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据《长宁区新闻》报道:长宁区远丰天山花园产业委员会主任张丽，从高级领事馆自由切换到琐碎的社区事务。在社区事务中，你可以看到他的工作积累带来的不同操作。上任前，他走访了周边许多社区，梳理了其他社区的矛盾和经验，建立了自己社区的行业委员会制度；在工作中，他依法推动社区工作，从开发商手中收回非法出租给第二房东的社区场所，并在街道的支持下，将收回的房屋改造成一个所有业主均可共享的网格党建中心；同样也是为了改善对社区的监督和改造。天山花园小区居民维修基金建设的创新智能安防系统，使小区真正“智能化”。业主外出时，可以用手机观看社区活动广场的视频，观看社区内剩余的停车位，查询公共收入的收支情况。
结合其他人的经验并编写行业委员会系统
张丽，1981年出生，自2016年下半年起担任长宁区元丰天山花园行业委员会主任。在此之前，他的工作和基层事务没有交集。他的本科专业是国际经济贸易，研究生专业是政治学。他的许多同学毕业后都成了公务员。他通过多轮面试前往意大利驻上海总领事馆从事中意业务对接，后调任密苏里驻华办事处任办事处主任，负责双边投资、贸易、文化教育等工作。这两次经历使他体会到了外国政府机构的工作作风。2015年下半年，当孩子超过两岁时，双方的老人由于身体原因都无法帮助照顾孩子。考虑到他们已经积累了很多经验，他们可以在投融资方面做一些项目对接，把休息时间留给家人和孩子。张丽决定辞职。在那之后的很长一段时间里，他成为了幼儿教育机构中为数不多的陪伴父亲之一。
自由职业时间相对充裕，这让张丽有更多的时间去关注她周围的事情。碰巧他居住的住宅区的行业委员会已经关闭了两年，当时没有人负责该物业，也没有人批准维修。他经常去居委会向书记提出各种意见和建议。很长一段时间后，局长希望他能参加行业委员会，为社会公益做些事情。考虑到仅仅抱怨并不能解决问题，张丽同意了。
考虑到真正的空时期前行业委员会集体辞职所带来的对社区的巨大影响，在居委会的推动下，社区选出了一个“更合理”的行业委员会团队。关于行业委员会的七名成员，张丽总结说他“年轻多管闲事”，而副主任则是一位头脑年轻的退休阿姨和社区党支部的成员。其他成员有自己的专长，包括公务员、国有企业的财务总监、房地产公司的工程总监和一位曾担任居委会主任的独立企业家。
由这些成员组成的新行业委员会相信专业精神的力量。张丽的第二专业是法律。上任前，他整理了所有与行业委员会相关的法律法规。“有四五个直接相关，还有四五十个间接相关。例如，行业委员会召开的业主大会涉及《物权法》、《物业管理条例》、《上海市住宅物业管理条例》和《社区业主大会议事规则》，而社区的“延伸”事务则涉及民法和刑法，如与日常事务相关的宠物管理条例、环境保护法和房屋质量法等。关于物业电梯的日常维护，从专业的角度来看，还需要了解特种设备的管理方法。”在张丽看来，要做社区工作，理论上必须“学会在哪里做”。
理论之外是实践。新产业委员会成立前后，张丽积极联系并走访了周边许多社区。“就是去其他社区，前后走访30多个社区，了解他们的经历和困难，想办法处理日常事务。”经过这一轮访问，张丽意识到行业委员会的工作必须制度化。他坦率地说，在访问期间，许多社区提到，无论行业委员会做什么，都会有业主向主管部门投诉。为什么？“行业委员会是业主大会的执行机构。任何组织都必须有一定的做事制度。然而，从与行业委员会相关的各种文件来看，缺乏行业委员会实际工作的制度性规定。“在他看来，如果行业委员会想少被抱怨，它必须有一个系统。”如果你比较一下这个系统，你就可以理直气壮地争论，你就不必抱怨了。无论是行业委员会的财务制度、召开业主大会的过程，还是行业委员会内部的会议过程，都需要制度化。“张丽结合法律法规制定的社区居委会制度包括会议制度、印章管理制度、档案管理制度、信息公开制度、业主参与制度等，为居委会的日常工作保驾护航。
通过“寻找家庭的底层”[S2/]来整理经济账户
在理论与实践相结合的初步总结下，新一届行业委员会的工作已经很快梳理完毕，第一步就是要“触及家庭的底层”。
为了了解社区公共部分的使用情况，张丽去房地产中心移交了社区内疑似区域的产权记录。“当时有一个俱乐部会所，有传言说它属于社区业主，但我发现产权是以开发商的名义登记的；然而，还有其他的发现。一个集体租房引起了社区业主的投诉，属于公共建筑包。”不久，一些业主打了一个举报电话。经过街上的调查，发现这个区域是开发商借给第二个房东的。借着街上逆着集团租金的东风，物业委员会收回了房子。当时，第二个房东很不情愿，去张丽家闹事。是居委会书记出面协调，终于把事情办好了。
这样一个近300平方米的场地被收回后，我该怎么办？一些业主提议出租。然而，工业委员会发现，无论是谁租了这个地方，都会给人们带来麻烦。后来，经过四位一体会议的讨论，它与街道进行了谈判，街道支付了翻修费用。这里建立了一个地区党建中心，作为周边几个社区的党建基地。如今，这个空厅整合了“网格党建中心和居民活动中心”，业主可以在这里举办唱歌、玩耍、插花等社区活动，周围的居民也可以来参加党建活动。
当你触摸你的钱时，你不能忘记钱。新的行业委员会成立后，在业主最关心的维修基金账户上投入了大量精力。"前行业委员会提前辞职，造成维修基金的部分利息损失."原来，小区内2000多万元的维修资金将在行业委员会real/きだよ 0期内的定期存单中到期，所以将在一段时间内按现行利率结算。许多社区也出现了类似的情况。面对既定的损失，大多数都无法挽回，但张丽不愿意。他去维修基金托管银行咨询了十几次，最后去分行行长办公室谈了这件事。话还是一样:“你怎么能忽视这么一大笔钱？让资金存在于需求中，这就是你如何保护业主的财产？客户关怀体现在哪里？”最后，本行承认服务通知存在不足，将后续存款利率调整为浮动利率上限。
根据开发商指定的前期物业，行业委员会提出了新的要求。由于该小区的物业费在过去10年中没有增加，该物业抱怨1.8元的物业费偏低。然而，张丽认为，行业委员会的职责主要是监督物业服务，并根据物业服务合同管理资金。“在四位一体的会议上，行业委员会不断将社区中的问题推给物业。考虑到劳动力成本的上升，按照当年的合同进行全面评估确实是不可能的，但行业委员会还是要做好监督工作。”此外，考虑到物业公司很容易通过维修项目“赚外快”，张丽放弃了许多行业委员会“报什么就批什么”的运作模式，而是先检查每个维修计划和费用是否合理。“以电梯绳索为例，一般物业按总维修价格上报。包括品牌信息是很详细的，但我的要求是看看模型。”它坏了吗？如何修复它？如果我改变它，我应该选择什么？他先做了功课，发现电梯绳可以分为进口的和国产的，进口的和国产的都有产地，所以产品的价格可以翻倍。之后，他向百度和阿里巴巴寻求帮助，并在与该物业沟通前充分理解了这一点。张丽知道该物业将从韩国购买电梯绳索和详细报价，直接告诉该物业，它可以以这个价格购买日本产品。“事实上，不同的价位对应着不同的使用期限，但日本的钢丝绳已经保持了很长一段时间。考虑到每次更换电梯线路都需要付出劳动，而且更换时会影响到每个人的生活，所以我建议物业选择日本产品。”据张丽了解，日本电梯绳索可以使用15年左右，而国内一些电梯绳索每3-5年就要更换一次。
“做一个有爱心的人真的可以节省很多钱。”张丽发现一些住宅楼的屋顶和外墙在漏水，该房产的单价完全合理，但面积经常被夸大。“很明显，没有必要修复整面墙，但是物业已经报告了很大的面积。只要被行业委员会发现，就责令其改正。”在张丽的字典里，任何使用维修基金的项目不仅取决于项目是否需要维修，还取决于操作和报价是否合理。有一次，小区里的一个消防柜坏了，物业报价27000元。张丽在淘宝网上搜索相同型号的产品，掩盖价格，要求淘宝商家报价，并提前向淘宝卖家确认“普通发票和上门安装”的实际问题，直接将链接推至物业，一次为社区节省了1万多元。
探索可操作和可再现的体验
为了便于操作，张丽还将为该物业设定标准。例如，对于小区内的维修项目，提倡“一前一后”，即在维修报批前，物业先发一张“事前照片”，然后上报维修计划，附上合同，维修完成后再发一张“事后照片”进行对比确认。“行业委员会的七名参与者不可能检查社区中每个需要维修的项目，但是他们可以通过保留比较来对每个项目进行抽查。一方面，让财产不敢乱来；另一方面，如果业主有疑问和投诉，我们可以向他们展示。”
在社区积累了两年经验后，张丽开始尝试在其他社区分享他的经验。他认为，虽然房屋委员会和街道会为行业委员会的参与者提供培训机会，但培训内容主要是与法律法规有关。事实上，大多数行业委员会被告知从居委会或物业的角度去做什么。“我认为新任命的行业委员会的参与者需要‘前辈’的实际案例，具体操作中的关键点，并让他们在社区行业委员会工作得更快。”如今，每当在几个街道社区有新成立的行业委员会时，张丽都会受邀参加培训并分享经验。“主要是与他们分享相关的法律法规和行业委员会在实际运作过程中应该注意的地方和技巧，为社会各界解决行业委员会相关的各种矛盾提供经验和思路。”张丽强调，行业委员会最重要的任务是监督物业服务和控制资金，并在此基础上，它是建立一个社区。而做好这些工作的前提是做好社区的信息公开工作。
“我们的社区目前正在完善信息公开工作，并将在各种建筑和公告牌上发布社区账户，但从实际操作的角度来看，还需要进一步优化。”从内容上看，必须有详细的叙述；顺便说一句，我们不能仅仅满足于在社区里发帖。“在社区张贴，许多业主没有看到反馈；如果你使用微信订阅号，你需要大量的运营和维护费用；通过微信群发布，信息很容易被淹没。”在这样的情况下，张丽考虑在推进社区智力的过程中解决这些问题。
值得一提的是，元丰天山花园小区近期正在建设的智能小区，通过一系列的改造，不仅会在小区内增加监控和泛感应设备，还会通过信息平台向业主提供一些公共区域的视频监控和共享，让广大业主感受到智能小区。“为了提高业主的参与度，我们必须首先与业主共享硬件设备。业主可以通过手机观看社区监控的一些公共区域的视频，如儿童公园、社区大门和社区广场。这样，即使父母在公司工作，保姆也会带孩子去广场。”此外，通过该系统，行业委员会、居委会、物业和公安能够以点对点的形式向所有业主推送各种社区相关通知和信息，不仅节省了无纸化的成本，还大大提高了业主的社区事务意识。按照张丽的设想，未来，在这个平台上，业主可以随时查看社区公共收入和维修资金的收支情况，真正实现信息公开和联合监管。
期待更好的参与环境[/s2/]
在张丽看来，要做好新时期的行业委员会工作，需要从制度、技术和人员三个方面入手。“越来越多的行业委员会意识到建立系统和使用信息技术的重要性，但具体实施需要人员保护，即需要鼓励业主参与。”
张丽介绍说，在西方国家，像行业委员会这样从事基层社区工作，可以在很大程度上得到社会的认可。即使在香港，很多区议员都是从社区委员会开始的，而对公务员的考核要求包括一定的公共服务时间。“相对而言，我们现行的公务员考核制度还没有要求社会服务。以我们的社区为例。当时，居委会书记花了大量精力鼓励公务员参加行业委员会。在大多数社区，行业委员会的参与者仍然大多是退休人员，但行业委员会的工作涉及到许多法律法规。对于退休人员来说，只研究这些规定不是一个小负担。”由于行业委员会的事务关系到社区业主的切身利益，所以很多问题的处理就像“走在平衡木上”。“它需要艺术性，需要了解一些法律法规。长期以来，依靠邻居的熟悉是不可能的。解决。”
即使是捍卫权利，张丽也主张将事实和推理。由于长宁路高架桥距离居民区仅20余米，在参加行业委员会之前，他曾为街道、区、市交通委员会等部门撰写过材料。所有部门都派人来谈话和解释。在得知高架桥无法绕过住宅区后，一些业主要求赔钱。这时，张丽说:说到钱，每个人的要求都不一样，我肯定不能协调。他说他反映情况的原意是尽量减少高架建筑物对社区的影响。在他的建议下，设计师考虑将高架道路覆盖，并将其改造成空中型隧道，以降低周围居民的噪音。“一旦先给了钱，在设计和施工中就不会考虑消除噪音的工作。我将与业主进行讨论，告诉他们现在应该做的是通过设计方案的转变，将对未来生活的影响降至最低。”在张丽看来，不同的想法会带来不同的需求，这就是为什么他希望更多的人通过制度化和信息化来参与社区事务，而不是简单的抱怨或对抗。“社区是大多数业主的共同家园。有了更积极的参与和更少的负面抱怨，这个家一定会变得更好。”
