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叶建华
张作峰
第一座年收入超过1亿元的建筑——嘉里中心
2009年12月29日，“静安南京路建筑服务联盟”(筹)试运行启动仪式
南京西路著名的商业建筑恒隆广场
叶建华，1961年1月出生。曾任静安区南京西路街道办事处主任、秘书，区经济委员会主任，区商务委员会主任。现任静安区人大常委会副主任。1995年至2000年，担任南京西路对外经济委员会副主任，是南京西路综合开发相关招商工作的具体负责人和重要参与者。
张作峰，1952年2月出生。原静安区发展和改革委员会首席经济学家。他在地区综合经济部工作了很长时间。他是静安区国民经济和社会发展三个五年规划，包括第十个五年计划、第十一个五年计划和第十二个五年计划的重要参与者和主要作者。他对区域建筑经济的发展做了大量的研究和政策研究。
2002年1月19日，《新民晚报》发表了一篇题为《一栋楼每年支付1亿元——从“嘉里现象”看静安区的“建筑经济”的报道，介绍了位于静安区南京西路的嘉里中心2001年每年支付1亿元的房租税、营业税、企业所得税和个人所得税。事实上，自1992年发展以来，静安区的建筑经济一直在发展，从萌芽到萌芽。截至2018年上半年，新安区共有550亿美元的建筑，其中包括120亿美元的建筑。
头发厚而薄的起点高
这次我们专门采访了静安区建筑经济的发展，我们觉得这是一件很有意义的事情，因为这也为静安新时期以来的发展历史留下了一个声音。说到静安建筑经济的发展，有一个过程，不是说“建筑经济”一词始于20世纪90年代初。当时，静安区主要发展外向型经济。在此基础上，1990年代中后期，进行了土地租赁和规划。大量的建筑在静安拔地而起，并开始吸引投资和企业。一些高端企业进来了。最后，在20世纪90年代末2000年初，静安区建筑经济的概念逐渐形成，并发展至今。
2002年12月1日，《解放日报》发表了一篇题为《上海迎来建筑经济大发展》的新闻文章，其中提到建筑经济是上海产业结构调整的产物。浦东新区，包括静安区，然后是卢湾区、长宁区、黄浦区、徐汇区等。，都位于城市的中心，这一切都频频推出发展建筑经济的新计划和新策略，迎来了建筑经济发展的新时期。“建筑经济”的概念就是从这个时候开始产生的，并且一直延续到今天。
静安区走建设经济发展之路有其背景和基础。为什么当时静安区的外向型经济有条件发展，而且比周边地区发展得更快更好？我们梳理了一下，认为有几个方面:
一是静安的历史文化，商业文化的积淀。静安区是一个有着深厚文化、历史和文化遗产的地区。例如，早在解放前，就有远东第一乐府《白乐门》、有千年历史的静安寺以及张爱玲、徐志摩等文化名人。我们也有许多具有上海特色的传统建筑和房屋，如摩尔别墅和静安别墅，它们在过去相当有名。尤其是静安，作为一个商业古城，在解放前繁荣发展。解放后，包括计划经济时期和改革开放初期，静安的许多老字号也在全市闻名。
二是静安的地理位置。如果把上海的地图折叠成四个，它的中心就是静安区，这表明静安不仅是一个繁华的城市，也是上海的一个中心。它的地理位置和四通八达的便捷交通，决定了这个地区非常方便信息传播和人员流动。
第三，静安的酒店集中在20世纪90年代初。邓小平的《南方谈话》发表后，许多海外商人来到上海，其中不少人住在静安的星级酒店，如波特曼酒店、金仓文华酒店、希尔顿酒店、贵都酒店，以及我们的国有上海酒店和静安酒店。当时，很多商家入住这些酒店后，四处逛了逛，发现静安这个老城区有很多地方可以通过改造和招商来开发，从而进一步提高其品质，具有很高的投资价值。
第四，静安的海外网络资源。静安有着深厚的历史文化背景，许多老一辈的知识分子和商人都有海外关系。改革开放之初，一些投资项目是通过归侨和侨眷牵线搭桥实现的。当时我们发展外向型经济的时候，可以说是20万、30万的项目，所以很多中小型项目都是由归侨、侨眷引进的。
第五，静安的经济基础。20世纪90年代初，静安的企业主要是国有企业和集体企业。集体企业由集体企业管理局管理。那时，有许多年轻的知识分子回到上海后，到农村去，在街上开厂。他们非常有能力使静安区10家工业公司以下的一些工厂繁荣起来，在上海的表头系统中名列前茅。这些企业在发展过程中，觉得需要引进一些国外技术和先进设备，包括一些外资，然后嫁接一些现有的工业企业和产品，以提高能源水平和可持续发展的后劲。早些时候，像钟燕公司生产的钟燕鱼竿和钟燕汉堡包一样，康华电线电缆厂与法国阿尔卡特公司建立了合资公司，另一家公司与法国埃夫拉托公司建立了化工企业，这些都是大规模的。我们还有传统商业的优势。如前所述，静安的传统商业在解放前就很有名，许多老字号也希望通过引进外资，使传统工艺和商品与时俱进，得到进一步推广。我记得90年代初香港引进了鸿翔百货，更早与新加波合资的祥特力食品在开业时来到了周润发和叶倩文。
第六，静安的开放意识。当时，无论是区委、区政府的领导，还是各部门的负责同志，无论是国有企业还是集体企业的老板，每个人都觉得静安区上下小，只有发展开放才有出路。如果你想与其他地区竞争，你不能简单地以一般的方式发展。如果你想做到这一点，你必须走高端，并有特色。只有这样，静安区才能在发展中处于领先地位。当时，为了贯彻中央关于开发开放浦东的战略决策，市委、市政府提出了“东进西出、东西贯通”的发展模式，实行了“两级政府、三级管理”的模式。因此，在1992年的第五次党代会上，静安首次提出了历史上第一个区域发展目标，即以静安南京路地区的全面改造为先导，到20世纪末把静安建成社会主义现代化的一流城市。这是一个相当高的目标。
高端路线定位精度
静安区的工业经济主要集中在南京西路，这是静安区经济发展的大动脉。解放前很久，南京路是传统意义上的商业区，但改革开放后，它从传统的商业区跃升为上海重要的cbd区之一，成为上海正式命名的第一批现代服务业集群。
南京西路的变化源于90年代初的大规模开发和改造，得益于改革开放。我们清楚地记得，20世纪90年代初，静安市的南京路只是一个大型建筑工地，尤其是南侧，基本上是大规模翻修的。如今，许多重要的商业建筑，如“梅泰恒金三角”，大多集中在这一边。在另一边，从南向北，特别是从陕西路，有一系列的保留建筑，如花园公寓和静安别墅，所以这里的建筑改造相对较小。原来，南京路的两边，不管是北还是南，都是两层楼，最多三层。二楼和三楼都是市民，一楼只有商店。然而，经过发展和改造，大型现代商业建筑如雨后春笋般涌现。这些建筑的第一至第七层是商业建筑。七楼或以上怎么样？我们认为它应该是我们业务发展和/0的载体，静安区现代服务业大发展的帷幕将拉开。应该说，南京西路的大规模改造为静安的建筑经济奠定了基础，提供了条件。
静安南京路地区一直是静安最好的地区，不仅是在那个时候，直到现在。如果这个地区作为一个领导者发展起来，它可以带动整个静安的经济和社会发展。
1993年，区委、区政府对静安市南京路地区的综合开发作出了“四高”的决策，即高起点规划、高速度建设、高品位特色、高效率开发。这四个“高点”为高端建筑经济的引进和发展奠定了坚实的思想基础。1992年和1995年，静安区举办了两次国际研讨会，邀请国内外专家集思广益，研究静安南京路的未来发展。1993年8月，陕北蔬菜市场南京路地块定向爆破成功，开启了静安市南京路地区改造的第一枪。静安少年宫定向爆破后不久，静安就拉开了南京路建设的序幕。在随后的几年里，全球世界商业大厦、中创大厦、九安广场、梅陇镇广场等建筑相继建成，全部依靠外资。
几乎与此同时，一些海外大公司和财团也积极参与了静安南京路地区的建筑开发建设。如恒隆集团、恒基集团、嘉里集团、中信公司、九仓等。在香港，都是香港房地产最前沿的大财团，他们先后来静安租赁土地。1993年至1997年，静安市南京路累计开发项目58个，总建筑面积288万平方米，其中大部分以外资投资为主，成为静安市后来建筑经济发展的雏形和基本框架。
当时，区委区政府坚持的发展思路有三个方面。首先，要招募大的，吸引强的，以提高静安建筑的能源水平和档次，也就是说，我们应该走高端路线。为了引进一些高端商户，1994年6月和7月，我们专门写了一份在香港设立办事处的计划。同年9月，香港办事处正式成立，主要是加强静安区与港商的沟通协调，了解和收集一些经济信息，供领导决策。二是决定不在1.8平方公里的静安南京路地区建房，而是重点发展静安商业，通过建筑施工引进更多高端企业，提升静安经济和市场水平。最后，开发商需要尽可能开发整个社区，以便于规划和建设。因此，我们的恒隆广场地块、中信泰富地块和梅陇镇地块基本上是由整个小区开发的。当时，恒隆地有加油站，也有部门办事处，例如区政府下的中央管理局。然而，在政府的命令下，公务员带头搬迁。当时，搬迁的矛盾和困难比现在小，但无论如何，区委和区政府努力发展整个社区，所以我们的建筑可以建得这么大，高端和美丽。整个街区发展思路可以为嘉里中心、越洋广场、惠德丰广场的后续建设提供借鉴和启示。
错位发展是明显的
经过几年的改造和建设，现代商业建筑已经在静安市南京路地区拔地而起。当一栋建筑建成后，如何在它建成后招募好的品牌和好的企业也是至关重要的。20世纪90年代初，当时的政策是涉外办公楼只能在一些大型酒店和宾馆注册。普通建筑，特别是一些新建建筑，很难获得涉外办公许可证，没有这种许可证，就不能注册。当时，许多外国和海外商人因无处注册和设立公司而遭受痛苦。当时，该区的对外经济委员会负责吸引投资和项目审批。面对这种情况，积极联系市公安局、市外汇管理局、市工商行政管理局、市外商投资委员会等部门争取政策，最终使一批早期的小型建筑获得了涉外办公许可证。例如，阿波罗大厦当时引进了欧莱雅；玫琳凯被介绍到乌鲁木齐路的王朝商务大厦；西康路东龙商务中心引进了国际知名的广告业企业智威·汤普森，以及在这些小型商业建筑中注册的许多著名公司，如友邦保险公司。
到20世纪90年代末，静安区提出了“双高区”的发展战略，区委、区政府对高端商业的引入提出了更高的要求。在介绍日本伊势丹和梅陇镇购物中心商业模式的基础上，我们探索了引入更大的国际商业品牌。然而，当时有一个矛盾。在外资引进政策中，所有商业零售项目都必须通过合资和合作进行。独资企业没有先例，一些国外知名商业品牌希望加入独资企业。当时，恒隆广场已经建成，硬件设施相当不错。许多大型外国商业品牌都愿意在恒隆注册和落户，但他们因为没有许可证而无法单独经营商业零售。在此案例中，我们代表外贸局联系了市商务委、市工商行政管理局、市外汇管理局、市海关等部门，用了半年左右的时间，在全市率先试点“商业零售许可证”，使吕、普拉达等十几个大品牌顺利落户恒隆广场，注册公司，上下营业，成为静安区发展楼宇经济的先发优势。
随着建筑经济的发展，20世纪90年代末，特别是在“双高区”建设期间，静安区大力引进了一些跨国公司的地区总部，如欧莱雅、玫琳凯、毕马威、智威汤普森、通用电气等。，而他们的总部全部落户在静安。
在建设经济发展的初期，我们做了一些调查研究。国际著名的中央商务区面积一般在2平方公里以内，有1500万平方米的商业和商业区。我们的南京路有1.8平方公里，但是一开始，静安区的商业面积只有200万平方米。我记得当时的区长江亚新在会上指出，我们已经建了200万，又建了200万，还计划将来再建200万。他当时的意图是静安区最终将形成约600万个商业区。因此，我们把建筑载体的建设作为发展建筑经济的首要出发点。
“九五”时期是静安市南京路建设的启动期，“十五”时期是静安市经济快速发展的时期。全区增加值年均增长12.8%，区级财政收入年均增长35%。
回顾静安的建筑经济，自诞生以来，逐渐形成了两个非常明显的特征。我们可以总结为两个70%:静安70%以上的税收来自建筑，70%以上来自外资企业。这两个特点清楚地说明了静安经济的本质:服务型和外向型。70%来自建筑，即服务业，因为建筑都是现代服务业；70%以上的税收来自外资企业，即出口导向型，所以这两个70%高度概括了静安经济的本质。
由于静安经济的这一特点，在工业发展中基本形成了以现代服务业为核心的工业体系。我们的现代服务业占90%以上。综上所述，十多年来，静安走的是一条商业发展之路，一条现代服务业之路，一条建设经济之路。静安经济一路走来，发展目标相对清晰，发展轨迹相对清晰。可以说，我们没有太多的弯路，也没有太多的麻烦。我们始终坚持“错位发展，高赢”的方针，这条路走到了今天。
静安国际的新形式
静安建筑经济是中国改革开放的典型缩影。建筑经济是市场经济的产物，是上海建设“四个中心”背景下的必然选择和趋势。20世纪90年代初，我们提出了一流中心城市的目标，后来又提出了“双高层区”的目标。近年来，我们提出了国际静安建设的战略目标。我们认为，这三个目标在本质上是一脉相承的，都反映了静安的功能定位，从一开始就非常明确，其最终目标是实现国际化城市的现代化。静安的核心产业是什么？现代服务业。核心产业的功能定位和表现形式是什么？是建筑经济。因此，无论是商业、现代服务业还是建筑经济，这都是从三个角度表达的一个问题。
近年来，静安的建筑经济有了很大发展。自从2002年第一座十亿美元的建筑诞生以来，每年都有新的气氛，十亿美元的建筑蓬勃发展。目前，有许多建筑每月有十亿座建筑，每月有两亿座建筑，每月达到一亿或两亿座。50栋重点商业建筑的税收占全区税收的80%以上。我们的“美泰恒金三角”是上海商业的制高点，恒隆广场、国泰君安、越洋广场等建筑不是十亿美元的概念，而是十亿美元的概念。随着外商投资的不断扩大，我们把发展总部经济的重点放在了建筑经济上。领事馆的许多商务办公室也位于建筑物内。静安的南京路与纽约的第五大道和巴黎的香榭丽舍大街是一个友好的街区。
正是因为我们当时在建筑规划、建设和招商方面做了高端工作，静安的经济发展才取得了质的飞跃。建筑经济和亿元建筑的概念是由静安区在全市率先提出的。据《解放日报》和《新民晚报》报道，2001年，嘉里中心成为全市第一座税收1亿元的建筑。还有恒隆广场，在过去的五六年里，它的月税收收入一直保持在2亿元以上，是浦西为数不多的月收入1亿元的建筑之一。
随着建筑经济的发展和静安高赢的先发优势，静安区始终处于全市领先地位。随着建筑经济的发展，100多家财富500强企业和关联企业在静安注册落户，静安原有的经济基础得到了改善和进一步稳定。建筑经济也使涉外经济成为静安经济的重要组成部分，涉外税收占70%以上。静安也成了这个城市高端商业品牌的聚集地。在上海开发的国际商业品牌中，90%以上在静安设有旗舰店或专卖店，三大世界知名奢侈品集团的总部或其下属品牌均在静安注册。例如，路易威登集团、利丰集团和古驰集团都有总部或下属企业在静安注册和落户。
静安市建设经济的启动和发展，对全市中心区和部分省市产生了积极的示范效应。在一定程度上，在上海经济发展过程中，静安的建筑经济发展对静安的经济基础及其在城市经济发展中相对高端的地位起到了积极的推动作用。总的来说，我们认为建筑经济的发展有一个过程，这个过程是随着静安经济社会的发展和要求而不断调整和完善的。近年来，在建设经济发展过程中，我们更加重视在政府服务和软环境建设方面做出更多的努力和贡献，这也是建设经济发展的一个重要内涵。
