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俯瞰海华花园。蔡伟帅
四栋31层的建筑位于大埔路的海华花园，略显陈旧，从今天的角度看并不显眼；但20多年前，海花花园是上海的一座著名建筑。1992年，原卢湾区充分抓住土地制度改革的机遇，积极探索利用土地租赁改造旧区，开辟了利用外资加快旧区改造的新途径。海华花园及其周边的“歇三基地”是上海老城区改造中的第一个土地租赁项目。
“协三基地”紧邻日晖港，位于大浦大桥以西、瑞金南路以东、卢湾中学以北的区域。它曾经是一个棚户区，道路狭窄、曲折，居民没有厨房和浴室设施，20多家工厂与住宅区纵横交错。
由于历史原因，解放后上海仍有大量二级以下危旧房。20世纪90年代以前，上海旧区改造的速度相对较慢。从1981年到1990年，每年只能拆除15万平方米的危房和二级以下的旧建筑；然而，20世纪90年代初，上海仍有365万平方米的危房。“当时上海旧改革发生根本变化的主要原因是资金短缺。”前卢湾区住房建设办公室主任高宝全说。
被市政府列为“七五”期间(1986-1990年)旧城改造基地之一的“协三基地”遇到了资金瓶颈。“如果按一户一套商品房10万元计算，搬迁费约为1亿元。除了1000多户需要搬迁和重新安置外，还有20多家工厂和商店需要搬迁，周边环境需要重建，臭气熏天的水需要填埋，道路需要拓宽，所有这些都需要资金。”
单纯依靠区域金融资源不可能在短期内实现转型。据统计，当时全市旧区改造总额为4亿元；1984年原卢湾区财政收入超过1.6亿元。
1988年，市政府的一项决定使原卢湾区看到了改造“协三基地”的希望。当时，上海已经有了“汇款房”的形式，是专门卖给归侨用外币购买的房子；然而，市场上的“汇款房”有限，海外华人买不到好房子。市政府决定各区县可根据实际情况建设一批汇款商品房。经过寻找、联系和协商，1992年1月，由香港中国海外发展有限公司、上海卢湾区房屋建筑开发公司和上海华海科技实业有限公司共同投资2300万美元，接收土地，并计划在其上建设商品房。
资金落实，搬迁工作进展顺利。“知道我们可以从一个环境恶劣的拥挤的棚户区搬到一个一室一厅两室一厅的新公房，我们兴奋得睡不着觉。”居民孔秀珍25岁结婚，搬进了“协三基地”。在生活了十年之后，她“梦想着搬家”。
搬迁工作在半年多的时间里基本完成。1992年9月，上海第一批租赁土地移交给开发商。同年10月，海华花园开始建设，1994年底基本完工。区政府利用转让费安置居民和工厂企业，同时将斜坡土路上的棚屋“孤岛”改造成街道花园，拓宽了徐家汇路，极大地改善了城市交通和环境。
土地租赁与旧区改造相结合，使上海摆脱了多年来因缺乏建设资金而无法采取措施改造旧区的困境。“斜三基地”后，土地租赁在上海已全面展开。如黄浦区北京东路71号、普陀区长寿路、原闸北区天目西路、静安区永元帮等。都通过土地租赁进行了改造，其中大部分都是在同一年租赁、搬迁和开工的。
