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报告要点
本文通过土地交易价格对土地购买成本进行建模和定量预测，对建设投资进行定性分析和预测。在预测模型和稳定建设的假设下，预计全年土地购置费的累计增长率将下降到14.4%，这将带动房地产投资的增长率下降到8-9%左右。据预测，房地产投资的累计增长率将会是先低后高。
今年房地产投资增速的主要支撑是土地购置费和建设项目投资。它们分别占去年房地产开发投资的30.3%和56%。1-9月份，土地购置费和建设投资分别拉动总投资增长6.2%和5.9%(相应的房地产开发投资增长率为10.5%)。因此，判断土地购买成本和建设投资增长率是预测今明两年房地产投资的关键。
模型设置:土地交易价格与土地购买成本之间的主导关系可以使我们对后者进行简单的估计和预测，而土地购买成本分期付款的特点决定了如何设置回归模型。该模型依赖于以下两个假设:1 .土地交易价格和其他费用按同等比例计入土地收购变更费。2.房地产企业未来几个季度的分期付款占当期土地购买费用的比例是固定的。
从回归结果来看，2016年以后，房企目前征地相关费用的阶段性是不均衡的，并有逐渐后退的趋势。如果我们将模型的拟合结果与平均分期假设下的拟合结果进行比较(假设房屋企业按0.25:0.25:0.25:0.25的比例“偶数”分期支付土地购置费)，可以发现房屋企业土地购置费支付行为的动态变化。结果显示，2015年前，房地产企业分期付款节奏相对平均，而2015年后付款重心明显向后转移。
模型预测结果:第四季度征地费可能同比负增长至-1%，年累计增长率预计将降至14.4%，预计将带动年房地产投资下降约1.6个百分点。由于我们的回归模型表现出明显的后付特征，明年土地交易价格(或土地购买面积)的增长率对明年土地购买费用的影响非常有限。经过简单计算，明年的购地费增长率可能会在年初见底，并呈现逐步回升的趋势。
建设项目投资预计将长期保持稳定。建设投资主要受建筑面积影响。在过去的几年里，由于停工或施工缓慢，积累了大量未完成的工程，这总是取决于施工。这可能是今年新开工利润率放缓、竣工利润率上升的情况下，施工增长率逆势上升的核心因素。预计建筑面积和建设投资增速将继续保持稳定，竣工增速将加快。
结论:在定性判断下，第四季度和明年的建设增长率将趋于稳定，这将继续带动建设投资的稳定增长，预计竣工增长率也将明显反弹。考虑到购地费的下拉效应，今年房地产投资的累计增长率可能逐月下降，最终降至8-9%左右。同样受土地购置费影响，明年房地产投资累计同比增速的低点可能出现在第一季度。
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截至目前，第三季度公开基金的披露率已达到80%，其中活跃的股票型基金有840只(普通股票型基金和部分股票型混合基金)。风险预警:政策监管(政策超预期风险)、货币政策超预期、市场波动、海外黑天鹅事件等。
