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从丈夫家到“中国第一建筑”——陆丰社区的“平改坡”项目
宋庆童，1952年11月出生。曾任闸北区房管局原副局长、闸北区房产局原副局长、共和新街道办事处主任、共和新社区(街道)党工委副书记、苏河湾建设推进办公室常务副主任、苏河湾建设推进办公室顾问。1997年2月至2003年10月，宋庆童担任原闸北区住房发展局副局长。他是「平地转坡」计划的主要推动者和参与者，并亲自见证「平地转坡」计划。
口头:宋庆同
采访:王赢·杨青青
收尾:王赢·杨青青
时间:2018年7月6日
本世纪初，为响应公众呼声，上海对一批旧公房进行了改造，即“改平改坡”的综合改造工程。闸北区陆丰路2、4号是综合改造工程的第一个试点项目，于2001年8月正式开工，2002年2月竣工。改造后，陆丰社区获得重生，居住条件和建筑景观得到极大改善，成为当时中国第一座建筑。在此期间，我担任闸北区“平改坡”领导小组办公室主任，见证了陆丰社区的这一华丽转型。陆丰社区的综合改造难度很大，需要克服各种政策问题、居民问题、技术问题等。，但在市房管局和区政府的领导下，我们成功地完成了任务。陆丰社区作为旧住宅改造的试点和探索者，在上海旧住宅改造和住宅建设的发展轨迹中具有重要意义。其经验和不足值得仍在探索旧住宅改造之路的有志之士学习和思考。
从“穿衣戴帽”到“重塑自我”[S2/]
从20世纪50年代到80年代，为了缓解住宅短缺的矛盾，上海曾经修建了一批类似火柴盒的多层公房。这些公房虽然独立完整，但由于建设时间长，建筑外观单调呆板，各种配套设施不全。有些房子没有阳台，有些没有储物空室，他们的生活功能不完整，居住环境不令人满意。此外，当时的建筑标准较低，高温房屋的屋面渗漏和热浪频繁出现。居民们正在遭受痛苦，对他们丈夫的房子进行翻新的需求越来越大。我记得当时在“暑期热线”中，大部分普通人反映的问题都与这些问题有关。
如何改造这些老房子，改变城市的面貌，把市委、市政府的关心传递到老居民的家中，已经成为历届市委、市政府领导关注的焦点。1999年6月，时任上海市委书记、市长许提出“平改坡”工程，要求将多层住宅的平屋顶改为坡屋顶，并进行立面改造。时任主管城市建设的副市长韩正专门组织市建委的同志来大连学习“平改坡”的经验。当时，大连的屋顶改造得非常漂亮。1999年底，市政府最终决定在闸北区等五个区进行“平改坡”试点和扩大试点。我记得当时全市有235栋建筑被翻修过。2000年和2001年，“改平为坡”工程连续两年被列为市政府惠民工程。
当时，我们提出了“穿新衣服，戴新帽子，看新面貌”的口号。“穿新衣服”意味着翻新和粉刷房子的墙壁。“戴上新帽子”意味着把平顶改成坡顶，这样屋顶中间就有一个夹层。首先，它可以绝缘和防止泄漏。改造后，冬季室内温度可上升3-4度，夏季可下降3-4度。有了坡顶，雨水渗漏的问题可以很好的解决；其次，它还可以解决城市景观问题。过去，平屋顶容易被污染，但装修后不容易被污染。“新造型”意味着新造型。在2000年和2001年，“平改坡”基本上解决了“穿衣”和“戴帽子”的问题，但她丈夫家里还有其他问题，如屋顶水箱的水污染、供电线路老化、防盗问题、厨房和浴室设施、住宅区的自行车停放等。，尤其是对老年人。随着上海的老龄化，很多老年人腿和脚都很差，爬五楼和六楼很不方便。因此，依靠“穿衣”和“戴帽子”已经不能满足广大居民的深层需求，必须进一步提升居住功能和生活质量。
在这种情况下，当时的市委、市政府主要领导指出，有必要探索“变平为坡”的多元化投资新机制，拓展“变平为坡”的内涵，改善旧房功能，美化居住环境，增加使用面积，补充社区活动设施等。，为“平改坡”的综合改造开辟了一条新路。根据指示，市房管局于2001年初开展了“由平转坡”的试点选址工作，这项工作刚刚移交给我们闸北区。区内成立了闸北区“平改坡”综合配套试点改造领导小组，组长由市房管局局长毛家良担任，副组长由闸北区副区长刘春景、市房管局副局长林颖清担任，领导小组成员由区、市局相关职能部门和办公室担任；领导小组下设办公室，由我担任办公室主任，具体负责组织实施。
在进行选址前期工作时，我们花了半年时间多方奔波，进行了现场踏勘，收集了大量的房屋基础数据，逐栋分析了这些旧公房的基础、结构、户型、间距、日照等。这些先天不足都是难题。更麻烦的是，我记得在多次召开居民座谈会进行调查时，一栋楼里的50个家庭当时有50种愿望，每个人都很难适应。因此，前后改变了五个地点，最终选择陆丰路2号和4号作为第一批试点项目。它最初是20世纪80年代初的危房改造和拆迁项目，是上海最基本的普通住宅小区的典型代表。
从“简陋的住所”到“舒适的住所”[S2/]
按“成套房屋，综合改造；优化环境，改善功能；市场运作和政府支持；“有偿改造，造福人民”，我们对陆丰小区进行了全面的改造，如加固地基、增加面积、增加电梯、增加公共建筑、修缮立面、更新设备等。
由于丈夫的房子建得很早，当时没有考虑到一些抗震要求，我们不得不“下大力气”在原有的六层基础上再增加一层半，这样地基加固就成了当务之急。为了解决这些技术问题，我们特邀请同济大学设计院的倪等建筑结构专家进行全面的调查、计算和认证。我们对建筑墙体材料进行了多次取样检测，勘察了地质条件，并对建筑荷载、抗震性能等技术指标进行了反复检查。最后，在原有建筑的基础上，采用桩基加固，在原有建筑的周围进行打桩，将增加的建筑重量放在这些新桩上，并加入钢网对原有建筑的外部进行固定，这样既不会影响原有建筑本身，又能提高整个建筑的抗震性能和荷载等级，使其满足7级抗震要求。此外，在改造过程中，我们使用了大量的“四新技术”，如新型墙体材料和屋面材料，以延长建筑物的使用寿命。第二，我们认为，既然进行了住房改造，就有必要扩大居民的人均居住面积，使普通人能够得到真正的好处。我们在南面安装了阳台，在北面扩建了阳台，在楼上增加了一层，底层的居民搬到了复式顶层。改造后，建筑面积从2010平方米增加到3020平方米，平均每户增加11至51平方米。一些居民家里有一个小礼堂，一些居民还增加了厨房和浴室。
为了进一步提高生活质量，我们在每个住宅增加了两台三菱变频电梯，并在过道铺设防滑地砖，解决了老人和残疾人行走不便的问题。不仅如此，我们的转型理念也非常先进。当时大多数人家里没有空钥匙，所以我们统一购买了空钥匙，为普通人安装。此外，我们还统一增加了电子防盗门、声控公共照明、家庭宽带接入和变频供水。这些以前在旧住宅区都没有发现。我们利用当时上海所有的先进技术解决了很多问题，比如通过变频实现一次供水，让自来水直接通到每个家庭，消除二次污染。为了进一步改善小区环境，一方面，我们设计改造了空外调机、晒衣架和彩色铝窗，统一粉刷了外墙，并将原来密集的晒衣架空线埋入地下；另一方面，我们拆除了周围的违章建筑，重新种植了社区进行绿化，并设置了穿过绿地的围墙，以创造一个良好的生活环境。此外，我们还充分考虑了居民的精神需求，将底层的居民搬到顶层，然后将腾空的400平方米的空房改造成社区服务用房，如社区图书馆、健身房、老年活动室、保健室等。这在当时的其他旧住宅区是独一无二的。
改造后的陆丰社区彻底重生了。建筑立面色彩简单，外观统一，坡屋顶造型巧妙，配套设施齐全，如电梯、智能安全系统和社区活动中心。它看起来像一个现代景观房间，而且它根本不是一个典型的丈夫的房子。就连搬迁的居民都认为这栋楼是新的。与此同时，许多普通人、记者等。所有人都听到了这个消息，羡慕又羡慕。《解放日报》记者陈江就陆丰小区的综合整治做了专题报道，称赞陆丰小区是“中国第一建筑”，无数人打电话写信要求整治。离陆丰小区不远的老房子原本是装修的首选，施工队来到现场，但几户人家拒绝签合同。当他们看到装修结果时，都很后悔，并主动要求相关部门在三天内进行装修。然而，如果错过了这样的机会，就很难再有机会了。
[/s2/]不要害怕困难，而是面对困难
就像你想长大一样，你必须先经过培训，所以陆丰社区的转型也经历了许多艰辛。总的来说，修复旧公房比就地拆除和重建要困难几个等级。首先，当时虽然我们有同济大学等专业单位的结构专家提供咨询，制定设计和施工方案，但之前没有现成的参考经验，我们完全是凭感觉过河。同时，改造涉及到一系列相关政策，如新区价格计算、公积金的提取和使用、产权证书的交换、租金和物业管理费的调整等。装修也会影响到普通人的正常生活，有些普通人需要自己在外面做一个过渡，所以普通人是亏本的，怕赔钱。其次，方案真正实施时，施工环节复杂，施工场地非常狭窄，施工过程受到应有条件的限制。因此，一方面我们要做好居民工作，另一方面我们要克服技术上的困难，这两者都已经贯穿了整个工程。
我们总是把居民的思想动态作为我们工作的重点。陆丰路2号、4号项目正式确认后，领导小组办公室和宝山路街道办事处共同组建了居民工作协调小组。通过居委会，我们对社区内每户的人员构成、就业情况、年龄状况和产权状况进行了详细的调查，并进行了列表分析。我们多次召开业主委员会、部分居民代表、居民小组负责人座谈会，宣传党和政府对旧公房居民的关心，宣传平改坡综合改造的目的和意义，使办事制度公开化。在现场，我们将张贴综合改造的图纸和文件，如效果图、工程图纸、增加面积的数据、增加面积的收费标准、未来的物业管理费等，供大家查看。得到老百姓的认可后，我们必须挨家挨户地签合同。为此，我们从市、区房管局和街道抽调了12名干部，对居委会和物业管理人员进行了相应的培训，组成了一个签约小组，然后将他们分成三组，第一组和第二组为上门签约小组，第三组为现场办公室接待小组，每组4-5人。当时有10多名工作人员，包括徐垚(当时的区房管局房屋发展科副科长)和崔东洲(当时的区房管局房屋发展科主任)，上午要做常驻工作，宣传和解释有关政策，并签订合同。有时，当有10个以上的居民时，解释变得非常复杂，工作量非常大。在炎热的夏天和高温下，他们白天已经很忙很累了，晚上也喘不过气来。由于有些居民晚上或周末在家，签约团队的成员需要转很多天，不分昼夜，周六周日没有休息时间。他们几乎每天晚上10: 30以后都在工作，工作了一天嗓子都哑了，但他们认为为居民做实事、做好事是值得的。我记得街道办副主任王新华从早到晚到现场和工作人员一起做接待工作；街道办副主任陈琴出去学习回来了，不顾旅途的劳累，立即去现场工作；陆丰路居委会主任吴秀英在生日那天放弃了与家人团聚的机会，到门口与居民交谈工作，一人解决了近10户的签约工作；北方集团鲍彤物业的桑同志工作认真负责。他放弃了休息时间。为了做好几个困难家庭的工作，他一天几次上门耐心地回答问题和谜题。街上还有患高血压的孟国兴同志。为了做好居民的工作和签订合同，他好几天没有好好休息，全身心投入到这项受欢迎的工作中。
这些同志有一颗造福人民的心，他们的辛勤工作感染了周围的居民。一些普通人不仅想自己签合同，还想帮助周围的居民工作，动员他们。最后，我们花了一个半月的时间完成了所有41户家庭的签约。应该说，当时的居民普遍非常支持这次改造，热情很高。例如，6楼的一位70岁的妇女在阅读了宣传材料并了解了相关政策和装修内容后，第一个在现场签署了合同。她最初于20世纪80年代初从河南北路和安庆路搬到这里。她说是党和政府让她从一个没有煤看守的小棚屋搬到了一个新的公共住宅。现在政府让人民受益，让她住在电梯里。她需要多活几年，享受共产党带给她的祝福。此外，一对70多岁的退休干部在现场互相帮助签了合同。他们说:政府应该为人民做好事，做实事，我们必须合作好。虽然他们没有孩子，外出转型有困难，但他们已经联系了附近的养老院进行转型，以支持转型工作。根据实际情况，一些居民给了我们一些建议，并把这些建议绘制成图纸供我们参考，还有一些建议被进一步纳入到实施中。
仍然有一些居民确实有一些困难。因为当时为了进行全面改造，我们采取了“居民自愿、政府支持、有偿改造”的思路，要求每户按照增加的面积支付一笔钱:2-6层，增加11-14平方米，每户需要支付1万多元；从一楼搬到顶层，增加32-51平方米，每户需要支付5-8万元。现在它很实惠，但当时有些家庭无法接受。例如，有些居民刚结婚，他们的房子刚刚装修过，他们担心装修后会白装修，有些非法开业的居民暂时不会接受这项政策，他们也不愿意装修。鉴于这些情况，我们是敏感和明智的。一方面，我们加强宣传工作，加大拆除违法行为的力度，并承诺给予一定的补偿。另一方面，我们与周围的居民和他们的单位一起工作。也有一些人主观上同意改革，但由于残疾、被解雇和没有孩子等困难而无力支付成本。我们根据不同的情况逐一进行分析、研究和解决。例如，宝山路街道同意考虑这些居民在低保、医疗救助和社会救助方面的实际困难，给予他们补助。同时，我们也联系居民单位，这些单位的工会也提供一些补贴。
在具体实施过程中，我们当时面临的第一个问题是，大量的管道，如污水管道、废水管道、供电线路、电话线路、煤气管道等都要搬迁。为此，市房管局与供电局、电话局、煤气公司、宽带网络公司等配套部门进行了多次沟通协调，配合得很好，对所有阻碍施工的管线进行了搬迁。后来，在改造过程中，我们对所有公共管线进行了改造，实现了各种室外管线的接地。在施工过程中，为了保证建筑方案、结构加固措施和地基处理方法的可行性，我们要求设计单位对房屋墙体材料进行现场取样，并委托勘察单位进行地质勘察，为方案设计提供实体数据。作为施工单位，北方集团还专门编制了施工组织计划，并对施工技术环节和现场管理进行了详细安排。总之，我们始终牢牢把握每一个环节，要求施工监理单位严格控制施工质量。为此，市房管局和区房管局专门指定了建设监理和投资监理，并每周定期召开工程例会，加强工程管理，确保工程质量。为了准确了解房屋的沉降情况，应指定专人负责沉降，并结合新旧部位的沉降数据进行对比，以增加沉降观测的次数。在新旧建筑物的接缝处理中，经过反复研究，我们采用钢网来加强新旧建筑物的接缝强度，防止裂缝和渗漏。
施工能够有条不紊地进行，这是各部门共同努力的结果。区建委、规划局、房屋土地局、房产、人防、街道等部门本着“专事”的精神给予了大力支持。例如，对于一些因施工引起的居民冲突，街道和居委会的同志们做了大量的协调工作。此外，市局和区政府领导也非常重视这个项目，多次听取汇报和召开协调会。在此，我要感谢市房管局领导毛家良、金鑫、林颖清、黄永平，市房管局领导，、李、、于等市房管局办公室和区政府职能部门领导。他们讨论研究了“平改坡”综合改造的相关政策和初步程序，并对施工组织、地基处理方法等相关技术问题给予了具体指导。
陆丰社区从多元化投资、改善旧房功能、美化社区环境、增加使用面积、补充社区设施等角度，开辟了一条“变平为坡”的综合改造新路。实现了“由平变坡”的第二次开拓和发展，赢得了居民的高度赞扬。一对老夫妇也代表居民写了一首诗，感谢党和政府的关心。后来，陆丰社区的改造经验进一步扩展到长宁、虹口、静安、卢湾、徐汇和杨浦的8-10栋老房子。在改造内容上，不仅有像陆丰小区这样的改造，也有仅利用新建坡屋顶和安装电梯的改造。但是，在全市5万多套旧房中全面推广陆丰社区的改造经验仍然非常困难，尤其是资金筹集问题。陆丰社区是一个由居民、区政府和市房管局共同出资的三方投资项目。从实际情况看，改造项目总投资约为490万元，而从居民手中收回的资金只有124万元左右，因此政府仍需承担三分之二的资金缺口。同样，最初的电梯是转型的亮点，但实际上它已经成为矛盾的焦点。当电梯开始运行时，电梯费用入不敷出。原来每月每平方米要交0.55元的运营费，居民只交0.15元。但是，即使是这样的“最低标准”，居民的电梯运行费也不能收取，政府有关部门应该赔偿物业公司。不仅一楼和二楼的居民以楼层低不需要乘电梯为由拒绝支付电梯费，一些高楼层的居民也以走楼梯锻炼为由拒绝支付电梯费。陆丰社区是第一个试点项目，可以不惜任何代价。但是，从长远来看，如果找不到解决资金瓶颈问题的机制，夫家的转型之路仍将十分坎坷。
如今，在“平改坡”工程经验的基础上，上海旧住宅的改造走上了一条新路，改造的内涵和外延都得到了拓展，如静安区“美丽家园”、“美丽城区”的建设，彭浦新村的“拆迁落地”改造，都是非常可喜的。
