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为保障更多人的需求，公共租赁住房应该不断转让，但却出现了一些“老来”拖欠租金、无故占用房屋的现象，这不仅给公共租赁住房的管理带来了很大困难，也侵害了其他轮候者的权益。近日，无故拖欠租金三年半的吴某被徐汇区人民法院强制迁出。他不仅需要支付拖欠的租金，还面临法院的处罚。
案件:拒绝接受租金上涨和拖欠三年租金
上海房地产集团下属的上海房地产住房担保有限公司在本市建设和运营了一批公共租赁住房项目，其中位于徐汇区上海南站附近的公共租赁住房新沂公寓拥有2222套住房，旨在保障各类低收入群体的住房困难。由于价格低廉，地理位置优越，交通便利，配套设施齐全，2013年11月一推出就被租出。
吴某是新怡公寓的第一批申请者。通过考试后，他以2850元的租金成功租到了一套61套两居室的公寓。吴某与上海房地产新怡房地产有限公司(以下简称新怡公司)签订了为期两年的租赁合同，上海房地产新怡房地产有限公司是新怡公寓的运营商。合同期限为2013年11月13日至2015年11月12日。同时，双方约定，合同期满后，如吴某拒绝退房，应按日向新沂公司支付违约金150元。由于同期上海房屋租赁市场租金大幅上涨，新怡公寓也按规定上调了部分租金。2015年合同到期后，租金上涨，所以吴某不愿根据新租金签订续约合同，也没有搬出房子，而是继续住了下来。
新沂公司多次向吴某发出《合同期满不续租通知书》，要求他搬出自己的房子，但吴某始终拒绝搬走。新沂公司别无选择，只能向法院提起诉讼，要求吴某搬出所涉房屋，并支付房屋占用费。
2018年5月31日，徐汇法院立案，7月10日公开开庭。在法庭上，吴某承认自己没有续签合同，而是一直占用该房屋，没有支付租金和房屋使用费，并同意搬出该房屋，但不承认每日150元的房屋占用费。7月23日，徐汇法院作出一审判决，裁定吴某应当在10日内搬出本案所涉房屋，并按每日150元的标准向新沂公司支付房屋占用费。
执行:无视法院判决，试图逃避执行
法院判决生效后，吴某仍然没有搬出涉案的房子。2018年9月4日，信宜公司向徐汇法院申请执行。同一天，法院向吴某发出执行通知，要求他立即出庭并履行其法律义务。2018年11月8日，法院发布了一项强制执行令，原因是吴某的表演有所延迟。经法院调查，发现吴某名下没有资金和房产，只能靠工作生活，这使得实施一度陷入困境。
在接下来的六个月里，执行法官沈多次上门找，但都没有成功。他发布了一次公告，发出了两次传票，打了十多次电话，发了十多次短信，但是没有人回应。2018年底，申通过社保系统查询到在一家公司工作。然而，来到门口后，他发现吴某已经离开了。今年4月，申通过这个系统发现是新进电影院工作的。经过进一步调查，发现吴某并不是每天都住在公寓里。原来他住在电影院附近的亲戚家，这带来了转机。
2019年5月14日上午，徐汇区法院执行局申法官与公安干警、居民委员会工作人员、徐汇公证处公证员、住宅物业等一起。，依法来到房屋强行开门进入涉案房屋，清点房屋内物品并搬走，并将被清理的房屋当场交付给申请人。同一天下午，法官和他的当事人来到吴某的工作场所，把他们带回所涉及的房子，警告他们，告诉他们今后不要来骚扰。同时，关于租金的执行部分，吴某希望与申请人协商，说支付能力有限，希望按月分期支付工资，申请人同意。考虑到吴某的现状和申请人的利益，法院没有对吴某采取司法拘留等强制措施。
现状:退休公共租赁住房存在许多后续问题
国家实施公共租赁住房政策是对一些社会群体的阶段性保障措施，对申请主体和条件有严格限制。每两年，相关机构将对申请人的资格进行审查，剔除不合格的申请人，并组成等候名单，从而形成良性循环。此外，租户应按时支付租金，租金每年将根据市场情况进行评估和调整(租金调整在合同期内不适用)。然而，现实中，居民由于各种原因拒绝腾退或支付租金，管理部门往往要付出大量的人力和时间来处理，这阻碍了公共租赁住房的正常运行。
「在行动中，我们发现一些个别住户或家庭在享有租住公屋的保障后，长期无正当理由拖欠租金，因不再符合房屋保障条件而没有退租，以及在擅自分租后谋取不正当利益。这种行为不仅制约了社会公共资源的循环利用，也侵犯了其他群体享有住房保障的合法权益。对于这样的群体，我们只能诉诸法律来执行它。”上海房地产住房保障有限公司法律中心主任王玉祥告诉记者。
只有新沂公寓，还有三个案子在执行中。“退休案件一直是法院执行中的一个难点。公共租赁住房的退出有些困难。这不仅涉及到大量的行政人员，而且往往还涉及到后续人员的安置。”徐汇法院执行委员会主任曹庆说。
申法官还有一个案子。被执行人詹某于2015年4月批准新沂公寓公租房的租赁，但合同到期后，他开始拖欠租金，并未续签合同。累计拖欠租金已超过10万元。在租房期间，詹与妻子离婚，独自一人和两个女儿住在这里。
“因为詹没有固定的职业和其他住处，两个孩子在附近的一所学校上小学和初中。如何安置给我们的实施带来了很大的困难。”
据悉，法院仍在与民政、街道、学校和当地公安部门协商，先解决安置问题，为后续实施扫清障碍。
问题:拖欠租金和不同家庭是最突出的
目前，在公共租赁住房的管理中，除了逾期之外，还有两个困难:一是租金拖欠。目前，公共租赁住房每两年与居民签订一次合同，每份合同到期后租金将进行适当调整。在最近签订的两份合同中，租金已经提高了。“比如，同地段两居室的市场价格已经超过6000，我们根据相关规定调整到4000左右。然而，一些家庭不理解也不愿意接受房租上涨的事实。如果他们未能在期限内签署合同或签署合同，他们将不会按照合同支付全部租金。”王玉祥说。二是转租和出借时有发生，导致住户不一致。根据规定，公共租赁住房的承租人无权转租或转借。由于新怡公寓地理位置优越，设施齐全，环境优越，租金明显低于周边旧住宅区，申请人众多。一些不合格的申请人以他人的名义申请居住，一些申请人借此机会申请住房，然后将其转租或借给他人。"不稳定的家庭给我们的日常管理带来了许多困难."
事实上，新沂公司最担心的事情还在后面。今年是新怡公寓推出公租房的第六年。目前，政策规定，租住公共租赁住房的最长期限不应超过6年。现阶段，新沂公寓的第一批居民即将到期。"那时，我们将面临撤退的巨大压力."王玉祥介绍道。
探索:试点应用科技手段加强公共租赁住房管理
新沂公司也考虑了上述日常管理中遇到的问题。王玉祥告诉记者:“我们将借鉴其他地区公共租赁住房管理的有益经验:为解决拖欠租金问题，我们将尝试使用智能门锁，这种门锁可以通过读取身份证来开锁，住户必须使用身份证才能开锁。管理方可以限制门锁。承租人未及时续租的，将不再能够打开门锁继续使用公共租赁住房；针对人与家庭之间的矛盾，社区引入了人脸和指纹识别门禁、身份证识别门锁等智能管理方法。通过在“看门人”中引入面部识别等系统，可以提高公共安全系数，并提高对转租和出借的认识。”
有专家认为，除了加强公共租赁住房的日常管理外，还应利用大数据、云计算、智能识别等新一代信息技术，实现公共租赁住房资格审查、租户管理、水电检查、租金支付等方面的智能化管理。从目前的信息技术来看，通过人脸识别技术和大数据比对可以识别异常的租赁行为，从而大大降低了人工监管的成本，提高了行政监管的准确性。对于涉及非法转租公共租赁住房的中介机构和网站，也可以采取相应措施，加强对租赁中介机构经纪行为的监管。最后，违反公共租赁住房管理规定的个人，如骗取租金、转租、逾期不归还等，也可以向信用信息系统管理部门举报，并记录在相应的信用信息系统中。此外，一些不符合入住标准且信用记录不佳的申请人可通过相关部门联网及时排除。
