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摘要
房地产能支撑投资持续一年吗？投资增长平稳放缓，房地产是主要支撑。19年来，经济下行压力持续，固定资产投资增速逐步放缓。目前，固定资产投资的增速主要由房地产投资支撑。5月19日，固定资产投资累计增速达到5.6%，仅占21%的房地产投资拉动固定资产投资增速近2.3个百分点。换句话说，超过40%的固定资产投资增长率来自房地产投资。房地产销售在低水平波动，全国范围内工棚数量减半。虽然目前房地产投资增速仍保持较高水平，但这一趋势被房地产销售增速放缓和房改退潮所掩盖。
房地产投资先高后低，第四季度的下降趋势可能会加快。
预售加速了营业额，销售领导失败了。房地产投资的增长率与开发基金的增长率高度一致，而近一半的房地产开发基金是由销售回报贡献的，因此房地产销售的趋势通常会导致投资增长率增长约两到三个季度。然而，自17年末以来，随着外部融资的收紧，住房企业通过提高前瞻性住房销售的比例，加快了资本周转。但是，当前瞻性的房屋销售完成后，他们并没有退出投资环节。这种结构性变化导致房地产销售对投资的主导作用失效。
施工开始带动施工升温，并接管土地成本。房地产投资包括建安投资及其他费用，其他费用中85%以上为购地费用。过去18年房地产投资的高增长率主要是由土地购置费推动的，这反映了过去17年土地收购的高峰。然而，在过去的19年里，土地购置费对房地产投资的支撑作用逐渐淡化，建安投资的地位上升。高周转率的发展模式意味着房企需要加快新建步伐，以缩短土地储备转化为预售商品房的周期，并快速回笼资金，但售房后的竣工速度却滞后，表现为新建增长率高、竣工增长率慢，这反过来又促使建筑面积增长率从底部缓慢回升，而建设增长率与建安投资增长率基本同步。结果，建安投资在19年间逐渐取代了土地购置费，成为支持房地产投资的重要因素
注意“差距”的变化，它在全年之前是高的，然后是低的。首先，从白城市土地交易的先行指标来看，二季度末和三季度初新开工面积增速有加速下行的压力，而竣工面积增速预计在长期持续负增长后将会加快，这将使新开工面积与竣工面积增速的差距趋于一致，并拖累建设增速和建设投资。因此，如果新开工增长率下降，竣工增长率持续上升，这将是一个重要的信号，表明房地产投资的增长率将在年内发生变化。第二，由于土地交易价格导致土地购买成本上升约三个季度，土地购买成本增长率预计在短期内保持稳定，但第四季度存在加速下降的风险。总体来看，房地产投资的年增长趋势是先高后低，第一、二季度或全年增长率较高，第三季度稳步下降，第四季度大幅下降。我们预计房地产投资的年增长率将在7%-8%左右。
尽管房地产投资被拖了下来，但消费引导经济稳定下来。实际增长率和名义增长率趋于一致，这一趋势与经济更为相关。在17年和18年中，房地产投资的实际增长率和名义增长率之间的偏差增加了，而国内生产总值的实际增长率被用来描述经济增长。因此，尽管房地产投资的名义增长率在过去两年有所提高，但它对经济增长的贡献实际上是有限的。然而，在过去的19年中，房地产投资的实际增长率已经加速到名义增长率，因此房地产投资趋势与经济增长率之间的相关性得到了加强。杠杆在顶端，投资很难指望。在经济不依赖借贷实施强刺激的背景下，投资增长率总体上难以快速上升，尤其是之前带动投资增长的房地产投资，将对经济增长产生一定的压力。减税的规模过大，消费推动了稳定。然而，与以往不同的是，19年来减税和减费政策的过重推动了消费的复苏，消费对经济增长的贡献率远远超过投资，因此消费有望成为当前经济稳定的主要推动力。
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