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“服务和收费标准不平等”，“老百姓的生活环境又脏又乱，收取物业费是相当积极的”...为了解决社区治理中的突出问题，自2018年3月起，上海市普陀区和浦东新区共同承担了解决居住社区产权纠纷的试点任务。
以普陀区为例，在新的考核办法下，达标奖励中扣除了30万元。该政策迫使企业进行改革，针对清洁工、非法建造住宅区、在走廊堆放货物等问题，财产被“一个一个地打碎”。在下半年的评估中，扣除的30万元不仅得到了“补充”，而且与去年相比增加了近15万元，业主缴纳物业费的情况令人耳目一新。
普陀区针对20个物业纠纷复杂棘手的住宅小区，引入第三方簿记公司，提高管理透明度。与此同时，每个街道镇都引入了至少一个社会组织参与调解财产纠纷，现在已经实现了全覆盖。
截至目前，普陀区共受理各类产权纠纷案件303件，调解成功235件，达成协议138件。
镇如镇街物业评估规则的实施，改善了许多物业纠纷，如维修难、维护难、收费难等。普陀区政府达标奖励中扣除30万元
普陀区镇如物业是一家植根于镇如镇，服务普陀区的国有物业企业。它的大部分客户是建于20世纪50年代和90年代的公共房屋和售后服务机构。房屋陈旧，设施陈旧，配套设施差，居民混杂。这些社区的现状直接导致维护分散、维护复杂、违法建设和收费困难。与此同时，房地产的成本也在逐年增加，这使得它面临着巨大的压力和经营困难。
上述问题也成为许多住宅产权纠纷中的难点和热点。
过去，根据镇儒镇街物业公司的考核规定，符合标准的企业可获得每平方米0.3元的政府奖励。一些管理面积大的物业公司一年可以拿到几十万元。对于那些物业费多年不涨、入不敷出的企业来说，他们往往就靠这些钱生活。
说这是一种奖励，其实是一种补贴，在一定程度上是对物业服务的“垫底”。但是，很难充分发挥物业企业的主动性，打开缺口。
2018年，镇如镇街道参照相关文件，制定了《住宅小区物业服务评价办法(试行)》，涵盖了整条街的公房、售后服务房、商品房等87个小区，扭转了过去政府对物业的评价是“奖励”而实际上是“补贴”的局面。
在奖惩结合的考核办法下，可以说有几个人高兴，有几个人难过，最后他们有办法“治理”财产。他们中的大多数人都担心房地产公司，他们的经营成本越来越高，评估标准越来越严格。那么，房地产公司应该何去何从？
在2018年上半年对镇儒镇“全覆盖”物业企业的考核中，学生扣除了镇儒物业达标奖30万元，给了他们一记耳光。30万元，接近500个业主一年的物业费。
移交后，宝洁公司出现了社区问题
政策推动企业改革。
如果物业立即成立物业服务改善小组，进行各级研究，并追查源头；积极走访居委会和房管所，听取各方意见，与其他地区的民生物业开展交流学习活动，取长补短。
根据2018年镇如镇街物业评估试行办法，满分为100分，其中职能部门得分占40%，第三方社会专业力量得分占60%。最后，根据住宅小区的得分由高到低，经过综合评价后确定排名，使评估结果更加客观，使物业企业信服。
经核实，上半年“好”、每月只得到0.2元/㎡补贴的社区，其核心问题在于保洁人员。
由于历史原因，2008年，几个清洁工工头住在社区的三栋违章建筑里。因为很难用最低工资来养家，他们把更多的注意力转向了社区回收废品的副业。他们没有精力做好基本的清洁工作，还占用了几个垃圾隔间来堆放和收拾杂物。如果他们不能放手，他们会被堆放在路边附近。业主和居民不满意是合理的。
因此，物业公司互相联系，并引进专业的清洁公司，把清洁人员纳入他们的机构。保洁公司提供住宿解决员工最大的烦恼，并与社区的考核奖励挂钩，从而逐步增加他们的收入。
此外，振如地产还主动拆除了三栋影响社区环境的违章建筑，打开了长期封闭的垃圾房，进行了彻底的清理，挖出了清理盲区的旧“老坑”，如绿化带、建筑与墙体之间的裂缝等。
也有社区管理者看到社区的较低等级，有意识地检查漏洞和填补空白，并找出症结所在:走廊里的成堆和走廊里的黑色广告。所以，他和居委会对接，和志愿者一起管理社区的所有走廊，当他看到那堆东西时，他和爷爷奶奶一起工作，或者干脆自己掏腰包买下“宝宝”。当他看到黑色广告时，他从口袋里拿出一把小铲子，顺手铲了下来。他的行为影响了社区的居民。慢慢地，居民们开始自发地清理门口堆积的杂物，一些居民帮忙撕掉走廊里的黑色广告。
这种情况仍然很多。
半年多来，物业质量部坚持每天检查，拍了2000多张照片；工程部巧妙地帮助十几个社区缓解停车困难，完成了22个非机动车车库和7个门柱的改造；人事部针对员工在服务水平和维护技能方面的不足，组织了几次专门培训...在今年下半年的评估中，该物业的确出现了一个漂亮的转机，不仅收回了之前扣除的30万元“补偿金”，还比去年增加了近15万元。
“业主缴纳物业费的做法令人耳目一新，抱怨物业的业主越来越少，业主主动表扬我们。”正如物业负责人所说。
引入第三方社会组织和簿记机构
自2018年3月普陀区开展住宅小区物业纠纷解决试点工作以来，已在住宅小区、街道和城镇层面建立了三级物业纠纷调解机制，7月份发布了《关于加强党建和领导住宅小区综合管理的实施意见》和《普陀区打造满意物业三年行动计划(2018-2020年)》。
为加强居民区党组织和居委会的领导作用，普陀区已清理出20个物业矛盾复杂的居民区，并引入第三方簿记公司，通过对行业委员会的维修资金、公共收入和工作费用进行簿记，提高透明度和公信力。针对物业服务企业小而散的现状，推进物业联盟建设。
普陀区委员会办公室负责人表示，鼓励行业委员会通过政府支持邀请第三方簿记机构参与自治，将有助于专业组织发挥“诚信中间人”的作用，为业主和物业业主建立沟通平台，消除相互的疙瘩。
同时，普陀区重视社会组织的参与机制，培育了12个调解型社会组织。通过购买服务，每个街道镇至少引入了一个社会组织参与调解财产纠纷，现在已经实现了全覆盖。
截至目前，普陀区共受理各类产权纠纷案件303件，调解成功235件，达成协议138件。
实施物业服务标准评估是普陀区解决物业纠纷、推进试点小区“六批”实施的专项行动之一。
也就是说，各街道、镇在住宅小区进行考核，实行“月考核”与日常巡查、不定期抽查相结合，并根据“优秀”、“达标”、“基本达标”、“不达标”的考核结果进行奖励。区房管局以物业企业为考核对象，采用半年度考核模式，主要根据物业企业的投诉处理、第三方考核、维修资金的规范使用和公共收入等情况确定考核等级。，并将物业企业长期管理不善的预警信息进行公示，并加强事后监管。
据普陀区委办介绍，除了实施一批物业服务标准考核外，“六批”专项行动还意味着促进一批居委会交叉就业，着力解决一批物业突出的困难矛盾，试点一批工程造价咨询和代理记账，推进一批物业维修资金的更新，提升一批物业企业的服务水平。
