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蓝色的缕缕青丝化作蝴蝶——静安区危房改造工程回忆
周，1956年3月出生。他长期在原静安区建设委员会系统工作，主要负责旧区搬迁、建设管理、综合绿化等工作，参与成都路高架搬迁和静安区旧区改造，并担任原静安区房地产集团董事长。1995年至1996年，任静安区建设委员会原副主任，亲自参与了静安区39万平方米危房和简易房的改造，并负责肖新庄等基地的搬迁。
口头报告:周
采访:刘卫星深思
收尾:刘卫星深思
时间:2018年3月29日
20世纪七八十年代，静安区作为上海的中心城市，发展不平衡。一方面，它有许多花园洋房，如“穆勒别墅”、“静安别墅”、“荣景宗故居”，以及新的车道和公寓，如涌泉坊和古玉村；另一方面，由于中国历史上租界并存、管理混乱、解放后房屋缺乏规划、简易房屋建设混乱，一度出现高楼背后窝棚、叠床、乱楼的景象。特别是在静安区北部曹家渡附近的小莘庄和太平巷，有这样的民歌:“石头路，茅屋，消防车进不去，病人出不去。”下雨时房子漏水，夏天睡在路上，跨过门，手靠着窗户。”。历史的遗产和现实的艰难使上海居民的生活问题非常突出，改善生活条件的呼声非常强烈。
1992年，邓小平同志在南方的重要讲话再次掀起了改革开放的新高潮。同年，中共中央政治局委员、上海市委书记吴邦国在上海召开的党的第六次全国代表大会上提出:“力争在九十年代建成6000多万平方米的新房，完成全市365万平方米的窝棚、简易房和危房改造。”在听取关于静安旧城改造工作的汇报时，他说:“静安南京路是整个城市中心改造中最重要的东西。“在这样的背景下，静安区委区政府已经下了决心:有条件上去，没有条件，也有条件创造。“一切都是为了人民！”1995年，区委、区政府提出要在两年内，即1996年底，完成39万平方米危房改造。区委员会第五届五中全会通过了一项决议，把它列为1996年政府的第一个实际项目。因此，涉及数千个家庭的庞大的旧装修工程开始了。
筹集资金并采取土地措施:士兵和马匹不动，但谷物和草继续前进
旧城大规模改造一开始就面临着巨大的资金来源。在小平同志的“南巡讲话”、“东风满春”之后，市场经济形势逐渐开放，一种全新的房地产开发理念出现了。当时，该市建立了一个新的向区县下放权力的制度，并采用了两级政府和三级管理。区委、区政府大胆提出了充分发挥静安区级差租金优势，利用土地租赁获得旧城改造和南京西路开发所需资金的设想。1992年6月，静安区与香港美富房地产公司签订了土地租赁合同。“老东新村”是延安西路以南、镇宁路以东与长宁区接壤的一个窝棚集中区。土地租赁的成功开辟了为旧土地筹集资金的新途径。区政府专门成立了非常任机构——区土地租赁领导小组，以迅速抓住这一机遇。租赁办公室设立了一个“临时总部”，由副区长范西屏负责每个环节。租赁办公室的六名士兵被分成几条路，赶到市、区审批部门。
在土地出让等一系列项目和南京西路综合开发先行项目取得成功的基础上，静安区旧区改造的条件已经成熟。整个地区的紧急动员。在区委、区政府的直接领导下，一系列“旧制改革”工作开始迅速展开。不仅成立了旧区改造领导小组，而且区政府领导亲自挂帅，动员了最优秀的士兵和最坚强的将军。建立一个指挥机构。在“招聘”和“合同三章”之后，我们首先开始集中精力解决资金和住房问题。由于时间紧迫，招商工作远水救不了。旧危房改造22块，面积39万平方米。除了少数已落实的资金和房屋外，其他地块的资金和房屋无疑都落在区政府身上。其中最大的是曹家渡小神庄，占地面积8万平方米，有4000名居民。需要投资10亿元人民币；其次是曹家渡李太平基地，有1170户，需要投资2亿多元。39万平方米中，有1.3万多户，平均每户需要住房90万平方米。早在1994年底和1995年初，区委、区政府领导就在闵行区曹豹路购买了930亩土地，开始建设总面积100万平方米的静安新城。总部还创造性地提出了“以地调房”的理念，在公康新村集资建房10万平方米；它也是以“先用房子，后付款”的形式提出的
明花园8万平方米的住宅。然而，形势仍然相当严峻。一些房地产公司表示，由于资金和住房的巨大缺口，很难如期实施搬迁。为此，总部的会议室彻夜灯火通明。经过反复讨论，对旧区改造工程重大意义的认识统一了。与此同时，一系列计划、方案和方法正在酝酿之中。
几年前，只要房地产开发公司获得了一块地的开发权，就意味着一大笔财富随之而来。然而，在金融危机的背景下，负责组织和发展的责任单位不仅没有钱赚，还要把过去赚的钱全部“倒出来”。萧新庄共分6个地块，由京欣安等6家房地产公司负责拆迁工作。李太平、万航、达得利、南药、江家巷、武宁南路东西段被静安房地产集团等六家房地产公司拆除，老板们实际上是在布置自己的“家庭”。据初步测算，各房地产公司已投入近18亿元的自筹资金和贷款资金，用于39万平方米旧区改造。
静安区的危房大多集中在新闸路以北的工业区，是开发成本最高、搬迁难度最大、最难攻的“骨头”和“堡垒”。1996年1月26日，静安区政府下发了《关于成立静安区旧区改造领导小组和指挥部的通知》。很快，一张“作战地图”就挂在了指挥部的墙上，小莘庄、李太平和万春街被标了出来。与此同时，一些搬迁意见也被标出。然而，找到投资者和建筑商并不容易。1995年的金融危机使房地产形势降到了最低点。当时，静安区的房价只有每平方米4000元，而拆迁费用超过3000元。没有人愿意做旧的改变。当时，静安区区长童永真非常勇敢。他找到了老区改造工程建设委员会主任、副司令卞柏平，死亡命令必须完成，并声称:“如果不能完成，大家就摘掉黑帽子。”后来，我听说卞主任义不容辞地接受了这个责任。按照他的话来说，“没有办法，只有冲。”他没有多说话，只有六个字，却让所有人看到了一份责任和责任。卞主任召集区内各房地产公司开会，做好大家的工作。了解总体情况是这些老板的共性，他们开始一个接一个地在地图上危险、简单和有红色方框的棚子区域就座。静安区旧区改造和城市建设过程中增添了几股新的力量。
现在回想起来，当时区政府和地区领导下了很大的决心去改造旧区。儿童区给我的印象是充满活力。首先，在他到达静安后，他强调了改造整个街区的必要性。当时，许多地区做不到，城市也做不到。然而，由于童区的坚持不懈，静安已经改变了整个街区，所以今天的静安南京路应运而生。当时，南京西路的旧改造已经达到了一定的规模，所以我们能够做最后的冲刺，完成城市里的任务。第二，童区离人民很近。他总是对我说，“人们也在受苦。动动脑筋。当你负责搬迁时，一个必须遵守政策，另一个必须考虑老百姓。房子更好，价格更高。如果人们说他们付不起钱，你就可以还债。”因此，当时我们对搬迁居民的住房选择和住房面积设定了更高的标准。第三，他也坚持原则，从不屈服于不合理的事情。事实上，这也是不让诚实的人受苦的立场，也是公平做事的原则和态度。
万事开头难。在关键时刻，静安区的领导和党员干部关心群众，齐心协力，勇于承担责任，终于找到了出路。在打开弓之前没有回头路可走，勇敢的人在改革的时刻获胜。静安区把第一次战斗胜利的喜悦转化为工作动力，坚定地投身于新一轮的棚改搬迁战。
推理和安抚人民:克服困难向前迈进
我从事旧区改造工作已经很长时间了，我总的感觉是，在改革开放的时代，把旧区改造成静安市，应该对改变形象、改善民生起到决定性的作用。因为静安区作为一个相对古老的城市，不仅为空的经济发展提供了空间，也为旧城改造提供了城市形象。当时，我们城北的静安区形象比较差，因为当时有很多窝棚和工厂，居民的生活条件很困难。旧区改造改变了城区破旧的面貌，特别是解决了民生问题。
长期以来，静安棚户区居民的生活环境令人担忧。当时，我们确定解决困难家庭的起点是人均2.5平方米以下。2.5平方米是指10平方米的房子，有四个人，包括厨房和卫生间，这不是一个困难的家庭。即使面积达到2.5平方米，也需要排队等待政府依次解决。恶劣的生活环境导致了严重的社会和健康问题:一些年纪较大的年轻人因为没有房子而无法成家，一些家庭为了住房而反目成仇，一些邻居为了一寸土地的纠纷而互相生对方的气。因此，对静安区40多万人来说，对整个上海的发展来说，旧城改造势在必行。旧区改造是改革开放后城市建设、城市形象和改善民生的一项决定性工作。
旧区改造和搬迁虽然利国利民，但如何得到人民的理解、支持和配合，是棚改工作中的一个瓶颈。在当时的社会矛盾中，“拆迁”问题十分突出。我个人认为，导致拆迁工作矛盾的主要因素有三个:第一，旧房居民相对处于社会底层，他们微薄的收入和恶劣的住房条件给他们一种压迫感。当政府要搬迁时，这种压迫感往往表现为两种情绪，一种是希望政府尽一切努力解决，另一种是依靠搬迁来改变一个人不愉快的生活。在我的工作中，有很多这样的例子。例如，有一个家庭的丈夫患有癌症。夫妻双方都要承担高额的医疗费用，还要抚养一个儿子、一个女儿和两个孩子。这个家庭情况特殊，所以我们可以给它适当的照顾。当时的搬迁政策是依法搬迁，以协商为主。谈判似乎意味着讨价还价，这个家庭的要价很高。如果我们不能达成协议，我们将做出裁决。如果户主不接受裁决，他只能强行搬迁。当时，这个家庭已经进入了强制搬迁的过程。在我们与一家之主的进一步沟通中，他反复提到他的病情和他对家庭未来生活的担忧。我们承认他家庭状况的特殊性，并承诺尽最大努力帮助他，但搬迁不能也负担不起一个家庭的所有费用。有些困难不能通过搬迁来解决，也不能通过搬迁来解决。最后，一家之主无可奈何地说:“我一生都很不幸。”我没有受过良好的教育，也没有好的工作，现在我得了一场大病。生活能有几拍？”
事实上，这些居民长期艰难的生活所造成的极端心态是值得同情的。当时，静安的许多旧配套房屋都在郊区或半郊区。在拆迁谈判中，居民往往忽视了拆迁后居住空间的巨大改善，却长期错过了静安区的市区，忽视了两居室甚至三居室的价值完全盖过了13平方米的棚户区。在这种情况下，我们采取了囤积房屋的策略，为被拆迁的居民提供一些面积略优于原有居住条件的旧房，但往往居民仍然选择不同的房屋。
除了居民的心态外，拆迁队与老百姓之间的沟通也存在问题。在大规模搬迁开始之前，这条产业链几乎缺失。当时，基本搬迁队是由社会招收的，主要是各单位的富余职工。他们面临着不同家庭状况、社会经历、文化水平、习惯和气质的重新安置的居民。被拆迁人的文化水平、对政策的理解、沟通能力和专业能力参差不齐，导致被拆迁人在拆迁初期不知所措。因此，很难在规定的短时间内完成搬迁和拆除任务。为了做到“短而快”，我们对搬迁人员进行了标准化培训，同时，我们觉得工作形象很重要，因为刚才很多人都是第一次做搬迁工作，他们很随意，说话很随意，形象也很随意。所以那时，我们开始慢慢标准化。首先，打扮一下。没有衣领的t恤是不能穿的。它下面有一个长度，负责几个组。他做得很好，但我对他的形象感到很不好。他是一个又高又大的男孩，戴着一条厚厚的金项链。当时，公众舆论并不认可这个形象。我对这个男孩说，因为你代表了旧区改造，政府的实际项目，政府造福人民，你应该有一个好的形象，所以你不能穿没有衣领和金链的t恤。当时也有一些女同性恋者把头发染成黄色和红色。我们都想把它染回去，因为图像不好。后来，我们做了进一步的改变。着装方面，尽量不要在办公室吸烟，也不要让居民感觉像是自由市场，因为自由市场是一种讨价还价和吵闹的感觉，居民对你工作的认可往往会对你的形象和环境产生影响。二是规范可操作性。例如，必须有两个人来到门口，一个人说不清楚，居民们四处递烟。我们通常主张不要。因为移交后，人们经常觉得你们两个似乎有了关系。人们给你香烟后，你会对你有要求。如果这个问题解决了，可能对搬迁有利。
经过这样的规范化培训，大量的拆迁队伍已经到达了“前线”。以曹家渡小新庄为例，各基地实现了三个“统一”:统一宣传口径，强调区政府提出的“不让老实人吃亏，不让先走的人吃亏”的原则；统一安置计划，实现安置政策执行的基本平衡；统一管理制度要求全体工作人员坚持“公开、公正、公平”的原则，让被拆迁人可以口头拆迁。
当住在棚屋里的居民得知他们的家即将搬迁时，他们欣喜若狂，急忙告诉对方。然而，一旦现实的安置计划摆在他们面前，一些人觉得他们的期望有偏差，他们的快乐变成了失望，快乐变成了损失。因此，各种各样的上诉脱颖而出；结果，工作人员开始了新一轮的劝说和解释。搬迁工人都知道，改造旧区39万平方米的危房和窝棚是区政府1996年的第一个实际工程，是惠及13000多户和近10万人的宏伟举措。他们代表区委和区政府完成一项极其重要的政治任务。他们的一举一动都直接关系到区委和区政府的威望和形象。搬迁运动一动员起来，他们就安排好了小家庭。对于他们无私的奉献，大多数居民看着他们的眼睛，记在心里，并由衷地钦佩搬迁工人。在搬迁工作的中后期，难度越来越大，一些居民尤其愤怒，因为安置计划与他们的期望相差甚远。我不知道有多少次员工被“锁在门外”，有多少次受到白眼和冷遇。现在这件事已经结束了，我感到很欣慰，但那时候很困难。主要有两个方面。第一，工作很辛苦，我早上九点就得去上班，因为早上还有人来；晚上九点下班，因为有一些工作会谈；你不能在两个周末休息，因为居民们在两个周末有空可以聊天。当时是5+2，白色+黑色，这真的很难。第二，一些普通人不明白，所以他们可能会骂你，打你。我们的员工始终坚持“打骂不还钱”的工作态度，开始讨论“如果我是拆迁户”，设身处地为拆迁户着想，当人们确认他们是有特殊情况的拆迁户时进行个案调整。他们以极大的热情和稳定的工作作风对待每一位搬迁居民。搬迁居民病情严重，工作人员主动为居民介绍和实施名医；居民生病住院，工作人员自费去医院就诊；在搬迁家庭中失去工作的人的工作没有得到解决，工作人员想尽一切办法为他们找到工作；夫妻之间长期的隔阂即将离婚，工作人员煞费苦心地让它第二次出现；为重返上海的知青赢得一席之地；解决长期家庭的冲突；为孤独的老人送去温暖，送去欢笑，与搬迁后的孤独老人形成长期的帮扶关系，等等。“给一个人一朵玫瑰，他的手就有余香”。工作人员发自内心的关心、帮助和奉献感动了居民，搬迁工作逐渐得到了居民的理解、支持和配合。瓶颈终于被突破了。在大家的努力下，小辛庄的六个基地于1996年5月中旬正式开始搬迁，居民们在7月中旬排队等待签约。这样，李太平、蒋家巷、武宁南路东西一号地块、二号地块、南药二期、三期地块等。经常被报道。截至1996年8月30日，39万平方米土地总承包率达到83.3%，动迁率达到75.8%。截至11月底，总签约率达到99.6%，搬迁率达到7.3%。这意味着静安区在搬迁史上取得了非凡的胜利。
不要在老房子里建新城市:不要忘记你的首创精神将造福人民[/s2/]
在旧区改造期间，区政府动用了大量资金来寻找和购买拆迁房屋。如果市场在1995年前推动旧的改革，而政府在1995年后推动旧的改革，为什么？市场无法推动它前进。1995年是整个中国房地产市场的最低点，没有人来做这件事。然而，区政府克服了各种困难，尽一切努力为搬迁居民寻找和建立新的安置基地。我记得当时主要有三个方向，三分之一是康，三分之一是明居住区，三分之一是静安新城。这三所房子各有优点。公康是一栋既有房屋，交通便利；明居住区的住房类型较好，静安新城的特点是居民保留静安户口，静安区负责管理和配套。然而，静安新城在建时还是农田，没有房子。我们在1995年得到这块土地，它是闵行区的一块飞地。它很大，因为土地很大，所以前期有很多配套工作。静安新城一期工程于1995年7月31日开工，1996年底竣工面积20万平方米。市政设施和公共建筑设施配套也做了大量工作。水、电、煤、公共汽车和电话都解决了。还引进了西施中学、一师附属小学、南溪幼儿园等名校，并引进了区中心医院分院。雷、新镇江酒楼和粮油第六店也相继开业。确保1997年春节后，3000多户家庭将留在第一阶段。
1996年12月25日是静安人民最难忘的一天。静安区最大的“旧区改造”基地，也是最后一片窝棚和民房被彻底拆除。拆除仪式在小神庄基地隆重举行，危险的棚屋和简陋的房屋成为历史，13000多户家庭告别了拥挤和恶劣的生活环境。区委区政府于1996年成功完成了第一个实践项目！当时，中共中央政治局委员、市委书记黄鞠发来贺信。信中说:“几年前在静安区拆除危险棚子的行动是上海在这方面工作的一个缩影。“市委、市政府有关部门的领导也参加了拆迁仪式。
静安人为鸟儿欢呼，心花怒放，他们的喜悦是无法用言语表达的。望着一大片平坦的土地，我回想起这条艰难的道路，无数个日日夜夜的顽强奋斗。我们的许多同事和居民流下激动的泪水，开心地笑了。静安人知道他们之所以能成功，是因为他们有无私的奉献精神、严格的奉献精神和责任感，以及全心全意为人民服务的真诚爱心。纵观今年旧区改造，静安区创造了三个历史“最佳”:
首先，自中华人民共和国成立以来，生活条件得到改善的家庭数量一直是最高的。自1994年以来，静安区每年有近10，000户家庭得到改善，1996年，搬迁的家庭达到12，628户。如果将地铁2号线、延安高架路、四温里二期、非机动5号线和6号线的搬迁加在一起，搬迁户将超过16000户，人口近5万。这些居住在破旧棚屋中的居民人均生活水平都在5平方米以下，通过对旧区的改造，他们的生活条件得到了根本改善。
第二，是有史以来工程量和投资额最大的一年。由于占地39万平方米的22块地块集中在棚屋和简易房屋中，居民密度很高，土地改造成本普遍较高。整个前期改造需要45亿元的巨额投资，平均每万平方米搬迁650户，其中新庄小区占地面积8万平方米，扣除3万平方米单元，每万平方米搬迁4000多户，800户。
第三，今年是历史上旧房改造面积最大的一年。在旧区改造过程中，共拆除了332，300平方米的危房、简易房、工棚和民房，还改造了大量工厂和居民企业。据统计，已有297家企事业单位通过土地置换进行了搬迁，拆迁建筑面积10.13万平方米。一些原有生产经营濒临破产的企业得到了改造和发展的机会，该地区的工业废弃物污染得到了消除，环境面貌发生了巨大变化，为21世纪静安区的规划和建设创造了条件。
1996年12月25日，新庄所有的小房子都被拆除，意味着静安的危房已成历史。旧房的全面改造不仅给静安人民带来了新的住房，也为1997年的实际工程——静安区旧房的全面改造打下了坚实的基础。在整个上海城市发展中，旧城改造起着举足轻重的作用，而在上海旧城改造中，静安旧城改造起着主导作用。静安旧城改造是一项具有重大时代意义和历史意义的民心工程，为静安建设成为现代化国际城市做出了不可磨灭的贡献。
