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建设“不夜城”迎接新世纪
徐新昌出生于1940年1月。1990年至1998年，任原闸北区委员会常委、区建设管理委员会副主任，分管城市建设，参与不夜城规划的制定和实施，是旧闸北区旧城改造和不夜城建设的见证人和见证者。
口头:徐新昌
访谈:姜余姚
整理:王余姚
时间:2018年8月2日
闸北区曾经是上海的老城区之一。改革开放前，棚户集中，城市基础设施薄弱。改革开放以来，闸北区人民期望政府加快旧区改造，尽快改变落后的城市建设，从而改善生活条件和生活质量。面对人民的愿望和要求，区政府从“为人民做实事，做好事”的指导思想出发，于20世纪90年代初开始在新客运站区建设“不夜城”。
抓住历史机遇，制定“不夜城”计划
1987年，新的上海火车站在闸北建成。随后，环龙购物中心、长安大厦、中亚大酒店等一批现代化大型设施相继竣工。新客运站前交通繁忙，人流和物流汇聚于此，四通八达，呈现出一派热闹繁华的景象。然而，周边地区依然如故，有26万平方米的集中窝棚，当地人戏称其为“可怕的困境”。它们之间的鲜明对比和强烈对比严重影响了上海陆上大门的形象。1987年12月28日，上海市市长江泽民在新客运站的开幕式上热情洋溢地说:“机遇与挑战并存，困难与希望并存。”新的客运站区必须作为上海的“门面”该说明简明扼要，新的客运站区在上海发挥着重要作用。建设这个区域关系到上海的整体形象。
1988年，闸北区委、区政府制定了天目西路公共活动中心规划。该计划的实施对闸北区的经济发展产生了积极的影响，展现了美好的前景。这表明新客运站区具有独特的地理优势，对闸北的发展具有巨大的推动潜力。虽然完全改造和建设新的客运站区的要求还有很大差距，但闸北人民热切期待抓住机遇，改变“下角”的旧面貌，尽快建设好这个区域。
20世纪90年代以来，改革开放的浪潮在全国范围内迅速发展，改建和新建客运站的问题被提上日程。1990年4月，党中央、国务院作出了开发浦东的战略决策。1991年初，邓小平视察上海，希望上海人民更加解放、大胆、快速，开发浦东和上海，带动长江三角洲和长江流域的腾飞。从此，上海进入了一个新的发展阶段。随后，市委、市政府制定了上海建设国际航运现代化大都市、带动整个长江流域发展的战略。在上海城市建设总体规划中，上海火车站被列为上海副中心、重要交通枢纽和市级十大商业中心之一。该区域将建设两个地铁站、上海长途汽车客运中心、上海青年活动中心、中央商业网点等现代化大型设施。这些政策和计划为我们提供了一个建设不夜城的黄金机会。
1991年1月，时任市委书记、市长的朱镕基视察了闸北。他强调，新客运站中心区的商业网络必须规划和建设好，旧城区改造和房屋拆迁所需的土地必须解决。要突破传统观念的束缚，确立“挺进大别山，开辟新战场”的战略思想。1991年8月，时任市长的黄鞠视察了地铁工程的进展情况，并举行了一次现场会议。会上，市长黄鞠关切地问闸北区的领导:“闸北区已经有两个地铁出入口。你能根据区域特点把新客运站和汉中路两个点连接起来，繁荣和发展闸北经济吗？”黄鞠还强调，要加强市政建设和经济建设的结合，搞好新客运站区的建设。1991年8月下旬，在时任市委书记张惠新的主持下，闸北区委、区政府召开会议，研究上海火车站的建设问题。会上，大家都认为上海是全国的上海，闸北是上海的闸北，新客运站区作为中国重要的交通枢纽和上海的陆路口岸，应该是上海走向全国、走向世界的重要窗口。充分发挥这一地区独特的地理优势，把握总体规划和建设，不仅对闸北的发展和闸北人民的福祉意义重大，而且将对上海的改革开放产生积极影响。闸北区应该抓住时代赋予的历史机遇，建设不夜城。
1991年8月底，我担任副区长兼区建设管理委员会主任，负责组建一个规划小组，由区建设委员会、住房办公室、土地规划局、住房和土地局、环境保护局和环境卫生局的主要领导参加。按照区委规定的规划指导思想和要求，我们精心编制，反复论证，修改和充实，使六个草案变得容易。经过地区办公室会议的多次专门讨论和研究，“建设不夜城的规划设想”于1992年1月形成。规划中的不夜城东起大同路，南北高架，北至中兴路，西南以苏州河为界。同年2月，倪天增、庄两位副市长带领市委办公厅相关领导到闸北听取“不夜城”规划设想的汇报。经过认真讨论，两位副市长充分肯定了规划的开放性和可行性。倪天增说:“这个方案不错，而且比当初新建客运站的方案更加开放。这座不夜城应该成为上海的交通枢纽和贸易副中心之一。”庄对说:“这个计划要扩大一点。”这次讨论为规划定位和发展奠定了基础。3月，《规划设想》作为《政府工作报告》的补充，提交闸北区第十届人民代表大会第三次会议审议通过。5月，区委对“规划设想”进行了两次重大修改:一是将“不夜城”的规划范围从原来的0.6平方公里扩大到1.24平方公里；第二，基本建设“不夜城”的时间从2004年缩短到1998年。
创新发展机制，推进不夜城建设
建设“不夜城”需要数十亿的巨额建设资金，几十万平方米的拆迁房屋，以及大量的建房用地。这些是实现这一宏伟工程必须具备的基本物质条件，而长期困扰闸北旧城改造的主要问题恰恰是建设资金、建房用地和拆迁安置用房的缺乏。因此，“不夜城”的建设必须以创新的发展机制和务实的作风来推进。在建设步骤上，我们应该分两步走:一方面，创新土地租赁和融资方式；另一方面，我们应该为人民做好搬迁工作。
1992年初，邓小平视察南方并发表了重要讲话。2月下旬，市委、市政府结合上海实际，贯彻落实邓小平讲话精神，进一步明确了上海城市建设工作的责任和事权下放，出台了两项重要政策:一是将土地租赁从浦东新区延伸到上海旧城改造区，允许外商参与开发；第二，旧城区改造的土地租赁价格由其所在地区决定。邓小平对南方谈话精神的考察以及市委、市政府推出的改革开放措施，为闸北区建设“不夜城”奠定了坚实的思想基础，提供了强有力的政策保障，并指出了解决主要问题的基本途径。3月，经过认真研究，区委区政府出台了重大决策措施。区委书记姚明宝在全区党务工作会议和经济工作会议上宣布:建设“不夜城”，以土地租赁为突破口，吸引国内外投资，筹集巨额建设资金；打破“等待、依靠、需要”的传统观念，城乡结合，多建住宅，快速建设和搬迁；努力工作，装备干部，尽快落实改革开放的具体政策措施，建设“不夜城”。
以土地租赁为突破口建设"不夜城"，是区委高度重视的一项重大举措。1992年5月，区委作出几项重要指示:抓紧工作，近期在土地出让方面取得重大突破；租赁分为“辐射中心区”、“成熟区”和“租赁区”；多方谈判，以拥有强大经济实力、良好信誉和创造一流车型雄心的大财团和大公司作为租赁的主要受让方；在坚持闸北经济发展、城市建设和旧区改造的前提下，租赁价格应具有吸引力和竞争力；应大幅度启动拆迁房屋的城乡结合部建设，以确保租赁地块的拆迁需求。
1994年4月，时任市长黄鞠来到闸北区进行调查。听完报告后，他说:“建设不夜城不仅要打‘上海牌’，还要打‘中国牌’和‘国际牌’。当然，仅靠闸北是远远不够的，但它可以吸引‘中国资本’和‘外国资本’。”他还提出，利用级差地租和土地出让金可以解决“不夜城”建设的资金困难，加快旧区改造。
级差地租和土地租赁在当时还是新术语，我们不知道如何理解和实施它们。在区委常委会上，时任区委书记的姚明宝提出:“几扇门一起开，几个轮子一起转，几个积极性一起调动！”关于土地出让问题，区区长童永珍说:“闸北区可能错过了历史上的一些机会，但现在在闸北却是千载难逢的机会，错过了就很难再找到了！”
此后，区委、区政府就土地租赁及规划实施的可行性进行了多次调查研究。区委、区政府认为，真正抓住机遇，充分发挥各方面的积极性，努力工作，真正改变闸北落后面貌，使全区形成统一思想的氛围，是搞好不夜城建设的关键。
建设投资，钱从哪里来？我们认为最好的融资方式是通过土地租赁引进外资。在政策的允许下，我们开始了与外国商人不同寻常的谈判。与外商谈判是一件全新的事情，我们以前从未经历过。在我的印象中，我们区如此大规模的土地租赁和招商引资在全市是前所未有的。
这里有一些例子。一九九二年上半年，在我们对外公布批地的消息后，短短几个月内，便有近200名外商蜂拥而至，包括美国、加拿大、日本、印尼、新加坡、台湾和香港的商人，其中以港商最多。“马岛糖王”郭鹤年、香港房地产巨头李嘉诚和李兆基，以及立信集团董事长林百欣都来了...这些为祖国改革开放做出贡献的中国工商业者，对不夜城的建设情有独钟，闸北区成了热点，经常争一块地。在马拉松附近的谈判中，确定租赁价格花费的时间最多。不夜城的建设缺乏资金。在“你抢我”的过程中，总会有更高的价格，但不是谁出高价谁就出土地。区委和区政府都有自己的想法，那就是“以适中的价格分块出租”，严格遵循不夜城建设的总体规划，尽力选择财力雄厚、信誉高的群体。1992年6月25日，我们与香港嘉里集团谈判成功，在不夜城批出了15块土地。之后，我们成功地与恒基兆业公司和香港立信集团进行了谈判。
为了使谈判取得成功，在每次谈判之前，我们应该进行调查研究，召开会议进行讨论，并研究计划，在一段时间内，日夜不停地工作。我们觉得如果价格太低，我们就做不到；太高，害怕吓跑外国商人。因此，当时的土地租赁价格约为每亩1200万元，符合外商的心理价格，谈判进展顺利。事实证明，我们通过这种方式引进了大量外资，确保了搬迁和大型市政配套项目完成后仍有些许平衡。后来市审计局和区审计局来审计，肯定了我们的工作。
通过土地租赁，“钱”的问题得到了解决，不夜城的建设真正进入了实质性阶段。闸北的大规模土地租赁在全市处于领先地位。同时，闸北区有22块租赁地块，面积12.5万平方米。通过租赁土地，我们总共获得了2.5亿美元，其中4000万美元上缴给了市政府，剩下2亿多美元留在了闸北。市领导非常重视土地租赁谈判的成功。当时，市委副书记孟建柱和副市长赵启正都出席了签字仪式。
土地租赁的成功突破和巨额建设资金有力地推动了“不夜城”的建设，其他重要任务也迎刃而解。
搬迁工作进展顺利。拆除快速移动地区的棚屋和棚屋，并准备好重新安置的房屋，是建设“不夜城”的先决条件。区委书记姚明宝曾强调:“我们必须真正落实好拆迁户的利益。”在不夜城的建设中，有16000多户需要搬迁，时间限制在一年之内，这很困难，而且没有现成的住房。当时，市委书记黄鞠提议“估算价格”。不夜城开发办公室立即到该区彭浦镇和宝山区前进村签订合同。他们提供了土地，我们支付了搬迁房屋的建设费用，这些房屋被分成了两半。当时搬迁任务很紧，一年之内就完成了搬迁，而且搬迁房屋所在的土地仍然是农田。
为落实租赁协议中“一年内腾退/腾退0/土地”的规定，各区制定了一系列优惠政策和实施细则。如果搬迁在动员会后30天内完成，每户将获得1000元，每户将增加建筑面积2平方米；提前一天搬家的人将得到50元的奖励；如果搬迁在31天至60天内完成，每人将获得500元，每户将增加建筑面积1平方米；由拆迁人周转过渡的房屋，奖金减半等。在第一批15间带有危险棚子的出租屋中，组织了一场旧区改造的总战斗。拆迁范围大、任务重、时间紧是闸北区历史上罕见的。在全区各部门和街道的配合和密切配合下，在第一线战斗的同志们日夜奋战。4000多户和160多个单位提前三个月搬迁，搬迁居民人均获得3000-3500元的奖金。为了加快搬迁，不夜城成立了一个搬迁指挥部来协调搬迁工作。
不夜城租赁土地的搬迁基本按照合同要求完成了任务，外商很满意。香港嘉里集团领导专程参观了搬迁房屋建设基地。他说他想看看你能不能很好地给你这么多钱，以及这些钱是否用于搬迁。读完之后，他们非常感动，认为拆除这么多棚屋并把人安置好并不容易。不夜城的建设给当地居民带来了实惠，普通百姓的生活环境得到了改善。搬到彭浦和宝山的新房子后，房间面积很大，配备了煤警卫，周围的道路和环境也很好。虽然房子很远，老百姓还是配合搬迁。因为我们是按照市场经济的规律办事的，充分考虑了搬迁人和单位的困难，搬迁费用是合理的。我们非常了解闸北人民，他们是建设不夜城的英雄。
[/s2/]十年取得了丰硕的成果，展现了“不夜城”的风格
根据规划，不夜城的建设总面积为1.24平方公里，地上将有100多栋高层建筑，这对市政配套工程提出了很高的要求。根据不夜城开发建设量大、人流集中、交通复杂的情况，区委、区政府邀请了市领导、专家、学者和工程设计人员对不夜城市政配套工程进行规划设计。经过多次论证，制定并颁布了独立完整的市政配套规划。当时，不夜城开发办公室与市电话局、电力局、自来水公司、煤气公司、市政局等单位讨论了共同投资建设四个市政配套项目。
首先，在不夜城建立一个现代化的电话办公室，安装容量为6万门。该项目始于1994年8月，于1998年完成。程控交换机、光纤通信、数据传输、卫星通信、互联网等已安装的设备，以及配套的电源空调整和测量，是中国最先进的设备。
第二，新安装和设计的84万千伏安装机容量是当时中国最先进的无人值守220千伏变电站。它建于1994年，1999年竣工并投入使用。它不仅能满足不夜城的电力需求，还能供应周边地区；
第三，建设2万吨级水库和泵站。它始于1995年，于1998年完成。地下水库优化设计，水库顶面建在横峰中学操场上，节约土地，降低成本；
四是改造两个污水泵站，拓宽普济路、李玟路、梅园路和长安路，总长14.5公里。
实施四大工程耗资8亿元，其中闸北区自筹4亿元。这些项目的完成为不夜城的进一步发展和建设提供了有力的保障。
在做好各项市政工程的基础上，不夜城的建设取得了长足的进步，呈现出新的面貌。经过十年的建设，不夜城已经逐渐成为上海的商贸副中心。上海火车站到处是高楼大厦，以崭新的面貌站在世界面前。不夜城已经建成的商业建筑主要有长安大厦、机电贸易大厦、华东旅游大厦、恒基广场、嘉里不夜城等。同时，不夜城的商业和金融功能也大放异彩。太平洋百货、不夜城、环龙商城、名牌商城、友谊服装批发商城、新亚广场酒店、新亚长城酒店、龙门酒店、梅辛华东酒店等。可以满足不同层次消费者的需求。不夜城还吸收了一批国内外、国内外商业、企业、行政和经济管理部门、咨询、信息等第三产业；不夜城的金融和证券业也相当大，有许多银行的分行，如中国工商银行、农业银行、中国银行、中国建设银行和许多保险公司，以及两家证券交易所。城市交通通信功能发展迅速，包括上海地铁1号线、轻轨明珠线、南北高架铁路、新客运站长途客运站和全市50多条公交线路；现有10多家机构，包括2个大型出租车调度站、上海邮电大楼、上海邮电配件加工中心、市邮电中转中心、不夜城电话局。商业、商业、银行、文化和娱乐功能日益丰富。这里有城市青年文化活动中心、不夜城图书广场、远东不夜城、邮电大楼、玉兰广场、不夜城绿地文化广场，还有各种酒店丰富多彩的文化娱乐设施。
党的十四大后，闸北区委员会以邓小平建设有中国特色社会主义理论为指导，坚持党的基本路线，以经济建设为重点，借鉴建设“不夜城”的实践经验，制定了闸北区20世纪90年代经济社会发展总体规划。1993年2月和4月，区委书记姚明宝、区委副书记、区长李良花园分别在闸北区第五次代表大会和闸北区第十一届人民代表大会上宣布:我区20世纪90年代经济发展和区域城市建设的总体格局是以建设“不夜城”为基础的，重点是沿共和新路、天目路发展。新老客运站两翼与齐飞相连，南、北、南相连，形成全方位开放、高速发展的格局。到2000年，闸北将建成上海繁荣发达的地区，成为现代化国际大都市的门户。
事实上，经过十几年的建设，不夜城已经以全新的面貌展现在人们面前，展现了一座国际化大都市的风采，其内涵和外延都有了极大的深化和拓展。我们闸北人以高起点、高速度、高效率迎来了新世纪。
