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在今天的虹桥开发区，高楼大厦和纵横交错的道路交织成一个现代化的高品质的城市区域。今天的“90后”和“00后”难以想象。三十多年前，这个地方还是一个荒凉的地方。
1988年，改革开放刚刚经历了10年的探索期。同年8月8日，上海西部虹桥经济技术开发区26号地块签订土地使用权有偿转让合同，日本籍中国人孙忠立以2805万美元获得了26号地块的土地使用权，总面积为1.29公顷(12900平方米)，为期50年。
这是上海第一次试行土地租赁制度，也是新中国历史上第一次在法律法规的保护下，通过国际招标成功实现土地使用权的转让，这标志着新中国的土地真正成为重要的生产要素并在市场上流通，拉开了中国土地使用制度深刻变革的序幕。
这样，历史在虹桥开发区翻开了新的一页。
阳光广场建在虹桥26号地块原址上。摄影:舒舒
证人说:面对改革，放手吧
74岁的周佑琪清楚地记得，在1988年1月下旬至2月上旬的短短16天里，他和王、朱在香港中环交易广场25楼的一个小会议室里，坐在圆桌前，王在写下了第一份国际土地招标文件。对于国际招标，投标文件应采用中英文两种语言编写，英文版的翻译是梁振英，当时他还不到34岁。
这次香港之行的起源可以追溯到1986年夏天，当时上海房地产和港口代表团访问了香港。代表团回到上海汇报情况后，上海市委立即决定两件事:搞土地租赁；尽快成立土地租赁领导小组。同年11月，上海市土地租赁领导小组成立，时任上海市副市长倪天增、时任上海市政府副秘书长夏克强分别担任组长和副组长。
高标准领导小组成立不到两个月。1987年1月中旬，上海市召开了委员会办公室专业干部会议，将香港的土地出让制度和城市规划的调查工作推向了一个更广的层面，包括市计委、建委、计委、经委、农委、外经贸委、市土地局、规划局、财政局等17个领导小组成员。
此时，上海虹桥联合开发有限公司第一任董事长兼总经理谢婺源，红莲公司经理周佑琪应邀出席会议，无法想象此次会议的深远影响。像在场的大多数人一样，他们仍然不明白“土地租赁”是谁，也不明白为什么市领导一再提到它。
几天后，领导小组办公室主任姜如皋带着副主任王和另一位土地经济专家于汉卿到了红联公司的临时办公室——四川中路49号。周佑琪在三位土地专家的叙述中大致了解了事情的来龙去脉:上海决定试行土地租赁制度，恢复土地作为最重要的生产要素的本质，但有两个关键的前提条件，一个是法律依据，另一个是试点土地。1983年开工建设的虹桥经济技术开发区，是当时上海最成熟的土地，进入领导小组的视野绝非偶然。
1988年3月24日，上海第一批租赁土地——虹桥开发区26号基地。摄影:朱德茂
周佑琪回忆说，1987年，虹桥开发区征地工作基本完成，“七通一平”等基础设施稳步推进。开发区公司开始在思想和行动上把土地作为与开发商租赁的合作条件之一。国际贸易大厦、长江饭店等项目就是在这种萌芽的市场思维下诞生的。可以说，虹桥开发区是当时上海最先进的地方。因此，有必要从开发区拿出一块“耕地”，让市政府“出租”给他人，但直到最后一刻，谁也不知道谁是“买主”，这让周佑琪的心里既兴奋又紧张。
“终于，每个人都想到了。开发区是为了帮助政府更好地利用虹桥。如果有新的机会，你应该试着看看，而不是害怕。”
阳光广场建在虹桥26号地块原址上。图片提供:长宁区政府
然而，它也经历了一些纠结，关于哪块土地要拿出来。事实上，第一个进入租赁办公室视野的不是最终承载历史的26号地块，而是今天位于虹桥玉金香酒店对面的31号地块。最初，它计划向香港太古城学习，并将其建成一个集居住和商业等多种功能于一体的城市综合体。然而，3.2公顷(32，000平方米)的土地面积对于大多数人“不知所措”的土地改革试点来说太大、太危险了。
不远处，紧挨着的虹桥25号和26号地块浮出水面。经综合评价，26号地块靠近现已建成的仙霞路和娄山关路，对注重位置的房地产开发商更具吸引力，1.29公顷的面积相对合适。最后，决定将该地块划分为两个区块，即甲区块和乙区块，进行国际招标。与此同时，土地出让金试点的另一个“关键前提”也尘埃落定——1987年12月22日，《上海市土地使用权有偿转让办法》出台，并于次年元旦正式试行。
新中国第一次将世界土地招标提上日程，但眼前的“难题”让上海再次看到了与世界市场的差距:编写招标文件。周佑琪回忆说，在王撰写《虹桥经济技术开发区26号地块土地使用权有偿转让国际招标文件》初稿后，租赁办公室曾请六位大学教授翻译英文招标文件，但面对闻所未闻的土地租赁术语，大家面面相觑。
1988年3月9日，上海土地租赁新闻发布会在马家角举行。摄影:朱德茂
1988年春节前夕，王、周幼起和朱组成工作组赴港。他们的首要任务是完成国际招标文件的起草，其次是收集香港各界对上海土地租赁改革的意见。了解香港专业人才的培养机制也是当务之急。
在香港，几乎所有的招标文件都是在仲量联行(合并后的仲量联行)的小会议室里起草的，当时仲量联行的合伙人之一梁振英承诺免费翻译英文招标文件。“在上海写的标书被带到香港，发现它与国际标准不一样。这相当于重写一篇论文，以打破和重组它。”
因此，每天早上，工作组的三名成员早早来到中央交易广场25楼的会议室，埋头修改招标文件。另一方面，梁振英每两三天“检查”一次修订，并重新发明不符合国际标准的地方。经过两个星期的反复，最终发布了几十页的中文版招标文件，包括招标指南、招标公告、土地使用权出让和使用条件、招标文件、中标通知书、土地使用权有偿转让合同、招标公告等一整套招标文件。
30年后，回忆起这段经历，周佑琪仍然记得香港土地流转制度的严谨和“专精”的作风。“例如，规划一条线，我们觉得写‘从A点到B点’已经很严谨了。因此，这位香港顾问说，应该是“从A点到C点到B点”，这样就不会有第二条路，也不会有任何含糊之处。”“三点连一条线”的例子数不胜数，确保了招标人向世界传达的声音完全准确，没有任何偏差。
1988年3月22日，上海市土地使用权有偿转让国际招标会议在上海展览中心举行。摄影:朱德茂
1988年3月22日，上海在上海和香港同时向世界发布了《虹桥经济技术开发区26号地块土地使用权有偿转让国际招标文件》。截至6月30日，也就是投标截止日期，上海和香港已经在每个标志性的盒子里收到了三份标书。最终，日本华人孙忠立创办的日本孙氏企业以2805万美元获得虹桥26号甲、乙座50年使用权。
出人意料的是，自1988年下半年以来，日本的房地产泡沫开始破裂，孙忠立遭遇了意想不到的资金缺口。宏联公司立即派周幼琦到日本东京与孙忠立进行面对面交流。同时，它也带来了一个重要的信息:上海市政府愿意提供支持，帮助孙忠立完成26号地块的开发建设。在周佑琪看来，这一枪对孙忠立的“救命”并不是上海面对改革的勇敢探索。最后，在企业的海外房产抵押和中国建设银行、中国银行、农业银行组成的银团贷款的支持下，26号地块的开发再次启动，1995年孙广场建成，迎来了第一批用户。
1988年7月5日，虹桥26号地块土地使用权有偿转让评标会议在嘉定宾馆召开。摄影:朱德茂
1988年7月8日，红桥26号地块授予新闻发布会在当时的市政府大厅举行。摄影:朱德茂
1988年7月8日，红桥26号地块有偿转让中标新闻发布会召开，孙忠立在图的左首。摄影:朱德茂
1988年8月8日，虹桥26号地块有偿转让签约仪式在外滩33号举行。摄影:朱德茂
1988年9月1日，虹桥26号地块有偿转让发行仪式在外滩33号举行。摄影:朱德茂
[/s2/]从土地租赁到优化商业环境——敢于率先回答“时代的问题”[S2/]
从1986年到1988年，可以说中国的土地使用制度发生了深刻的变化。上海在这一历史性突破中扮演的是改革领导者的重要角色。
与深圳这个“一张白纸用来发展”的经济特区相比，上海在20世纪80年代的经济社会环境中面临着一种“兵临城下”的紧迫感。1980年10月3日，这家报纸的头版发表了一篇题为“十个第一和五个最后的第一是什么意思？”——关于上海发展方向的讨论，“改革开放的浪潮下，上海将何去何从”，成了当时1100万上海人的时代问题。
当时，上海占全国财政收入的1/6，随着地方财政支出的逐年增加，各种基础设施和技术改造所需的资金缺口不断扩大。“钱从哪里来？”已经成为“时代问题”中最难回答的问题。
要解决“时代难题”，上海首先想到的是从改革中寻找制度，从制度中寻找出路。1985年7月，上海率先在中国成立了土地管理局，比国家土地管理局早了一年。现在想想也不足为奇——上海正以行动表达其对改革的渴望。
1988年3月15日，时任仲量联行合伙人的梁振英访问了上海和马家角。摄影:朱德茂
在上海的改革中，首先要毫不动摇地确立国际基准标准。按照上海市土地使用制度改革的时间线，“香港”是“上海”以外频率最高的地名。香港的土地租赁和房地产管理实践不仅成为上海的重要参考，而且包括梁振英、简福珍、刘少军和罗康瑞在内的7位香港专业人士也被聘为上海土地使用制度改革的顾问，为上海学习香港的经验搭建了一座桥梁。王曾直言不讳地说，幸好上海从一开始就按照国际标准建立了土地使用制度，而不是“一步到位”，而是不断地按照市场来改变土地使用制度，这不仅放慢了改革的步伐，也错失了发展的机遇。
上海的改革必须坚持法律法规，坚持公平、公开、公正的原则。历时一年多完成的《上海市土地使用权有偿转让办法》(以下简称《办法》)就是最好的证明。1988年12月29日，第七届全国人民代表大会常务委员会第五次会议通过了《关于修改
上海的改革应该走专业化的道路，尤其是虹桥开发区，它肩负着“改革第一枪”的重任。在虹桥26号地块招标前，王、、余汉卿等专家和红莲公司进行了地价测算，采用的方法包括模型假设、土地经济基础理论和场地使用费征收方法。但真正凸显土地价值的是“底价”，这在当时的中国还是一个新概念，即单位建筑面积的平均地价，与今天人们常说的容积率密切相关。孙忠立以2805万美元的价格中标，远远高于所有人的预期。然而，底价并不高，这无疑是一个很好的投资，这位老练的房地产开发商。
在上海的改革中，应该确定目标不应该放松，最初的意图不应该动摇。周佑琪表示，虽然虹桥开发区的详细规划和使用性质在过去30年中不断得到补充和调整，但虹桥开发区面向世界、发展现代服务业的“背景色”从未改变。如今，当我们听到26号地块的转让历史时，很多人都会觉得孙忠立申奥成功有“天时、地利、人和”的意思。2015年3月，孙忠立在阳光广场接受采访时提到了“人与人之间的和谐”。当他还是个孩子的时候，他的父亲经常对他说:“当你长大了，你必须在祖国做些事情。”当孙忠立得知上海要出租土地时，他觉得他等待多年的机会终于来了。
而“天气”和“地理优势”对上海更具启发性。周佑琪说，正是上海从1986年开始加快土地使用制度改革，抓住了日本房地产泡沫破裂和20世纪90年代全球金融危机频发前的最后一个窗口时期，克服了一切困难，完成了艰难的土地租赁改革。26号地块转让后不久，虹桥28号地块——3C地块也于1989年1月完成了使用权有偿转让的招标，上海再次抓住了改革的窗口。
从土地出让到体制改革，到国家法律法规的建立和完善，最后到今天房地产市场的形成和发展，改革开放前10年上海土地租赁试点的经验，将对优化今天上海的商业环境，乃至中国的继续扩大开放产生深远的影响和宝贵的启示。
照片由虹桥开发区今日提供:军长宁区政府
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第一个吃螃蟹的日本中国企业家孙忠立说，没有哪个国家像中国这样带领13亿人快速发展。中国确实在探索一条新的道路，把这片960万平方公里的辽阔土地引上现代化的道路。要影响这样一个庞然大物，我们必须坚持改革开放。
今天，“老开发商”已经成为我们步入改革深水区时必须啃的“硬骨头”，因为他们当时没有条件完成改革任务，没有全面考虑改革措施。前人克服了困难，从零开始开辟了改革之路。此时此刻，我们正处于一个关键时刻，我们必须有勇气去影响更深层次的利益。
这是第一代开发者发自内心的声明。30多年前，活跃在那段繁荣时期的“发展长者”现在已经退休。经历了改革开放和中国目前巨大变化的周幼起这一代“老开发商”最大的愿望，就是希望今天仍然有来自四面八方的年轻一代，在改革的道路上化身为新的旅伴，坚持发展开放的初衷，坚持深化改革的毅力，像一个心爱的东西一样坚持上海公平、开放、公正的市场环境。
这是老一辈开发商多年实践的真知灼见，也是指导上海改革开放的动力。
