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居委会、行业委员会和房地产公司统称为社区治理的“三驾马车”。然而，长期以来，由于各种原因，物业管理的功能经常缺失和错位。
三驾马车是如何携手并进的？去年，延吉新村街在崆江路小区试点了“645弄社区大管家”自治项目。
停车困难，行业委员会的标准化运作困难
延吉新村街是一个成熟建成的社区，人口密集，以旧住宅区为主。由于建设时间长，旧住宅区往往存在物业管理问题，如基础设施老化、建筑物失修、停车矛盾突出等。与此同时，在许多旧社区，“三驾马车”中的房地产公司和行业委员会“先天不足”。一方面，旧社区物业成本低，导致物业管理水平和服务质量不足；另一方面，行业委员会成员的工作是自愿的，没有工资，这不能给他们带来沉重的负担。如果居民反映的问题得不到解决，他们将求助于居委会，这导致居民委员会在大部分工作时间里在物业管理问题上筋疲力尽。
崆江路645弄的住宅区就是这样一个典型的社区。它由三个住宅区组成，分别是645巷、孔江路、700巷、龙场路和首都公园。其中，20世纪70、80年代建成的售后公房小区和近年新建的商品房小区，面临着行业委员会专职人员不足、物业管理不规范、各机构缺乏共同努力等问题。居民区党支部书记顾仁兴曾经做过统计。“居民向我们反映的问题中，70%是房屋漏水、无处停车、走廊不干净和下水道堵塞等财产问题。”
如何在管理机制上突破这些社区治理问题？去年5月，延吉新村街引入专业第三方机构，以政府采购服务的形式提供系统设计等服务。经过近五个月的酝酿，去年10月，“社区管家”制度正式启动。崆江路645弄居住区是典型代表，群众基础好，属于中等规模社区，被选为试点居住区。第一位接受专业培训的社区管家周瑜正式上任。
具有“协助执行”多重功能的管家
周瑜的办公室位于崆江路645弄延吉社区第四街道中心，他每天都在那里接待居民。周瑜介绍说，大管家的职责主要体现在两个方面:一是担任行业委员会的执行秘书，协助行业委员会处理事务性工作；其次，它充当着“三驾马车”之间的“麦克风”，配合着“三驾马车”之间的沟通和协调，起到了良好的桥梁和纽带作用。“强化行业委员会的职能，提高物业的服务质量，让居民反映的问题得到更及时的反馈，这是大管家需要做的事情。”
设立大管家的初衷是为了弥补行业委员会的不足，而大管家最初的职位是行业委员会的执行秘书。“645龙社区管家”项目创造性地提出了“两权分立(决策权和执行权)”的理念，通过行会授权管家来赋予管家权力，并将管家的职责定位在以“协助执行”为主要内容的实际操作层面。正如顾仁兴所说:“例如，如果一个住宅区的维修项目使用维修基金，就需要行业委员会的批准和监督。但是，因为行业委员会没有办公空间，他们不工作，这是不可避免的，没有人会发现。由于有一个大管家，当行业委员会做出决定时，它可以负责在操作层面执行事务性工作。每天值班的大管家无疑提高了行业委员会的工作效率。”
根据授权委托书，管家还需要协助行业委员会收集居民的“紧急问题和担忧”，筹备业主大会，分发选票和咨询表，起草和整理会议纪要，披露费用收支情况。
除了日常的接待活动，每周四早上还会在周瑜办公室旁边的小会议室举行联合接待活动。这是一个“三驾马车”联合接待系统，由住宅区党组织书记在管家的协助下建立，并召集居委会、行业委员会和物业公司为来访居民提供一站式服务。
停车难是许多老社区面临的普遍问题，645弄的居民也向居委会反映了这种问题。大管家上任后做的第一件事就是和三驾马车一起研究破解方案。经过初步调查，周瑜发现问题的根源在于小区停车收费低，这导致很多外国车辆抢占停车资源。经过讨论和研究，周瑜和“三驾马车”最终制定了停车方案:小区负责人在小区内登记停车，孩子临时停车回家看望父母，停车费保持不变；外国车辆停车费将会提高。“通过每家每户发布的咨询表，这个方案最终得到了绝大多数居民的认可。今年年初实施后，645里社区的停车困难得到有效缓解。”周瑜说道。
邢对记者补充说社区目前正在建设“美丽家园”。结合本项目，在保证绿化面积的同时，居委会联合物业将重新划分停车位，挖掘内部潜力，并腾出更多的空停车位；在大管家的领导下，社区内的车辆将被整理并登记；管家和居委会将与物业一起纠正占用停车位的现象。“多管齐下，基本上可以满足这个社区居民的停车需求”。
值得一提的是，大管家工程的顺利实施得到了行政专业力量的支持，街道将城管、房管局、司法局等职能部门的力量汇聚到住宅区，与大管家制度相衔接。
645弄社区孔江路沿街有一排住宅楼，一层为外立面，二层以上为住宅。在这排住宅建筑的后面，正面房屋的屋顶延伸到二楼阳台下面不远的地方，所以一对老夫妇把这个屋顶变成了私人保留地。十多年来，这对夫妇像蚂蚁一样移动。他们在阳台和屋顶之间放了一个梯子，每天爬上爬下，一点一点地搬起砖头和泥土，在这里施肥和种花种菜，不仅气味难闻，还会引来蚊子和老鼠。
在各方的共同努力下，大管家多次协调“三驾马车”和城管工作，城管认真讲解相关政策法规；居委会发挥“老婆婆”作用，做好老年夫妇的思想工作；大管家与物业沟通，并帮助打扫工作。在得到这对老夫妇的同意后，花了整整三天的时间来清理一切。最后，居委会还要求防疫站给一种药水驱蚊。最终，它解决了困扰该楼居民十多年的难题。
它完全由“社区管家”[S2/]传播
社区里的问题太多了，以至于周瑜在很多地方都是不可或缺的。在“美丽家园”的建设中，公共道路旁的社区建筑一楼居民搭建的台阶阻碍了路面建设。在周瑜的参与和协调下，这些台阶终于被拆除了；台风“利什马”期间，周瑜和居委会工作人员一起值班。在风雨中，一栋居民楼立面的落水管被吹走，居民墙上存在渗水隐患。居民委员会和管家立即联系物业进行紧急维修...十几个月后，居民们已经习惯了社区里的管家。去年底，“645龙社区管家”自治项目被杨浦区评为“2018年居民自治十大工程”。
该项目也为其他居住区开展居住区治理提供了相对成熟的经验。三个月前，该街道将“社区管家”模式扩展到整个地区，并雇佣了另外四个第三方社会组织加入社区管家团队。包括周瑜在内的五名管家被派驻在街道的四个邻近地区。同时，为了保证管家工作的专业性，街道还成立了住宅社区服务管理协会，为管家提供物业管理知识和住宅社区服务管理法规方面的专业指导和系统培训。
大管家的任命促进了三驾马车的顺利运行。现在，周瑜的工作责任区已经从崆江路645弄的居民区扩大到整条街的第四街坊，包括舒兰路、内江新村、友谊新村的居民区。周瑜表示，下一步，在坚持“三驾马车”联合接待的同时，还将重点关注电梯、旧社区生活垃圾分类等社区热点，“在居民自治的前提下，进一步推进电梯安装，帮助居民做好政策公告和制定出资计划；在生活垃圾分类方面，协调督促环卫工人及时清理和清除干湿垃圾，并配合第三方社会组织开展垃圾分类宣传活动。"
