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引导阅读
我们提出了一个业内广泛使用的标准分析框架:“房地产着眼于长期人口，着眼于中期土地，着眼于短期金融”。
目前，中国城市化正进入城市群和都市圈时代，房地产市场进入总量平衡和区域分化的新发展阶段。加快房地产长效机制建设，落实“一城一策”。城市发展潜力存在巨大差异，因此城市研究变得尤为重要。
经过一年多对经典框架的细化和量化，本课题在前期60多项指标和10多万项数据的基础上，筛选出27项指标和约5万项数据，建立了多维度、多层次、可验证的城市发展潜力基本面+市场评价模型，并对除三沙市以外的全国336个地级行政单位的发展潜力进行了客观排名。
本研究对于了解城市发展潜力，构建政府长效机制，促进房地产市场稳定健康发展，居民安居乐业，企业投资决策具有参考价值。
摘要
研究背景和分析框架:房地产市场已进入总量均衡、区域分化的城市群时代。1)背景:房地产进入了一个新的周期，城市发展进入了城市群和都市圈时代。中国20-50岁人口在2013年达到高峰，存量房数量接近1.1套，房地产长效机制建设加快，标志着中国房地产市场告别高增长阶段，进入高质量发展的新时代和新周期。从中长期来看，城市化、住房改善和城市更新将支撑中国房地产市场未来的稳定发展。从区域来看，中国已进入城市群和都市圈时代，区域差异突出，城市发展潜力巨大，城市研究价值更加突出。2)分析框架:基本分析趋势和市场分析机会。基础分析是判断城市发展潜力的核心，关键在于判断人口。逻辑链是人们追随工业，工业决定城市的兴衰，而规模经济和运输成本等区位因素决定工业布局。我们关注当前的人口状况、需求方的人口潜力和购买力，以及供应方的住房存量和土地财政依赖，共涉及23个指标。在市场中，我们利用房价周期、需求透支率、库存去库存和地价房价比四个短期指标来判断城市市场热度，从而在基本面分析的基础上判断进入时机。根据历史数据，准确率为75%。
基础:2019年中国城市发展潜力排名。1)榜单概述:2019年，深圳、北上广位列中长期发展潜力榜单前4名，成都、南京、武汉、重庆、天津、杭州位列二线城市前10名；东部地区有32个城市进入前50名，尤其是长江三角洲和珠江三角洲地区；中国东北超过80%的城市落后于200个城市。前100名城市占据了全国13%的土地，聚集了50%的人口，创造了73%的国内生产总值，占全国商品房销售的62%。2)人口现状:人口继续向大城市集聚，中西部核心城市崛起。从区域来看，目前人口回归中西部省份如安徽、四川、广西、河南与东部省份如广东、浙江并存，而北京、上海、天津、江苏、黑龙江、吉林、廖的人口增长缓慢甚至负增长。从副城市来看，人口继续向一、二线城市流动，三线城市的流入和流出基本平衡，四线城市的流出仍在继续。从中心城市来看，深、广、杭的常住人口大幅增加，而Xi、成都、长沙等中西部核心城市的人口增长日益加快，而京、沪、津、苏、锡等东部城市的人口增长正在放缓。3)人口潜力:人们追随行业，一、二线行业基础和潜力突出。一线和二线城市已经创造了46.5%的国内生产总值和25.5%的人口，这具有巨大的人口集聚潜力。在产业创新方面，一、二线城市具有显著的头效应，上市公司比例和发明专利总量分别约占70%和75%，其中京沪深占据绝对高地，杭州、广州、苏州、南京、成都等城市排名第一。就交通区位而言，一线和二线城市占据交通枢纽的位置，从起点到终点的高铁出行次数分别高达740次和149次。东部地区具备更好的自然地理优势和率先发展战略交通的基础条件。在公共资源方面，高质量的教育和医疗资源在一、二线城市密集，城市轨道交通提高了城市运营效率。4)购买力:一、二线城市的绝对购买力较高，相对购买力较低。按绝对值计算，一线城市的人均储蓄存款和可支配收入分别高达11.5万元和6.6万元，远远高于其他城市。从相对水平来看，一线、二线、三线和四线城市的房价收入比分别为20.8、10.6、8.4和6.0年。然而，由于一线城市供应短缺，房价不是由中等收入群体决定的，而是由高收入群体决定的。5)住房供应:一、二线城市住房供应紧张，二、三线土地财政依存度高。一线和二线城市住房供应紧张，家庭比例分别为0.97和1.02。中国东北地区存在超额风险，家庭比例超过1.1。中国东部和中部地区的土地财政依存度较高，分别为57%和52%。二线和三线城市更高，分别为64%和50%。
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