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“现在我们的地下非机动车车库不仅变得更安全，而且更智能，这已经得到了居民的广泛好评。”日前，尹航街国和村第一住宅小区党委书记徐强高兴地说。
记者了解到，去年，包括国和二村第一居委会车库在内，尹航街共有63个老旧非机动车车库(棚)。在这一可喜变化的背后，本行探索了“街道引导、居民自主、市场运作、法律保障”的工作机制，以较少的公共财政激励社会资本，鼓励企业引进资金进行改造，居民代表和法律专员全程参与，按下了老库(棚)智能化改造的“加速键”。
据悉，从2018年起，该街道计划在三年内完成辖区内190多个非机动车车库(棚)的智能化改造，让辖区内更多居民受益。
您为什么要更改它？旧车库(棚)里有许多隐患
尹航街地区的居住建筑大多建于20世纪70、80年代，同期建成的非机动车车库(棚)处于“超期服役”状态，存在各种管理问题。
去年，在尹航街的“大调查”中，在管辖的86个自然社区中共发现了193个非机动车车库(棚)。这些车库(棚)大部分由物业公司管理，并雇用专门人员负责车库的安全和清洁，停车费向车主收取。街道安监局负责人告诉记者:“在调查中发现，非机动车车库(棚)存在的突出问题主要有:车库物品丢失和车辆被盗的情况并不少见；消防安全隐患多，私拉电线、住车库、非法放置液化气瓶现象屡禁不止；管理混乱、能力不足和环境肮脏导致车主与居委会和物业之间的矛盾日益突出。”
为了居民和社区的安全，非机动车库(棚)的智能化改造势在必行。
你能换一下吗？探索民生工作的新实施模式
根据居民提出的意见和建议，尹航街新建或改建的车库(棚)是基于精细化管理的要求。安装门禁、消防喷淋、视频监控探头等安全设施，实现智能化管理。街道相关负责人为记者算了账。“根据不同社区的可用场地，估计每个车库(棚)改造的投资及相关设备费用在10万元至15万元之间，所有旧车库(棚)改造的投资预算已累计近3000万元。”
民生工程的实施迫在眉睫，但巨额重建资金从何而来？据报道，尹航街道实施“街道引导、居民自治、市场运作、法治保障”的新转型模式，探索多方合作的新机制，街道设立较低比例的财政引导资金，以“小投资”杠杆煽动“大资金”，引入企业资本提升整体智能化管理。居民自治代表参与整个过程的决策，并通过多方协商，以合同的形式商定后续管理和所有权变更的方法，防止后续管理提前进行。
如何改变？利用平台突破转型瓶颈
改造模式确定后，尹航街道干部结合“大调查”工作，深入社区实地走访，在充分掌握193个非机动车车库(棚)的位置、面积和内部结构基本情况的基础上，梳理出150多个具备改造条件的车库(棚)。随后，建立了一个包括居委会、房管部门、物业、行业委员会和企业的沟通平台，并在小区党支部的指导下，共同讨论了智能车库(棚)工程的改造、运营及收费等相关条件。
智能车库(棚)改造的初衷是基于改善民生，在机制上也有很大的突破和创新，但推进其实施仍需突破一些障碍。起初，一些居民表示他们不愿意把非机动车停放在车库(棚)里，因为他们方便而且钱少；也有居民错误地认为车库(棚)是为了抬高价格而不支持装修。但是，一些物业认为，智能车库(棚)改造后将打破原有的管理和运营模式，实施后非机动车停车费收入将会减少。原来住在车库(棚)的保安和保洁人员需要分开安置，所以他们对改造工作有顾虑。
针对这些问题，尹航街通过居委会和行业委员会做了大量的解释工作，解释了旧车库(棚)的安全隐患，并向居民和物业介绍了新车库(棚)的运营模式、收费标准和配送目的地。同时，通过认真调查，街道还提供了一份具有施工和管理资质的企业名单，供居民自主选择，从而降低了居民寻找自己企业的成本和风险。此外，街道积极接待一批物业保安和保洁人员，并通过安排其他岗位和提供最低生活保障来分配和减轻物业企业的负担。
我应该先换哪个？发挥典型示范的主导作用
为了让居民对智能车库(棚)有更直观的了解，尹航街在矛盾相对较少、物业相对协调的国家开展了试点项目。去年4月，街上第一个智能非机动车车库在国和二村建成并投入使用。居民只需刷出入卡即可随时进出；门打开后，走下坡道，通道中的窗户是干净的，安全标语和传统文化装饰画挂在墙的两边；进入地下室，有序停车区，全覆盖监控探头，智能感温悬浮蓄压式干粉灭火装置，智能规则线路充电桩...整个车库井然有序，安全整洁。
车库(棚)的智能化运营有赖于管理企业强大的后台支持。公司工作人员介绍说:“每个智能车库(棚)点的即时变化都会显示在企业开发的应用上。例如，如果车库(棚)的充电器和访问控制失败，应用程序将在第一时间报警，我们将立即派人来修理它。”借助高科技手段，一个企业的员工可以同时管理70多个智能车库(棚)，大大节省了资金和人力投资。
智能车库投入使用后，银杏街组织了各个社区的居民代表参观。“车库一天24小时营业，电动自行车月费降到25元，智能充电4小时只收1元，不仅比以前更安全、更清洁，而且更实惠。”现场体验后，居民们一个接一个地称赞它。
国合二村的智能车库打消了一些居民、居委会和物业的顾虑。最终，在2个月内，国合影业整个区域的12个车库(棚)全部重建完毕。
如何管理它？解决居民担忧的法律支持[/s2/]
值得一提的是，国河二村智能化车库改造的“坚强后盾”也为社区大面积实施车库(棚)改造提供了有益的经验，即法律力量的参与。最初，在翻修之初，尽管居民和财产的抵制得到了解决，但街道选择的创新工作机制能否有效持续仍不确定。此外，在多年前实施的住宅小区走廊防盗门工程中，仍然存在管理责任和义务不明确的问题，导致后续维护困难。如何避免这种情况在车库改造中再次发生，进一步明确参与改造的业主、物业、企业等各方的权利、责任和义务，让居民真正得到实惠？
经平安街道办事处、司法办公室、居委会共同讨论，决定邀请国和二村法律专员俞志明参与车库改造合同的讨论和起草，为项目的实施搭建一道“防火墙”。自那以后，俞志明参加了四次会议，走访社区与居民交流，并就车库和设备维护提供专业建议。经过三次合同修订，他起草了一份主要由业主大会、企业和物业组成的智能化非机动车车库改造管理合同，明确了各方的权利和义务，为项目的实施奠定了法律基础。
根据相关合同，在车库改造的前五年，企业用资金负责项目的建设和运营，通过收取停车费和收费收回成本，街道给予少量财政补贴。未来五年，企业和行业委员会将根据合同分享利润。十年后，车库内智能充电设备的所有权将归行业委员会所有，在同等条件下，企业将享有提供维修服务的优先权。
“智能车库改造的难点在于车库建筑和智能设备的维护责任，以及物业和企业之间的利益博弈。”俞志明说，各方的责任和义务都是以合同的形式确定的，以避免今后维修保养中的“扯皮”现象，这实际上是多种利益的结果。
在法治保障的支撑下，非机动车车库(棚)智能化改造项目的复制和推广速度越来越快。据报道，仅在一年时间里，尹航就完成了63个非机动车车库(棚)的改造。
下一步，尹航街将加大工作力度，力争今明两年尽快实现社区非机动车车库(棚)智能化改造全覆盖的目标。同时，加快在社区治理各方面复制推广“街道引导、居民自治、市场运作、法律保障”的模式，推动社区精细化管理再上新台阶。
