的时期聚集了成千上万的工人。不幸的是，由于工业不景气，这家台资工厂两年多前就关闭了。
现在，在这片土地上已经建起了28家新工厂，吸引了大量的跨国公司，这让园区的经营者有了一种“开心的担心”——“投资形势太好，房子不够用”！目前，金帝威新科创源二期工程已提上日程，预计2019年夏季开工建设。
该地块的“涅槃重生”是颛桥镇沅江工业区整体改造的缩影。目前，在占地1600亩的元江工业区，10多个地块正在进行改造，到处都可以看到塔吊。1.5公里长的光华路两侧也悄然发生了变化，有望成为上海“最长”的文化创意街区。
两年来，颛桥镇加快了“3+10”地块的改造，总面积约3000亩，成为闵行区改造面积最大、见效最快的街道镇。
在过去的几十年里，颛桥镇已经开发了10000多亩工业用地，现在只剩下1000亩可用的空房。一方面，土地利用已经达到极限，另一方面，现有地块上的低效产业不可持续，整体转型迫在眉睫——这已成为上海许多城镇工业发展面临的共同问题。颛桥镇希望通过转型和探索，找到一条优质发展镇域经济的新路。
郊区工厂不再是“大箱子”[S2/]
中春路1288号是金帝威新科创花园的门牌号。记者在现场采访时，他会见了金帝威新产业发展公司投资促进中心总经理张庆军，将一批外国客户送了出去。
最初，一家财富500强公司新投资了新能源汽车电机电控生产线。经过多次调查，准备将R&D的功能、办公和生产“放”到颛桥镇，他们最初看中了园区的5号楼。
“5号楼是园区内最后一个单户工厂，已经被两家跨国公司看到了！”张庆军笑着说，在去年11月投入使用的园区一期建设了28家工厂。目前已有75%被出租，落户40多家企业客户，涉及智能制造、生物医药、新材料等工业领域。“事实上，剩下的25%的工厂并不担心客户，但因为房子不多，我们不得不放慢速度，我们必须在最好的项目中选择最好的。”
对于园区引进的一些工业项目，延桥镇副镇长任颇为满意:“在地块改造中，镇上严格控制新项目的形式和质量，与科技园一起筛选和服务。”例如，在22号楼三楼，一家法国公司落户，主要销售激光信号设备，租用厂房仅800平方米，但税收可达800万元，是园区单位产品税最高的项目。7号楼被一个生物医学研究所整体租用，主要从事疫苗R&D和生产，目标是数百亿的产值。目前仅投资2亿元用于厂房改造和设备安装，是园区目前最大的投资项目。
拆除旧工厂和建造新工厂将受到跨国企业的青睐？没那么简单。“在工厂的设计和建设中，我们针对跨国公司R&D中心的需求，量身定做，提高适应性。”张庆军告诉记者，过去郊区的工厂都是平面，就像“大箱子”。现在，它们都是新建的三层或四层的工厂，还穿插着双户型单元，供企业灵活选择和组合。使用；厂房一层可满足部分生产和中试车间的需要，层高7.2米，承重2吨，可容纳大型设备，二层及以上适合办公，层高5米，承重500公斤。
厂房只是受青睐的因素之一。刚刚敲定协议的巴伊项目方最近表示，他们将重点关注新能源和智能汽车技术领域。他们以前去过很多地方，最后选择了这个地方。首先，他们对乔乔镇的位置持乐观态度，该镇相对靠近市中心。乘坐地铁5号线至莘庄10分钟，紧邻嘉鱼高架、s32高速、s4高速，距虹桥机场20分钟，距浦东机场40分钟，可视为上海第二，金地围新科创园区属于104个工业小区，企业更注重其标准化和稳定性，有利于未来的长远发展。
同时，良好的商业环境也至关重要。目前，园区不仅配备了餐厅、咖啡厅、便利店、人才公寓、公共会议室等功能设施。颛桥镇也在这里设立了企业服务站，企业可以就近办事和咨询。今后，全镇将提取10%的园区镇级所得税，不断完善和提升整个科技园的公共设施和服务。
“整个元江工业区已有至少20年的发展历史，已落户70多家企业，但年税收不超过1亿元。”任表示，镇将利用闵行“区域规划”、“化整为零”的优势，将沅江工业区整体打造成为“沅江科技城”，并借助区级职能部门，将其纳入“张江闵行高科技园区”。充分发挥“大江”的政策优势，引进以智能设备、医疗研发、检验检测、总部销售为主导的产业集群。据估计，未来的产值将达到
探索并形成四种转换模式
“在推进存量资源转型的过程中，政府要扮演好‘生产者’的角色，计算好产业账户、资源账户和资金余额账户，找到好的‘导演’、‘编剧’、‘演员’，让他们充分发挥各自的特长，共同唱响转型大戏。”
颛桥镇党委书记高晨告诉记者，该镇坚持市场化、专业化、品牌化的原则，经过几年的探索，形成了政府主导、股权转让、企业自主、村集体和市场主体共同发展的四种转型模式，调动了各方广泛参与的积极性，努力通过利益平衡机制实现多赢。
占地121亩的金地围新科创业园属于股权转让的转型模式。2017年，gemdale的工业公司通过股权转让获得了该项目的土地，然后投资数亿元对土地进行改造并建造新工厂。在此过程中，政府部门不仅给予了政策指导和支持，还围绕地块提供了全面的环境支持，包括道路改造、绿化、河道整治和停车场。
光华路地区是政府主导的改造模式。据介绍，光华路最初是由一条乡村公路发展而来，从沪闵路到中春段1.5公里，曾被称为“颛桥镇工业经济的发祥地”。1958年，乡镇企业上海李群化工厂在这里诞生。后来，获得优秀部门称号的金杯拖鞋和三角吊扇也在这里生产，并销往全国和国外...
经过30多年的发展，国有及市属、区属、镇属、外资及民营企业等数百家不同规模的企业、个体工商户聚集在光华路沪闵路至中春路两侧1120多亩土地上，留下近50万平方米的厂房、仓库、建筑及商铺。随着时代的发展，光华路过去的辉煌已经逐渐褪去，形式、安全、环境、市容等问题日益突出。与此同时，一些沿街商人非法开店，使其成为“肮脏、混乱和贫穷”的代名词。
只有通过转变才能有出路。2016年，在区镇政府的大力支持下，上海闵行资产投资管理(集团)有限公司和颛桥资产有限公司共同出资成立了上海光华创意产业发展有限公司，试图通过市场化手段打造“光华路文化创意产业集群”。同时，颛桥镇党委、政府进一步拓展工作思路，鼓励区域性企业引进优质社会资本和团队，在与区级企业整体发展的基础上，开展街区合作开发。目前，光华路68号、79号、145号、638号、689号等项目通过社会资本合作完成了地块产业的全面调整和整体转型，相关地块由低端小作坊加工企业转变为服装设计、艺术设计、影视设计、游戏动画等文化创意产业园。
其中最引人注目的是位于光华路335号的原颛桥粮库。它占地总面积12000平方米，包括52栋苏联风格的建筑，坐落在刘磊池塘的岸边。之前，经过半个世纪的洗礼，整个粮库的外观变得陈旧，一些建筑千疮百孔。2017年10月，以文化创意为导向，闵行区和颛桥镇通过公开招标，引进第三方腾金公司改造运营粮库。如今，充满历史感和时尚感的建筑焕然一新，吸引了电子竞技、会展、R&D等40多家企业，招商完成率达到50%以上。
在接受记者采访时，光华路经过一年的建设，刚刚完成了所有的管线入口工程，整个街区看起来非常干净。“市场主体负责改造和运营，政府必须做好基础设施配套工作。”任告诉记者，三年来，各区县共投入资金近4亿元，实施了管道进路、道路大修、滨水改造、公园建设、车库建设等项目。，并通过整体环境的改造和升级，将老路改造成了一个可漫步的文化创意街区。
根据规划，在不久的将来，绵延1.5公里的光华文昌公园将形成一个以数字创意和创意设计为主导产业，以时尚休闲和文化旅游为支撑产业的动态街区、创意园区和文化景区，形成四个山谷(工业设计谷、创意总部谷、数字创意谷、时尚创意谷)和两条街道(光华文昌休闲街和六里塘滨水休闲街)
企业自主转型模式的代表是上海新光华塑料有限公司..该企业占地55亩，对面是金地伟信。以前，它主要生产聚氯乙烯管。公司负责人叶先生来自浙江省台州市。他在这里已经20年了。他告诉记者，由于环保的压力，他把原来的生产线搬到了其他地方，同时投资1亿多元在原址上建了4个新工厂，在政府的支持下建成了一个小工业园区。目前，已有四家跨国公司表示有意落户，涉及医疗设备、新材料、检验检测等工业领域。
黄儿村地块是村集体与市场主体合作转型模式的一个案例。该地块占地121亩，位于上海交通大学闵行校区对面。它包括30多个工厂，属于黄儿村的集体资产，都是破旧的旧工厂，形象差，工业水平低。在区、镇两级职能部门的牵线和指导下，村集体与龙湖地产合作实施改造，目前正在开展退佃工作。预计转型将于2019年6月开始，预计将于2020年展示其形象并取得成果。
引领整个地区的转型和发展
促进现有地块改造的最大困难是什么？[/s2/]
陈豪坦言，最大的困难是“事情都在别人手里”。这些存量土地的所有权是复杂的，主体是多样的。例如，在光华路两侧1120多英亩的土地上，数百家企业聚集在一起，业主拥有国有城市。各种类型，如区、镇、外资、私营企业、村集体，都很难让大小业主主动改造。他们只能依靠“取点和面积”
令镇领导高兴的是，如今，随着元江区和光华路区的初步成功，一大批持观望态度的业主一起前去参观考察，并表现出了热切的态度。因此，政府部门及时提出各种改造方案供大家选择:有的地块，业主有能力投资自己改造，但没有投资资源，经营理念跟不上。镇上的相关部门会配合桥梁，帮助他们寻找合作单位；其他地块，通过股权转让、委托管理等方式。，实现企业实体的变革，促进产业交流；还有一些地块被政府购回或租回，用于统一改造和升级...
在推进土地流转的过程中，颛桥镇也注重帮助农民建立长期增收机制。例如，光华路一栋16层的“最高建筑”属于光明村的集体资产。这座高楼和它旁边的两栋建筑，总面积6万平方米，是在拆除光明村旧厂房的基础上修建的。去年8月，在闵行区委、区政府的支持下，光明村与漕河泾新兴技术开发区发展有限公司签署合作协议，规划将该项目建成漕河泾颛桥光华公园，重点培育和发展电子信息、新媒体技术、创意设计等现代服务业，引领整个区域的转型发展。作为这个公园的所有者，光明村集体每年将获得1700万元的保证租金收入，而不用担心投资和运营。
“存量地块改造不仅要注重产业布局优化和工业能源水平提高的结合，还要注重城市功能升级和城市形态改善的融合，让普通百姓有一种获得的感觉。”高晨透露，随着光华路等地块的改造，颛桥镇也全面启动了刘乐堂另一侧颛桥老街的旧房改造，促进了生产与城市的融合，让1700多户居民搬出了六七十年代修建的危房，享受到了区域发展带来的红利。目前，该项目已经咨询，居民同意率达到98.85%。
