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张海杰
产业地产以产业为基础，以房地产为载体，实现土地的整体开发和运营，以单独的写字楼、高层写字楼、标准化现场、试制研究开发楼为开发对象，构建区域生产、学、研集群，提高区域产业竞争力的新产业
对产业地产运营商来说，“新基础设施”带来了明显的机会。 国家大力推进新的基础设施投资和相关产业的升级，必然增加产业房地产投资的资源供给和流动性。 迅速应对“新基础设施”的快速发展趋势，找到新时代的定位，是产业房地产运营者必须考虑的问题。
产业地产的崛起势头逐渐形成了
自从提出了“新基础设施”的概念以来，人们相继期待着对经济增长的拉动和利益。 聚焦房地产领域，对产业房地产的直接利益更明显。
统计数据显示，新基础设施包括“5g通信技术”、“特高压”、“城市轨道交通”、“新能源充电桩”、“大数据中心”、“人工智能”、“工业网络”等行业，这些都是今后几年我国在世界先进水平上 从表面上看，这里面没有一个与房地产直接相关的。 为什么可以说是好的产业地产呢？ 每个产业都需要空间载体，特别是高端产业，因此必须相应地准备载体。 新的基础设施以“高精锐”行业为目标，现有的很多小区搬不动这些新产业，需要改造和新建，给产业房地产带来了新的机会。
面对超过数十万的新基础设施投资，没有那么多铁路、公路等基础设施建设，需要建设5g中心、数据中心、人工智能中心等高新技术中心，受高资本密集、高新技术密集、高智力密集的“三高”影响 现在“居住地”“商业地”进入了“白银时代”，产业地
生产崛起的大趋势正在形成。
百强房企业半数涉猎产业房地产
现在，随着国家“房子是用来居住的，不是用来炒作的”理念的贯彻和持续推进，整个房地产市场进入了深刻的调整期。 相比之下，产业房地产市场成为更多开发商出力的市场。
据数据统计，目前国内百强房企业中，半数以上与产业园区建设有关。 早期配置产业房地产的华夏幸福( 600340，股票吧)、张江高科( 600895，股票吧)、宏泰快速发展、联东u谷外，碧桂园、万科、恒大、融创、绿城、万达、华侨城等大型住宅企业也频繁入场，科技镇、文
其快速发展状况如何？根据中国最早的产业新城运营商华夏幸福2019年的经营数据，经营性用地比上年同期增加50%，累计可开发用地面积达到2.86亿平方米，产业新城区域内的商业运营面积为100万平方米 目前，华夏幸福启动的79家产业新城中，72家实现了产业项目合同落地，66家实现了退款，22家实现了现金流转换。 2019年，华夏幸福实现营业收入1052.1亿元，同比增长25.55%。 实现归属于上市公司股东的净利润146亿1200万元，比上年同期增长24.4%。
现在各省纷纷推出结合自己地区经济优势的新基础设施战术，其中各类产业园区、基地支撑新基础设施的建设已经成为大部分地区快速发展的关键，在这种情况下，未来的产业房地产项目
发展成城市的辅助服务提供商
现在工业地产开发有三种类型。 开发性ppp模型。 “产业+房地产”的模式本质上是产业购买模式——产业科技园区模式。 总之，为了做好事，为了核心也能做好产业，运营商要求产业经验、产业资源、甚至高领域的影响力和发言权。 在此基础上，举办了产业集团的开发、运营或合作产业房地产项目。
比如位于青岛的奥旭集团，在制造业创业，深耕制造业确立了23年山东料理市场的领先地位，获得了“山东省品牌产品”等荣誉称号，进一步理解了制造公司的必要性。 其开发建立的“奥旭g谷制造产业园”是聚焦智能制造行业的专业产业平台，以产业园区为支点，动员和整合各方面的资源，为制造公司建设现代产业生态圈。
在新的基础设施潮流中，正在成长的产业房地产运营商正在发展成与城市产业共同快速发展的城市辅助服务提供商。 例如，奥旭g谷在青岛已经成功开发了许多智能制造产业园，即墨奥旭g谷在短时间内成为青岛市的要点项目，并积累了许多战术部署项目，城市产业布局初步完成。 奥旭是系统化产业链，促进生产城市融合，促进产业升级，形成推动区域经济高速发展的特征产业集群，帮助青岛“世界工业网络之都”繁荣。 并且依靠成熟园区的开发运营经验，智能输出在于智能制造产业的迅速发展。 这种新的产业地产逻辑使成功的产业地产运营商形成了自己差异化竞争的特征。
这种差异化特征的形成，因公司而异，无论有什么优势，在未来国家支持实体经济快速发展、房地产调控政策主调不变的背景下，产业房地产将迎来新的快速发展阶段，长期持有，稳健运营
产城融合大幅缩短上班距离
很多城市可以捆绑出售住宅和产业用地。 产业园通常位于郊外，但这次疫情很受低密度住宅的欢迎，这样的低密度住宅大多建在郊外。 而且，也有不少人喜欢与产城融合，大幅缩短上班距离，平时走路和骑自行车上班的生活习惯。 这对开发者来说蕴藏着市场机会。
另外，产业地产和园区有与主业相关的新兴业务——产业服务和产业投资两大类。 其中，产业服务主要包括产业研究、产业招商、运营商租赁、物业管理、it服务、人才服务、政策对接服务、产业“孵化与加速”服务、辅助商业服务(饮食、购物、酒店)等。 产业投资业务主要包括直接股权投资、产业基金等业务。 这两种业务都是符合未来现代服务业特征的高价值业务，也是中长期的第一收入来源。 比如华夏幸福产业服务的收入逐年提高，星河产业集团在股票投资方面非常丰富。
