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近日，记者走访了几个社区，发现上海的许多住宅小区已经逐渐进入“产权冲突爆发期”。老式的售后公租房社区面临着设施陈旧和改造项目难以调整的矛盾。在早期的商品房社区，他们面临着物业维修资金不足和生存困难。这背后的原因往往是由于居委会、行业委员会和物业公司“三驾马车”协调不当。“行业委员会的混乱，物业的不作为，居委会的困难。”
为了解决这些问题，普陀区从去年7月开始，进一步加强党对住宅小区治理的全面领导，通过建立和完善以党建引领住宅小区综合治理的机制，促进居委会、行业委员会和物业企业的协调运行。经过一段时间的探索，居民区党组织与居委会、行业委员会成员“交叉就业”的新路子已经初见成效，房地产领域的一个“结”正在逐步解决
经受住意外事件的考验
石泉路街石泉大厦小区属于石泉二村居住区。居民们长期以来都感到不愉快:社区的路灯昏暗，停车困难，健身器材损坏，绿化带被破坏，楼梯长时间不打扫，公共场所的窗户和眼镜被厚厚的灰色覆盖。居民们抱怨物业服务跟不上。行业委员会的内部关系更加复杂。未经业主大会授权，擅自决定和行动时有发生，前期对物业维修资金进行了全面检查。
在这方面，居民区总党支部根据居民的意见和程序，率先发起了行业委员会的换届选举。在推进行业委员会换届的过程中，自觉引导行业委员会和居委会换届，充实骨干党员进入行业委员会。
其中一项艰巨的任务是“说服”前行业委员会的成员。连续几个月，居委会干部多次主动上门做前行业委员会成员的思想工作，并让他们主动辞职。在街道职能部门的指导下，负责并熟悉群众工作的石泉二村小区书记陈兴年当选为新一届行业委员会主任，成为第一批尝试交叉任职的行业委员会主任。
《实施意见》规定，“推荐政治素质好、在居民中有良好声誉和影响力、物业监管专业能力强的‘两委’成员和住宅区党员骨干为行业委员会成员。行业委员会成员中党员的比例原则上不低于50%。”在石泉大厦，行业委员会有7名成员。除陈兴年“一人两岗”外，行业委员会副主任由骨干党员担任，行业委员会成员中有4名党员，占85%。
石泉大厦社区行业委员会团队上任后，在居委会、行业委员会、物业企业、社区单位、社会团体、警察和居民代表、法律工作者的参与下，建立了由社区党组织牵头的议事协商制度，解决了社区管理中的诸多难题。通过组织和动员住宅小区党员带头治理，与居民协商和共同治理，住宅小区的许多改造工程已经完成。住宅区道路变得宽敞，墙壁变得干净，漏水、停车和设施老化问题得到解决，物业费的征收率大大提高。
最近，一件意想不到的事情发生了。晚上20点左右，1号楼的水管突然破裂，造成楼内大面积漏水，两台电梯罢工，干扰了居民的正常生活。
事发后，区委干部、业委会成员和党员骨干第一时间赶到现场安抚居民情绪，引导居民避开漏水点，步行上楼；物业公司立即关闭电梯，确保安全，组织人员对大楼进行人工排水，并联系相关部门进行紧急抢修。三驾马车相互配合，电梯维护在第二天一早就完成了。
知道真相更有吸引力
通过“交叉就业”，加强了居民区党组织的领导作用，发挥了党员的示范带动作用，凝聚了各方面力量，有效提高了居民区综合管理水平。
现在，石泉路街道的71个社区已经成立了行业委员会，其中33个已经采用了“交叉就业”。整条街共有82个住宅小区，包括17个商品房小区和65个混合老式公房和售后公房。除了一些特殊地区，还成立了行业委员会。
新沂新村的居住区也很典型。三个旧住宅区有三个行业委员会，由三家物业公司管理，维修资金一直难以使用。其中一栋大楼的电梯修好后，行业委员会来不及向物业公司拨付维修基金。行业委员会主任与物业经理的冲突升级，协商会议无法正常进行。此外，该地区机动车停放混乱，没有收取临时停车费的证据，车主经常因停车问题与物业公司发生纠纷...各种情况使得“三驾马车”无法有效运行，导致社区环境混乱。
在新的行业委员会选举之际，住宅区党总支探索了一种新的模式，试图在街道职能部门的指导和住宅区党总支的监督和领导下，建立一个由居民选举产生、代表居民利益的业主委员会。据此，委员会主动提出提名新沂新村居委会主任、党总支委员吴怀为业主委员会委员，并通过召开党员大会、楼领导会议等机会加强宣传引导。最后，通过大多数业主的热情投票，吴怀华当选为新一届业主委员会副主任。与此同时，业主委员会由原来的五名董事和委员扩大到七名，党员的比例大大增加。
吴怀华是一名跨部门员工，自从他担任行业委员会副主任以来，在社区中发挥了巨大的作用。在这里生活和工作，他了解社区的各种矛盾，处理问题的方式更清晰，吸引力更强。通过业主大会的决定，住宅小区解散了旧物业，住宅小区由原来的三家物业公司合并为两家，更有利于有序规划和管理。许多顽疾也在一揽子计划中得到解决，新的物业公司重新规划了停车位，以确保业主尽可能多的固定停车位。与此同时，门卫和保安人员的安全意识培训得到加强，非机动车盗窃事件明显减少。经过多次业主大会民主协商，物业管理费从每平方米0.75元提高到1.1元，居民得到了更好的服务。
此外，交叉就业的方式越来越多样化。如石光社区委员会主任为石泉二村居委会主任，石碣二村25-39号主任为新沂新村居委会主任等。；其他居住区进一步扩大了交叉就业模式，积极鼓励优秀社区党员、建筑领导和志愿者加入行业委员会行列。不仅有居委会和行业委员会成员的交叉聘用，还有我所居住社区的小区秘书“一人两岗”，以及优秀党员、建筑领导和志愿者的积极填补。
新机制是为行业委员会“保持健康”
长期以来，社区行业委员会和房地产公司为利益而“争斗”的现象相当普遍。原因是物业和业主都有自己的困难。一方面，许多旧住宅区开发建设之初，规划简单，配套设施不全，基础设施薄弱，物业收费标准过低。随着物业运营成本逐年增加，物业公司举步维艰，绿地面积少、停车位不足、晾衣处不足等问题日益突出。另一方面，许多业主委员会对业务不熟悉，管理不规范，甚至因为自身利益不能正确发挥作用，导致大多数业主权益得不到正常维护，加剧了业主与物业公司之间的矛盾。随着时间的推移，行业委员会的可信度正在下降。正因为如此，跨行业委员会的主任们寄予厚望，在社会上担负起了“扭转乾坤”的重任。
“交叉就业模式是在党建指导下加强社区治理的有益探索。它从根本上理顺了居委会、行业委员会和物业公司之间的关系，三方各司其职，通力合作。”街道党工委书记宋胜利表示，在社区中，居委会是“主人”，行业委员会是“主人”，物业是“管家”，应该形成一个亲密的朋友圈，共同为居民服务。“交叉就业”机制是行业委员会的“强化机构”，社区自治组织与上级部门和其他单位的沟通能力得到加强。同时，可以更好地引导居民积极参与社区治理，唤醒社区自治的活力。一批“美丽的建筑”、“美丽的家园”和“美丽的社区”如雨后春笋般涌现在社区中。
目前，普陀区正在积极推动居民区党组织采用法定程序，选择符合条件的居民区党组织成员、居委会成员、党小组组长、居民小组组长和建筑组长作为行业委员会成员，以确保新变更或新组建的行业委员会中有公平的成员。通过一定的组织程序，安排符合条件的行业委员会委员到居民区“两委”兼职，形成了居民区党组织、居委会、行业委员会相互监督、相互信任、共担责任的紧密型党建社区新格局。
