本篇文章1947字，读完约5分钟
夜幕下的大埔桥地区现在灯火通明，五彩缤纷。谁能想到26年前，这个地区还是上海典型的棚户区之一，人口密集，环境恶劣，房屋破旧。20世纪90年代初，黄浦区(原卢湾区)大胆创新，率先利用土地租赁改造该区旧区，开创了利用社会资金加快旧区改造的新途径。黄浦的探索，土地租赁与旧区改造的结合，成为上海城市建设史上的一次重大突破。
资金短缺，不能采取旧的步骤
20世纪80年代以来，上海通过开展旧的改革工作，改善了一批住在窝棚里的居民的生活条件。然而，由于历史原因，上海仍有大量危房、窝棚、简易房和二类旧建筑亟待改造。截至1991年，全国仍有危房、棚户和简易房365万平方米，总面积1500万平方米。造成这种情况的主要原因是资金短缺。受财力限制，在“六五”(1981-1985)和“七五”(1986-1990)期间，全市每年只能拆除15万平方米的危旧房和二级旧房。根据这一进展，整个城市需要近一百年的时间来完成危房和二级旧楼的重建任务。20世纪90年代初，面对群众改造旧区的日益迫切的愿望，上海旧区改造面临着必须改造的困境。
黄埔区(原卢湾区)谢三基地位于大埔桥以西、瑞金南路以东、卢湾中学以北的区域。过去，这里的生活环境极其恶劣，人民要求改革的呼声非常强烈。老居民孔秀珍(音)说，30多年前，她嫁给了淮海中路的一个娘家，当时的混乱环境令她震惊。“人们说我结婚是从‘上角’到‘下角’。每一个雨天，我去上班都会感到不安，因为我知道家里会有一场大洪水。”
政府想改善这里人民的生活环境，但是有很多困难:1，000多户需要搬迁，20多家工厂和商店需要搬迁，周围的环境需要重建，臭水城市需要掩埋，道路需要拓宽，所有这些都需要资金。如果一户人家被安置在商品房里，搬迁费用大约是10万元。依靠区域金融资源不可能在短期内实施旧的改革，因此必须走一条新的道路，在不依靠金融资金的情况下大规模实施旧的改革。
带头“吃螃蟹”，勇敢地探索新方法来改变旧方法
1988年，市政府的一项决定使原卢湾区看到了改造“协三基地”的希望。当时，上海已经有了“汇款房”的形式，是专门卖给归侨用外币购买的房子；然而，市场上的“汇款房”有限，海外华人买不到好房子。市政府决定各区县可根据实际情况建设一批汇款商品房。
20世纪90年代初曾任上海市卢湾区住房建设办公室主任的高宝全回忆说，黄浦区(原卢湾区)政府经过多次谈判，最终成立了香港中国海外发展有限公司，并于1992年1月在市政府的支持下，由香港中国海外发展有限公司、上海卢湾区住房建设发展公司和上海华海科技实业公司共同组建了上海海华房地产有限公司。投资2300万美元，并接管土地，开辟了改革开放以来第一个吸引外资改造旧区的地方，也被称为“海上第一街区”。
[/s2/]小屋“岛”已经变成了街道花园
1992年3月，协三基地正式开始搬迁。大多数搬迁居民都非常支持和合作，他们愿意从环境恶劣的拥挤的棚户区搬到有透明窗户的新社区。整个搬迁花了半年多的时间，谢三基地的老居民在徐汇的渐康新村、浦东的德州新村等住宅区建立了新家。
1992年9月，作为这个城市的第一块荒地，它被租给了开发商。他们可以在这里建造商品住宅出口。10月，海华花园开工建设，1994年底基本完工。原来，在又脏又乱的斜三地块上有四栋31层的高楼，建成后出口商品房的销售非常火爆。社区周围的狭窄道路也受益于改造。区政府利用转让费安置居民和厂矿企业，同时将斜坡土路上的窝棚“孤岛”改造成街道花园，并将徐家汇路线由13米拓宽至50米，于1995年9月21日竣工通车。拓宽后的徐家汇路线由六条机动车道、两条非机动车道和三条绿化带组成，成为连接上海南部南浦大桥和赵家浜路的主干道。
“三斜”经验给上海的旧改革带来了重大突破
高宝全认为，谢三基地的成功租赁，将大规模的旧区改造从希望变成了现实，探索了一条利用土地租赁形式，利用中心城区土地级差改造危旧房和“三废”工厂的新途径，实现了城市变貌、居民生活改善、开发商获得投资回报的多赢局面。
从那时起，土地租赁已经在上海的所有地区进行。如黄浦区北京东路71号、普陀区长寿路、静安区永元帮等。已经被土地租赁改变了。据统计，仅1992年和1993年，上海共批地459块，其中市区227块，旧区改造147块，拆除旧房185多万平方米。土地租赁显然推动了旧改革的进程，成为上海城市建设史上的一次重大突破。
前卢湾区住房建设办公室主任高宝全在回顾探索形成新旧道路斜交三个基地的改革创新实践时说:“通过土地租赁，建设了符合城市规划的商业建筑、写字楼和高层住宅，优化了土地利用结构，使黄金地段发挥了黄金效益；同时，土地资产收益用于市政设施建设、旧区改造和住宅建设，形成了“以地养地”的城市建设良性循环机制。”
