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核心结论:①房地产的影响力正在下降:适龄购房人口比例正在下降，城市化速度正在放缓。股票市场相关行业的利润比重中心一直在下降。②房地产销售链:由于城市政策，一、二线城市和三、四线城市的繁荣被放错了地方，房地产销售随着时间的推移发生了变化，空的增长率已经接近谷底。相关行业本质上比房地产更有利可图。③房地产投资链:房地产投资增长率下降，但比重较大的基础设施正在回升和对冲。供应方面的改革使得相关行业的盈利能力更强。
房地产链对盈利能力的影响越来越小
前一份报告，“那基本的指挥棒呢？——20190428，《企业利润与gdp的最终分化——学习美国和日本的经验——20190819》，《如何预测和跟踪利润趋势？——20190919”，我们从多个角度进行了分析，提出a股净利润将在第三季度见底，然后在大约1.5年后进入恢复期。一些投资者对此提出质疑，其中之一是担心房地产链对基本面的拖累。本文将具体分析房地产链对基本面的影响程度。
1.宏观上看，未来房地产对基本面的影响将变小
人口周期和宏观政策决定了房地产链的影响力将会下降。一般来说，房地产产业链由两部分组成，一部分与房地产投资行业相关，包括钢铁、煤炭、建筑机械、水泥和有色金属，另一部分与房地产销售行业相关，包括房地产、家电和家具。自1998年商品房改革以来，我国居民的住房需求得到了集中释放，房地产连锁逐渐成为经济的支柱产业。这源于两个方面:第一，人口周期的变化。当时的背景是中国25-39岁的人口达到高峰阶段，2001年达到27.7%。此后，该比例略有下降，保持在25%左右。到2018年，中国25-39岁的人口占23.7%。据联合国预测，2030年，中国25-39岁人口比例将降至18.1%，平均年龄为42岁；2050年，25-39岁人口比例将降至16.7%，平均年龄为47岁。同时，到2018年，中国的城市化率已经达到59.6%，未来中国的城市化率将会放缓。购房适龄人口的减少将减缓房地产销售的增长。第二，宏观政策调整、加速城市化和商品房改革为房地产开发创造了条件。自1996年以来，中国的城市化速度加快，从1996年到2010年，每年增长2-4个百分点，然后保持年均增长2个百分点左右。中国的城市化率从1996年的30.5%持续增长到2018年的59.6%。1998年7月，国务院发布了《关于进一步深化城镇住房制度改革和加快住房建设的通知》，彻底结束了实物分房。2003年，国务院发布《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，启动了房地产市场化进程。商品房销售连续多年保持高增长。2000-2010年间，中国商品房销售面积年增长率为22.1%。自2010年以来，中国的经济结构开始调整，2013年，中国开始了绿色gdp评估。2017年，第19届全国代表大会提出中国应该进入一个新时代。年底，中央经济工作会议首次提出了住房和无房炒房的定位。7月30日，19日，中央政治局在年内第二次重申“住房和住房不应投机”，并指出“房地产不应被用作刺激经济的短期手段。”与美国20世纪80年代相似，中国也进入了加快产业结构优化的阶段。中国的经济增长正从注重速度转向注重质量。中国共产党第十九次全国代表大会报告指出，“中国经济已从高速增长阶段向高质量发展阶段转变，正处于转变发展方式、优化经济结构、转变增长势头的攻坚时期”，可以预见，未来房地产对基本面的影响将会减弱。
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