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在四川北路和武进路的繁忙交叉口，人们来来往往；大楼的正面很旧，门口的自行车也乱七八糟。风一吹，广告牌上的一块帆布的一角就在风中升起...这是卢海燕在2018年底第一次看到盛邦国际大厦时留下的印象。
目前，人们一离开四川北路地铁站就会注意到全新的盛邦国际大厦。经过一年多的新装修，四川北路历史上第一座甲级办公楼的价格大幅上涨。裙楼的正面换成了香槟金外套，透明的玻璃幕墙在阳光下闪闪发光，这让一些游客把它评价为“外表豪华，内部五星级酒店。”
脸是明亮的，衬里改变了它的笼子。2019年，胜邦国际大厦落户虹口的企业数量比去年增加15家，面积增加约4200平方米。房产税落地率为40.85%，同比增长6个百分点。与2018年相比，房屋平均租金水平提高了10%以上，预计2019年房屋税收将超过1亿元。
作为业主，盛邦国际大厦总经理卢海燕深知，大厦改造背后是虹口区优化商业环境、服务企业的强大支持。遇到困难时，她的第一反应是找大厦经理协调，甚至在外出招商时邀请大厦经理陪她一起去。2018年，虹口区率先启动“楼宇经理制”工作机制，作为服务企业的重要抓手。作为楼宇管理人员，他们是虹口区投资服务中心、街道和片区职能国企的负责人和业务骨干。今年，虹口区的建筑经理收集了2400多个企业问题，协调解决了2200多个。前三季度，虹口区重点建筑的落地税率同比增长4个百分点。
“体检报告”中的“治疗计划”
盛邦国际大厦，原名福海大厦，1994年由香港厚城置业公司投资兴建。此后，它经历了经济危机、资金链断裂、反复拍卖等一系列情况，成为一栋未完工的建筑，于2009年竣工并出租。2018年3月，灵盛投资管理有限公司从新加坡吉宝地产公司购买了该建筑，并成为现业主。
灵盛投资管理有限公司董事总经理石灵岩在接受记者采访时表示:“从某种程度上来说，上海的建筑已经进入了股票时代，虹口目前是中心城市的一个价值洼地，而这座建筑的价值被空.大大提高了随着周边老地块的搬迁完成，上海文学博物馆即将崛起，高品质的企业不断被引入建筑内部，其复兴指日可待。”
然而，具体实施这个宏伟计划并不容易。2018年下半年，当虹口中心功能区负责人谢建参观盛邦大厦时，大堂内装修刚刚完成，建筑外部配套景观、公共设施和立面也需要升级。负责人担心找哪个部门，准备什么材料。
了解情况后，谢建与盛邦国际建筑服务专员吴建兵一起，开始与市、区相关部门进行快速有效的协调。由于熟悉道路，他们迅速协调了建筑装修流程审批、入口处自行车停放和立面改造等核心问题，通过绿化城市、商业委员会、土地规划、建设和管理、市政管理、城市管理、交通控制和四川北路街道等。
当这座建筑美丽的立面和整洁的周围环境终于出现在我们面前时，主人非常高兴。
“我们无法帮助企业突破这一政策，但它将最有效地降低企业沟通的成本。”中央功能区管理委员会办公室主任戴表示:“作为管委会主任和地区国有企业负责人，我们是企业中与政府关系最密切的人，具有与政府沟通协调的优势；同时，我们是政府中与企业最亲近的人，了解企业的感受。”
据介绍，长垣文化集团作为中央功能区管理委员会办公室的成员，在管理委员会成立之初就成立了一个七人工作组，通过问卷调查、实地考察和查阅各种相关资料，取得了从“一楼一档”到“一楼一策”的进展，并为中央地区的35栋建筑下发了“体检报告”和“治疗方案”。
翻开《盛邦国际大厦升级改造方案》，记者发现其中不仅包括了大厦的基本情况、目前的运营情况，还给出了分析和建议。对于当时盛邦国际大厦存在的问题，明确列举了“旧设施设备”、“金融企业遗留问题”、“空家有的房子”、“业主刚接手，不熟悉政策”等，并以“建设升级”、“引进优质企业”和“提高产业集中度”为建议和对策。
这样一个完整的方案和实际的行动使大厦管理者很快获得了业主的信任。另一方面，大厦管理人员也规定了“不得打扰”和“响应要求”的原则。盛邦国际建筑服务专员张婷婷记得，他是从走访国内企业开始的。因此，一些企业认为“没有什么可以打扰的”。后来，他用“业主问问题”的形式再次前来参观，这更受企业的欢迎。
在一个入口和一个出口之间产生竞争力
在内外装修的同时，根据“处理方案”，盛邦国际大厦的业主正在做一件更重要的事情:调整原来效率低下的商户，引进更多高质量的商户。
以前，有20多家效率低下的餐饮和其他传统企业在建。在建筑经理的协调下，业主一个接一个地进行了调整，完全腾空了6000多平方米。根据虹口区的产业定位，这些楼层大部分已经重新出租，并引进了证券、航运、汽车服务、零售和供应链管理等企业。
一名房客在离开前与房主发生了争执，这导致房主将大部分精力用于解决纠纷和冲突。得知此事后，建筑经理带着建筑服务专员往返于律师、警察局、街道、法院等地。，并最终成功地解决了双方的矛盾，使业主彻底解除了他的忧虑，安心地继续经营。
在从该建筑吸引投资的过程中，一些未来的企业在了解了该建筑的地理优势和租金优势后仍然犹豫不决。听了大厦经理对虹口政策优势的介绍后，他们决定定居下来。他们说他们刚到虹口，对这个地区的情况不太了解。他们不能从实际操作中的各种问题开始，也不知道该和谁联系。大厦经理的介入使他们对在虹口的经营更有信心。
描述:建筑服务专员正在做关于虹口政策的演讲
大使(东莞)箱包有限公司是法国著名的箱包品牌，是盛邦国际大厦新引进的大型企业。该公司亚太区总裁助理楼孝义(音译)回忆道:“我们刚搬到这里时，业主给了我们一张写有大厦经理姓名和电话号码的小卡片。我刚刚意识到，在这座商业大楼里，有一个像大楼经理这样的关怀角色。过去，我们遇到了政策问题。这不是百度的官方电话或公共热线。现在对接楼经理直接问清楚了，”
在随后的一段时间里，楼孝义通过楼经理的服务真正体会到了“亲昵”:过去，由于总部在东莞，上海大使(东莞)箱包有限公司的员工管理总是通过人才服务公司，采用劳务派遣的形式，造成了诸多不便。在建筑服务专员张婷婷的建议下，该企业将在不久的将来在上海注册一个分支机构，并对这一过程有一个快速的了解，这确实提高了效率。目前，亚太地区企业的年销售额可达2.5-3亿元。
在大厦里，为了加强企业之间的沟通，业主将在大厦经理的协调下每月举行几次免费活动。比如，在大家都喜欢谈论的圣诞市场，除了大使的行李，楼里的其他企业也拿出护肤品和厨房用具出售，这样大家在楼里购物的时候就可以互相熟悉了，还有几家企业也引发了做生意的想法。
在今年的圣诞市场，很多人来参观德国高端厨具品牌wmf的展台。富通宝中国区执行经理翁自英表示:“虹口区的优惠政策和盛邦的热情服务，为我们解决了许多后顾之忧，也让我们将更多的时间和精力投入到企业的创新和发展上。”铁力国际货运代理(上海)有限公司行政专员周晓杰告诉记者，虽然去年9月企业入驻，但他们已经感受到了楼内的温馨气氛，各种活动大大拉近了企业之间的距离。
在此基础上，尽管经济形势严峻，盛邦国际大厦的平均租金水平仍比去年的6.5元/平方米增长了10%以上。据估计，今年该建筑的税收将超过1亿元，近10家现有企业将考虑扩大该建筑的租金。科斯塔咖啡(costa Coffee)在中国的总部就设在这栋大楼里，到今年年底，大楼的面积将从1700平方米扩大到2100平方米。
通过合作和共享来“点亮”四川北路
随着盛邦国际大厦的新貌，不久前，大厦内的企业综合服务站正式揭幕。虹口区招商办负责人表示，企业综合服务站将为建筑企业提供“菜单式”服务，促进政府服务与企业需求的精确对接。同时，它将为建筑管理者提供更强有力的支持，形成多部门共同参与的“群体军”新服务模式。
事实上，“集团军”的服务模式已经开始出现在建筑经理为盛邦大厦服务的过程中。为了帮助企业及时得到帮助，中心功能区的员工24小时待命。今年，他们与虹口区招商办和区税务局在大厦内举行了税务解释现场咨询会议。针对特殊附加扣除的重点和难点以及企业提出的问题，税务局的专业人员被要求当场回答问题，帮助企业解决了税务改革的疑虑。
描述:个人税收政策宣传会议
上海开元源国际物流有限公司于2011年落户盛邦国际大厦，前后经历了三次大规模的建筑改造。行政经理郭晶晶认为:“这一次装修改进得最彻底，服务改进也最明显。”她记得，自今年年初以来，在这座大楼里已经有十几个政策报告。不久前，正当企业的租赁期即将来临之际，建筑事务专员联同市场监管部门，向企业回答了有关问题，并向企业通报了其他配套政策，如税收优惠和高管培训等。
石灵岩动情地说:“很多上海人对四川北路都有很深的感情。随着人口结构的变化，四川北路商业建筑的价值将逐渐显现。如果每栋楼都在硬件升级和软件服务方面做出一些努力，也许可以一起点亮四川北路。”
虹口投资促进办公室正在与企业沟通
建筑经理一丝不苟的服务只是增加建筑价值的一部分。戴正准备在虹口中心功能区组建一个业主沟通小组，包括升邦国际、凯虹广场、中信广场等。实现信息交流和资源共享，促进以人才、智力、资本、技术和服务为核心的集中发展模式转变。“虽然商业楼宇的业主之间有一定的竞争关系，但他们需要合作和分享。同时，越好公司越重视周边环境，四川北路街道也积极推动道路等周边环境的改善，通过“看得见的变化”实现“得利益”
据了解，今年以来，四川北路中心区在区一级的税收贡献大幅增加，同比增长40%。目前，东宝兴路和四川北路已形成以胜邦、福特、东宝、嘉杰为主体的成熟中小商业区。之后，盛邦国际大厦将举办各种社区活动、专业讲座、行业会议、闪光商店、艺术展览等。，这将带来更多高质量的商业资源，吸引更多白领进入周边商业建筑，促进区域商业升级。
在虹口区招商办负责人看来，四川北路一号甲级办公楼是虹口区资源与服务企业整合的缩影。虹口区通过“楼宇经理制”，有效编织了企业服务的“一网”格局，形成了“递进联动”的咨询研讨工作模式。之后，我们将进一步利用好楼宇经理机制，通过“日常巡查、每周讨论、每月展示”的服务方式，在楼宇内实施企业服务举措，加强专项政策的支持，不断激发业主和单位吸纳大企业、吸引强企业的积极性，帮助解决制约新产业、新业态、新模式发展的痛点和难点，使更多的虹口老商业建筑得到改造升级和振兴。
