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江海新村63号楼的居民正在装饰走廊。(数据)
最近，住在赵家浜路的蔡阿姨心里一直有一件开心的事:堆积在隔壁走廊的旧冰箱和旧洗衣机终于被清理干净了。
蔡阿姨住的公寓是上海典型的沿街单户型住宅小区。2013年，由于多年亏损，该物业公司决定不再与该公寓续签合同。正是这座“无人”建筑在过去三年里实现了100%的物业费。今年国庆前夕，楼内居民自发在一天内清理了12吨杂物，常年占据楼道的旧彩电和冰箱不见了。
乐嘉公寓是如何做到的，让居民自己掏钱支付物业费，并主动改掉多年来在走廊里堆放东西的坏习惯？
自我管理+自主，行业委员会牵头
乐嘉公寓建于1984年，共有15层，每层12户。目前，共有178户家庭和30多名房客，大楼里的大多数居民都是老年人。像许多建于20世纪80年代的建筑一样，乐嘉公寓具有私人小面积和公共大面积的特点。最宽的走廊可以容纳一张标准的乒乓球桌，而且这栋建筑也有自己的露台。
1995年，开发商在静安区成立了一家物业公司来管理这栋大楼。由于公寓里没有停车位，总居住面积只有一万多平方米，物业收益甚微。进入2010年后，年最大亏损可达10万元以上。2013年10月，该物业不堪重负，服务合同通过与公寓协商而终止。
韩东蒙，59岁，2010年当选为乐嘉公寓行业委员会主任。当她上任时，她发现公寓不仅缺乏维修资金，而且由于硬件老化也有很多问题。此外，由于社区创收困难，没有财产愿意接管。2014年1月，乐嘉公寓正式成为“无房社区”，并开始实施由石川物业公司管理、行业委员会管理的新模式。
“物业费是最重要的，大楼里的大大小小的东西都需要资金周转。”韩东蒙说，老物业离开时，账上没有多余的资金。当了解到还有25位业主没有缴纳当年的物业费时，韩东蒙代表物业委员会与该物业讨论了物业委员会是否可以自行收取物业费作为独立管理的启动资金。行业委员会还与居民“摊牌”，告诉大家该建筑的真实财务状况。看到行业委员会如此坦诚，居民们也表示了他们的理解，并很快支付了所有的物业费。
为了节省劳动力成本，行业委员会取消了全职维修人员，转而雇佣“小时工”。除了每月固定疏通一次下水道外，居民们在其他时间给自己打电话。然而，许多居民仍然习惯下楼去找房产。既然财产已经没有了，我们应该敲谁的门来解决这个问题？
“2014年是最艰难的一年。每天至少有三四次维修。每天都有十几个人来敲我的门，打来的电话不计其数。”回忆起他开始独立管理社区的日子，韩东蒙说他的电话号码不知不觉变成了一个维修电话。
费用是应该控制的，但韩东蒙明白，大楼的清洁和安全不能少，但两者都可以承担更多的责任。因此，行业委员会将安全轮班从原来的白班和夜班系统重新部署为两个全职白班和两个全职夜班。其中，夜间保安员只需在夜间看守大门，而白天保安员则需要承担一些简单的维护工作和消防巡逻任务。
最后，大楼的日常运作逐渐回到正轨。第二年，每天敲韩东门的居民数量已经减少到两三个；今年以来，几乎没有居民敲门，每个人都会先请保安或维修人员来解决自己的问题。如果解决不了，你就去找韩东蒙和行业委员会。
走廊里清理了0/12吨的杂物
韩东蒙还有些担心:公寓走廊宽敞，居民家中空间有限。许多人将多年积累的废旧物资堆放在走廊里，不仅存在消防安全隐患，而且平日出行也不方便。为了保护堆积在他们家门前的杂物，许多居民还在他们家的走廊里安装了铁门。多年来，原本可以打乒乓球的走廊变得拥挤不堪。
“改变旧习惯不是一次性的事情。在这个时候，党员骨干要站出来，带头改变。”韩东蒙家门口有一个大鞋柜。为了让走廊的改造更有说服力，她在今年9月率先拆除了鞋柜。她没想到的是，在拆卸的那一刻，门几乎完全变了样。“我已经住了将近20年了，从来没有见过这么明亮的走廊。”韩东蒙非常情绪化。"走廊是明亮的，心灵是明亮的."
工业委员会的另一名党员也带头拆除了增加的铁门。其他居民看到走廊上的垃圾被清除后“价值很高”，于是开始响应号召，主动清除垃圾。
公寓四楼有一对老夫妇，他们住在一个房间和一个大约30平方米的大厅里。最初，住房条件并不充足。最近，二儿子回家和他们住在一起，空的房间更紧了。因此，老年人只能将不常使用的物品从家中搬到走廊的公共空房间。知道这栋建筑将在9月30日被空清理掉所有堆放的物品，老人不能马上“放弃他的房子”,而挣扎到清理的那天。
9月30日凌晨，在行业委员会、肇庆居委会、社区民警、街道综合治理工作组和乐嘉公寓所属建筑志愿者的协调下，开始对公寓进行集中改造。从顶楼开始，依次往下走，空.一点一点地清理走廊里随意堆放的杂物从衣柜冰箱到花盆竹竿，重约12吨的杂物告别了这座建筑。
四楼的老两口看到邻居如此配合环境整治，主动找到韩东蒙，表示愿意清除杂物。“当他们来找我时，他们有点尴尬，但我很感动。感谢您愿意配合我们的工作。”
建筑发生了变化，居民的心越来越近了
11月初，记者参观了乐嘉公寓。装修后，走廊宽敞明亮，每层都增加了几层绿色。
最初，在9月30日，当清洁工作完成后，建筑工人修复并粉刷了大楼的走廊，并包裹了全年暴露的电线。为了保持楼道的整洁，居委会和行业委员会在楼内成立了一个自治小组，居民们每天轮流巡视楼内，一方面保证施工期间每个人的出行安全，另一方面相互提醒监督，防止楼道内的杂物再次出现。
韩东蒙说，起初，一些居民看到清空后的走廊很宽敞，但有点冷清，于是他们把家中种植的花草搬到天井的窗台上。二楼的居民看到三楼的窗台开花，纷纷效仿。就这样，口碑，口碑，现在每一层的天井窗台，楼梯窗台都被绿色覆盖。也有居民在业余时间拿出他们完成的书画，挂在走廊里。一些居民开玩笑说:“楼道变得这么漂亮，公寓价格也会上涨。”
在看似平稳的自主背后，有未知的艰辛和意想不到的惊喜。
公寓四楼的一户人家曾未经许可经营棋牌室，但多次被行业委员会说服不予理会。去年夏天一个38℃的高温天，棋牌室的水槽突然被堵住了，废水被倒进了房间和走廊。棋牌室的主人自己解决不了，只好硬着头皮向韩东蒙求助。没想到，孟带着居民自己的拖把、抹布和水桶去帮忙，很快就解决了问题。
“几天后，棋牌室关门了，主人说他真的不好意思继续开下去...轮到我感到惊讶了。”韩东蒙说道。
从“不可理解与不合作”到“超可理解与超合作”，乐嘉公寓的自我管理和居民自治模式不知不觉地走过了近三年。韩东蒙说，过去，以前的行业委员会都是“坐南”，只要求监督，不要求义务。现在，在行使财权时，我们必须注意为居民服务。不仅建筑完全改变了，我们自己和居民都感受到了更大的变化——“每个人的心都更近了。”
