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这条废弃的铁路，曾经杂草丛生，到处都是垃圾，是如何变成一个特色商业区和aaa国家旅游景点的？答案是闵行区外大街101号。到今年4月，它已经运营了16年，是上海最古老的海外街道。
在消费者眼中，它是城市夜间消费的一个标志性建筑——被许多外国人称为“客房”，它带来了新的消费和新的体验；在学者眼中，它拥有海派文化的认同——由文化驱动的新消费模式准确锁定了“外国人”，店主来自近20个国家和地区，70%的消费者是外国人。
刚刚发布的《关于推动上海“四大品牌”率先推进高质量发展的若干意见》提出，到2020年，消费对经济增长的年均贡献率将保持在60%以上，建成两条世界级商业街、10个国内一流商业区和20个特色商业街区。老外街16年的运营经验可能会给我们一些启示。
新的需求带来新的市场，新的供给带来新的消费——一条街已经成为外国人的“客房”
"当老外街项目开始时，第一件事就是种树."上海外大街商业投资管理公司董事长张雅江坐在外大街的樟树下。“这些树是几十年前移植的。那时他们大约15岁，现在他们已经到了站立的年龄。”我们应该种树的原因首先从张雅江对该地区外国人生活状况的调查开始。通过逐街走访，他发现了新的需求和潜在的市场。
“当时，我们发现缺少外国人可以休闲的地方。许多长期居住在上海的外国人需要一个类似客厅的消费环境，这种环境比酒吧的感觉更像家，比酒店的空厅更开放。”张雅江说道。当时，它还是一条废弃的铁路，所谓的“街道”最宽的地方不到20米，既不方便人们出入，也没有什么交通，许多开发商都感到气馁。“如果你能冷静下来，重塑环境，你就能把短板变成优势。”植树的目的是营造一种亲近自然的氛围，流行的表达方式是营造一种休闲感的“消费场景”。
新需求带来新市场，如何为新市场提供适销对路的产品？在第一次招聘期间，有400多名商人报名，但经过开发团队的调查，只剩下五六名。“许多企业都有一个好的概念，但如果它们没有特征，就会被挡在门外。”当时，考察候选企业的方法很简单，“400家，我们可以试一试我们能吃的每一家。”如今，特色仍然是企业留在老外街的第一道门槛。“除非餐厅风格完全不同，否则只有一家在同一国家或地区以餐饮文化为主题的餐厅才能在老外街开业。”
新的供应可以引导新的消费。70%的经营者是外国人，这就保证了老外街的原汁原味和文化特色。一个商店，一个场景，一个场景，一个步骤，一个场景，充满了异国情调。这也给了老外街另外两个“70%”:70%的消费者是外国人，70%是家庭聚会。许多长期居住在上海的外国人把它视为自己的“客房”，并亲切地称之为“我们的聚会”(我们的家)。
聚焦文创品牌，以“购物+”和“服务+”为目标——把街道变成平台
"‘老外街’起初叫‘红梅休闲街’，后来因为名字不清而消失了。”张雅江说，红梅休闲街逐渐出名后，附近出现了许多名为“红梅”、“虹桥”、“休闲”的夜市，“红梅休闲街”失去了品牌优势。
我想改名字，但是我怎么改呢？“世博会之前，红梅休闲街被推荐为外宾接待站。世博局的要求不仅包括环境卫生和标识，还提出知识产权必须明确。”张雅江说，街道的名称不应该一模一样，还要有自己的特色和品牌认知度。休闲街邀请来自上海的作家和学者一起建言献策，最终锁定“老外街”。“首先，在上海称外国人为‘外国人’有当地的语言特点，其次，‘外国人’的称谓有拉近距离的亲切感。”新注册商标是这样诞生的。为了加深人们对这条街的印象，在老外街的拐角处放置了一辆机车，这不仅增添了历史的味道，也成为了一道风景。因此，老外街不仅是外国人休闲聚会的“客房”，也是aaa级国家旅游景点。
与此同时，许多文化、休闲和商业地产已经成长为关注海外习俗，现在遍地开花。与此不同的是，尽管上海等地已经邀请老外开“分号”，但至今还没有第二条老外街建成。这是为什么？“我们之所以放慢‘抄袭’的步伐，是因为作为一种文化创意产品，老外街101希望成为一个文化创意产业平台。”张雅江说:“餐饮酒吧不应该是整个老外街，文化创意有更丰富的生活方式。”
未来，老外101街将以“购物+”和“服务+”为目标，将餐饮服务与文化体验、旅游、零售等多种消费模式相结合。当它向下移动并改变风景时，它还将通过一条由环保和绿色材料制成的跑道串联起来，为喜欢运动和健身的人们在周围社区提供更多的便利。在张雅江的手机中，“老外街2.0”的升级蓝图已经成型。“老外街将成为一个‘生活文化创意园’，汇聚世界各地文化创意产品的开发和消费。”
