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如果星巴克直接在社区开业，店主会有什么感受？对于大华“风亭梨园”小区的业主来说，他们的心情只能用“喜忧参半”来形容。自从星巴克去年在社区开业以来，一方面，他们对“专属”咖啡馆暗暗满意，另一方面，他们又担心不断有外国人和车辆进入社区。
最近，为了抽干星巴克，社区甚至开通了“独家频道”，这引起了店主的抵制。他们质疑商业利益是否会侵犯所有者的公共利益。
星巴克带着复杂的心情进入社区
去年年初，“风亭梨园”小区的业主在小区南门(武威东路)的一栋楼里发现了一家星巴克，这让很多业主很开心。业主陈先生认为，拥有一个好的品牌落户社区，将会使生活更加便捷，提升社区的价值。
去年3月星巴克开张后，确实给店主们带来了一些便利。陈先生说他经常来这里喝咖啡，他通常选择和朋友或顾客见面。他觉得他有一种语气。更重要的是，因为他在一个社区，平时人很少，环境也很舒适，没有其他星巴克那么多。“通常来这里的大多数人都是社区业主。我们也非常自豪，因为这是上海唯一一个拥有星巴克的社区。”
然而，麻烦接踵而至。随着星巴克和其他商家的开业，外国的人和车辆开始流入社区，这引发了新的矛盾。一些社区业主告诉记者，除了星巴克，还有房地产中介、舞蹈中心和其他商店，大部分都从早上9点到晚上10点营业..每天都有人进进出出，这让他们担心社区的安全。
考虑到星巴克等商户开业带来的国外客流影响，去年年初，住宅物业部还在南门增设了门禁系统，外国人在进入前需要登记身份。“过去，进出南门的车辆只有一个门卫，但行人也可以随意进出，根本没有人负责。增加行人通道管制后，情况略有好转。”住在这个社区的一位业主说。
“独占通道”导致所有者拒绝
就像业主们在享受生活便利的同时忍受着外界的骚扰一样，门禁的变化再次加剧了矛盾。
去年6月底，丰亭梨园小区业主发现小区内星巴克咖啡厅旁突然设置了“专用通道”，施工人员在星巴克旁设置了护栏，旨在引导行人和车辆改变交通方式，将星巴克与小区大门之间的区域与小区隔开，成为与外部道路相连的公共区域，引起业主强烈不满。
经过一番了解，业主们终于知道发生了什么事。原来，星巴克开业后，生意不太好，所以开发商和物业公司想为星巴克开一个特别的接入渠道，这样就可以在街上曝光，方便地吸引顾客。
对于这一举动，业主无法接受，并自发地采取了保障措施。据目击者称，当晚几十名业主聚集在大门附近，与建筑工人发生冲突，并拆除了栏杆路障。居民情绪激动，拨打了110报警。在遭到业主集体抵制后，开发商终止了施工。
商业利益和公共利益争端
从星巴克的引入到其“专属渠道”的开通，在业主眼中，这是商业利益与社区公共利益的碰撞。
一位知情业主向记者透露，事实上，在星巴克之前，这些位于社区南门的建筑就已经引进了商家。“以前有一家美容院，旁边有一家便利店，但生意不太好，后来就关门了。后来，星巴克和房地产经纪人被引进。”在业主眼中，开发商为招商引资打开了大门，侵犯了业主在社区的公共利益，最直接的后果就是业主很难停车。
许多小区业主向记者抱怨，在“风亭梨园”停车是一个长期存在的问题，尤其是对于那些没有固定停车位的业主。据社区工业委员会有关负责人介绍，社区共有1267名业主，地上有120个固定停车位，约有600至700个流动停车位。行业委员会和物业也想出了一些办法，包括拓宽道路停车，但仍有一定的停车缺口。
“如果你为星巴克开辟专用通道和停车位，它将进一步压缩业主的停车场。”业主告诉记者，如果星巴克和武威东路被开放，并根据开发商和物业的想法指定一个特殊的通道和停车区，社区内所有被占用的公共土地就相当于将该区域与社区隔离开来。
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法律专家:业主共享的土地不能被占用[/s2/]
据法律专家称，如果要为企业开辟“独家渠道”，将涉及住宅区的公共用地，侵犯业主的共同利益。上海社会科学院法学研究所助理研究员姜开表示，《物权法》明确规定:“除市政建设用地外，建筑区划内的绿地、道路和物业管理用房归业主所有。”此外，根据国务院《物业管理条例》第五十一条，业主和物业管理企业不得擅自占用或挖掘物业区域内的道路和场地，损害业主的共同利益。业主因物业维修或者公共利益需要临时占用或者挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会和物业管理企业的同意。如果发展商未经业主委员会授权而进行工程，业主可向房屋委员会投诉。
《物权法》还规定，规划用于停放汽车的停车位和车库应首先满足业主的需求。占用道路或者其他停车位停放业主自有车辆的，属于业主所有，产生的收入由业主和产权方协商分配。
