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淮海路，上海最繁华的商业街之一，正在酝酿新的变化。
今年7月，太平洋百货公司宣布将在20年租约到期后于明年关闭店铺，此后，其邻居中央广场(Central Plaza)最近宣布将清理店铺，并开始进行调整。
近日，记者在淮海路发现，太平洋百货的店铺基本上都在打折，准备关门。除了星巴克和wagas，在被一条路隔开的中央广场，一楼的大厅已经转向空空，装修者已经搬进来了。在清朝空之前，中央广场主要经营服装和女装包，包括o'2nd、marisfrolg和rouge & a:lounge等品牌，二楼仍有一家美容院在正常运营，而三楼和四楼早在去年就因商场装修而对外关闭。
除了大广场，淮海路从马当路到淡水路的许多商店也关门了。
属于中央广场的新鸿基地产和太平洋百货的所有者瑞安地产都表示，他们正在配合淮海路商业区的改造和升级。
黄浦区商业委员会的相关人士也告诉记者，淮海路的改造升级计划正在制定中，“返老还童、时尚”是调整的最终方向，曾经充满奢侈品的景观不会再回来。
淮海路大致有三段，东面是淮海东路，西面是淮海西路；狭义的淮海路是指淮海中路，其中从陕西南路到西藏南路的商业街最为著名。这条2.2公里长的淮海中路经常被比作巴黎的香榭丽舍大街和纽约的第五大道。
陈丽敏于1997年从香港来到上海投资商业地产，他仍然记得上个世纪上海的商业景象。“当时，上海没有商业设施。许多人喜欢每个周末做一件事，那就是从淮海路出发。陕西路一直走到南北高架路，然后一路往回走。”陈丽敏说那个时代对商人来说是最好的时代。"资源稀缺，供应短缺，一切都可以很快出售."
这也是淮海路的黄金时代。随着瑞安、新鸿基等香港开发商的进驻，以及各种百货商店的兴起，人们很快就不再一路往回走，而是直接进入商场。即使有南京西路上的梅陇镇百货商店、中信泰富和恒隆广场，淮海路仍是最受欢迎的购物街之一。
随后，新一代商业中心开始迅速发展，国内房地产开发商加入了商业地产开发的行列，其中万达是最好的。自2002年广达广场成立以来，万达在2014年上市时，已在中国111个城市拥有159座万达广场。
“近年来，不仅在市中心，而且在社区商业和郊区商业都建造了太多的大型购物中心。”上海经济协会会长齐晓斋告诉记者，这些购物中心大多都是类似的，比如“它们都以快时尚品牌为门面”，对消费者的吸引力正在逐渐减弱。
互联网的迅速发展是对传统购物中心的一场革命。经济增长的放缓使得购物中心的表现更加糟糕。
据中国百货商业协会统计，2015年80家会员企业的总销售额增长了9.3%，但利润率下降了19.53%。要么关闭商店，要么转换。根据物联网的统计，2015年有114家百货商店关门，包括玛莎百货、百盛百货、远东百货、王府井和许多其他知名百货商店。即使在万达广场，截至今年8月的数字也比2014年6月少了12个。
“随着经济增长进入‘新常态’，商业中心的表现面临巨大压力，必须进行调整。齐小斋说，传统企业必须提供更多的体验式消费，才能将消费者从电脑拉向商场，而这种体验式消费也必须依靠自身的特点进行差异化设置。
在回答中央广场的改造路径时，新鸿基表示，未来的调整将不仅保留其自身历史建筑的核心，还将延续时尚元素，融合新旧。在装修、商业布局和租户组合方面，也将充分考虑历史建筑的独特气质，并希望推出全新概念的零售旗舰店。瑞安房地产表示，未来将探索“智能体验式”购物中心的方向，以消费者自身体验为首要出发点，注重场景消费、体验式业态集合和品牌介绍。
不仅淮海路在改变，其他购物中心也在寻找转型的突破口。例如，徐家汇的罗梅市通过开放一条老式的美食街来吸引游客，欢乐城通过创新的摩天轮建筑为自己找到了新的坐标，而通往五楼的滑梯则在春天建在巴黎的浦江路，这推动了以前不受欢迎的五楼客流。
然而，在齐小斋看来，空商业中心的调整空间已经越来越小，调整的难度也越来越大。
陈丽敏说:“过去，只要地理位置好，购物中心就能赢。这个时代已经过去了。现在，即使位置不好，只要有特色，人们就会开车过去。”定位至关重要。作为淮海路上最受欢迎的购物中心，k11就是一个典型的例子。
k11的成功被认为是一次意外。，陈丽敏说:“k11所在的大楼在开发之初仍然在办公楼和酒店之间摇摆，导致设计不完全符合商业中心的格局”然而，作为一名非传统的商业地产专业人士，香港珠宝大王郑裕彤的孙子郑志刚给它注入了新的活力。郑志刚赋予k11“艺术、人性和自然”的概念，并将其定位为艺术购物中心。通过艺术装饰风格和各种艺术展览，k11的人气一直居高不下，成为上海年轻时尚人士的时尚聚集地。
相比之下，陈丽敏认为淮海路的毛欢广场更能代表未来商业形态的发展方向。毛欢广场在其经营理念中提出了“夜间消费”的全新购物理念，以满足人们的夜间消费需求，同时对商场的设计进行了变革。陈丽敏说:“过去，恒隆非常自豪，因为他们只需要用普通简单的装饰材料和浅灰色来装饰商场，因为这样可以衬托出商品的奢华和精致，这就是商品时代。”在当前的体验式消费时代，人们对商场本身也有要求，而毛欢广场很好地体现了这种需求。毛欢广场摒弃了以往高端商务的庄重、冷静风格，追求时尚、华丽的氛围。它采用玻璃幕墙，引入自然光。中庭的天花板采用带萤火虫照明的波浪形天花板。“它的空是非常开放和透气的，移动线设计让你从一个地方到另一个地方有新的发现。”
陈丽敏认为，在当前类似于战国时期的商业中心泛滥中，每个开发商都需要转型。如果它不能成功转型，它可能只能等待被淘汰。
