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引导阅读
自1998年房改以来，中国房地产业经历了前所未有的快速发展，数百家大、中、小型住宅企业在业内流动。
经过20年的高速发展，产业整合正在加快，产业格局正在形成。大型住宅企业争创业绩，中国住宅企业急于扩大规模，小型住宅企业趋之若鹜。
以中美新港四大经济体中的12家领先房地产企业为样本，从规模、业务结构、盈利能力、运营能力、杠杆水平、成长性和roe7个维度解构不同经济体中房地产企业的特征，从国际视角分析中国房地产企业的未来发展。
这篇文章是一系列报道中的第一篇，从商业模式、发展历史、经营特点等方面展开。，全方位解读香港领先房地产企业下的重资产租赁和销售混合经营。
摘要
1.商业模式:大量资产和低杠杆
香港主要房地产企业的收入来自开发、销售和物业租赁，租赁物业一般采用以资产为主、自负盈亏的模式。
沉重的资产。香港四大房企总资产平均规模接近5000亿元人民币，中美新港仅次于内地房企。房地产企业的重资产来自租赁物业的自持，投资性房地产平均占总资产的56%。
低杠杆。香港房地产企业的杠杆率远低于其他三个经济体。四大房企的平均资产负债率为32%，分别是中国、美国和新加坡的1/3、1/2和2/3；平均净负债率为18%，分别是中国、美国和新加坡的1/5、1/12和1/3。
2.发展历程:行业正走向集中，领先的住宅企业正从发展走向自我维持
香港房屋企业的发展经历了三个阶段。
(1)从1945年到1967年，建立了大量小型住房企业。这主要是由于第二次世界大战后香港人口的增加和“分层销售分期付款”销售制度的发明。
②从1968年到1984年，大量的住房企业并购迅速扩大。房企依靠繁荣的香港股市上市融资、并购整合和大规模土地收购来拓展业务，实现规模的三次飞跃。
③从1985年到1997年，市场集中度高的领先房地产企业由销售型向租赁型转变。中小房地产企业逐步被淘汰，十家领先的房地产企业占据70%以上的市场份额。与此同时，基准房地产企业开始扩大租赁业务，从简单的开发和销售转变为混合租赁和销售业务。
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