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钟山花园社区的“危险”在和马西峡眼中成了“机遇”。
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居住区是居民居住的基本场所，是城市管理的基本单位，是社会治理的重要领域。加强住宅小区综合管理是完善社会治理体系建设的重要组成部分。在上海创新社会治理、加强基层建设的背景下，《解放日报》上官今天推出了一系列以住宅小区综合管理为中心的报道，聚焦住宅小区综合管理中的突出问题和矛盾，报道治理过程中可复制、可拓展的工作方法和新机制，探讨需要突破和完善的新问题。
徐汇区林峰街的中山园社区有一栋25年历史的房子，最近增加了门禁系统和新安装的高清探头，让居民的生活更加安全。社区里充满绿色充满活力。
然而，一年前，这里发生了一场风波，面临着“三重危机”:所有的旧电梯都停了，居民们很痛苦；行业委员会发生了变化，原有成员不愿续聘；房地产公司选择“出售”是因为成本压力。
仅一年时间，中山花园就化解了危机，完成了一次漂亮的“反击”。近日，记者深入居民区采访，揭示了从混乱到治理的转变。
中山园小区室内设计。
这个社区似乎坐落在火山口
中山花园社区曾经因为一部电梯而成为焦点。在社区中，有14部电梯容易发生诸如电梯卡住和关闭等事故，因为原来的电梯维护单位不再维护该电梯，因为它超过了检查的有效期。
去年7月，徐汇区市场监督局发布了电梯整改通知。7月底，中山花园的14部电梯被物业公司锁定，居民不得不爬楼梯进出。行动不便的老人反复抱怨。"电梯停了，这是骆驼的最后一根稻草."万伍居委会主任马西霞表示，多年来，整个社区的管理濒临崩溃:没有人及时修剪绿化，社区内助力车被盗率高，居民经常因为停车与物业发生冲突。
长期存在的矛盾可以追溯到2012年。居民们回忆说，当开发商没有留下一分钱的大修基金时，所有业主组成了一个由行业委员会管理的144万元的维修基金。“当时，行业委员会正在处理该房产，而该房产是由开发商带来的。这些说法从未得到澄清。”许多居民仍然记得，当业主大会举行时，由于意见不一致，会场通常会发出噪音，甚至在意见不一致时发生争吵。由于社区业主与行业委员会之间的矛盾和纠纷，原行业委员会成员在更换工作时选择集体退出。
由于经营困难，该物业也宣布退出。居民刘说，他刚搬进来的时候，物业费是1.2元/平方米，25年来一直没变。“我们在亏本经营。没有哪家房地产公司愿意一直保持这个价格。”原物业公司说。
这种“混乱”持续了一段时间，整个社区无人照管，许多业主抗议拒绝支付物业费。这时，中山花园似乎正坐在“火山”口——物业要疏散，行业委员会解散，电梯被锁上。“在三重危机下，社区业主情绪激动，多次到街道和区政府反映问题。这给街道带来了很大压力。”林峰街的负责人说。
新的行业委员会不会处理资金问题
“阿拉社区做得不好！”皖南五村居民区党支部书记宏恬不断听到居民们失望的话语。宏恬非常清楚，危机发生的次数越多，负面能量就越不能“升起”，也就越不能把“风向”吹歪。钟山花园社区的“危险”在和马西峡眼中成了“机遇”。
当务之急是组建一个新的行业委员会。和居委会主任马西霞“潜伏”在小区里。他们想挑选具有公共道德和社会经验的德高望重的人才。经过挨家挨户的调查，一群生活在社区的能人"大咖啡"已经进入了居委会干部的视野。其中有上海电影翻译厂的老制片人齐江，在住宅区热心工作几十年的老书记丁军等。有趣的是，丁俊刚在隔壁换房间时被宏恬“盯着”。
去年8月，新的行业委员会正式成立，共有5名成员。工业委员会主任齐江说:“我们都担心住宅区不好，住起来不舒服，房价也会下跌。”既然你已经进入了行业委员会，那就好好干吧！”
中山园新产业委员会成员合影。
居委会干部认为，各种问题和矛盾的背后是缺乏信任。綦江主持的新产业委员会为了赢得信任，直接提出了“裸工”。这种“赤裸裸的工作”意味着行业委员会的成员没有一分钱的津贴，他们必须支付自己的通讯和交通费用。
行业委员会办公室，在一个简单的小楼里，夹在社区的两栋楼之间。綦江一进办公室，就“失去了联系”。因为那里没有通讯信号，也没有安装固定电话。“这是行业委员会的纪律，我们永远不会和钱打交道。”在綦江看来，既然为社会做公益，成员的经济状况允许，他们会做他们想做的，而且会更难做。
新的财产委员会将横幅发送到旧的财产
新的行业委员会成立后，首先要做的是与委员会和物业合作，解决旧电梯的问题。从街道的角度来看，商品房小区的旧电梯问题应该彻底解决，也应该由业主自己来解决。
居民已经住了25年，社区维护基金已经花光了。电梯应该修理还是更换？如何分担更新电梯的费用？在林峰街、房管所和居委会的指导下，新产业委员会制作了一份调查表。经过回收统计，超过90%的业主同意更换旧的。行业委员会还制作了不同楼层业主成本比率查询表，并提出了两种选择。
在那段时间里，行业委员会的成员挨家挨户地跑。最多的一天，齐江的手机步数软件显示他走了3万多步。居民按比例提高自己，加上街道补贴，更换电梯的费用最终下降了。宏恬说，当居民有疑问时，街道干部和党员志愿者将帮助解释，并成为行业委员会的坚强后盾。
电梯被替换后，社区里出现了一个戏剧性的场景:新的行业委员会为自己买单，并向旧的房产发出了一个标语。齐江说，旧房的“卖”不是九牛一毛。作为一个以盈利为导向的企业，在长期入不敷出的情况下，“郭子皓”的老物业高建地产仍然坚持“托管”社区，通过行业委员会的变更“承载”社区，直至新的物业遴选程序启动，避免社区陷入“三不关心”的崩溃状态。这种责任感并不容易。
中山花园业主大会现场。
"根据目前的成本核算，物业费不涨，社区就不能运作."綦江把一个来自社区的在职预算专家作为顾问带到了行业委员会。行业委员会列出了社区清洁和安全等运营费用。经过精确计算，每月将花费60-65万元。按现有住宅小区每月每平方米物业管理费1.2元计算，该物业的月收入仅占成本的一半。
经过专业估算，物业费已经从1.2元涨到了2元，从而找到了一家愿意上任的物业公司。25年来没有上涨的房地产费用上涨了一半以上。居民能被说服吗？行业委员会的方法是“把所有的事情都摆到桌面上来”，并公开这些书，如实反映它们。
经过电梯更换之战和新行业委员会的派系斗争，居民们对行业委员会的信任度有所提高。在新的行业委员会主办的第一次业主大会上，当书籍出版，行业委员会提出增加物业费的建议时，业主代表一致鼓掌通过。
发誓赢得文明社区的金字招牌
“过去，居民们会跑到居委会，70%到80%的人抱怨房产问题。”宏恬表示，在重建后的行业委员会和新物业落户后，居委会、行业委员会和物业“三驾马车”努力将社区拉出“泥沼”。“这就是共同治理和自主的力量。”
停车费的收取一直是社区的“灰色地带”。一些私家车或外国车辆会送包烟，并向保安收取一些钱，这使得停车更加方便。住宅区停车费收入在一定程度上是流失的。有些问题用技术解决比用人力解决要好。经与物业公司讨论，工业委员会将在住宅区安装智能道路大门，将所有车主车辆的车牌号码等信息输入计算机系统，利用车牌识别技术控制车辆进出，并计算收取停车费的时间。技术管理大大减少了“灰色地带”造成的影响。今年上半年，社区获得停车收入7万元。
按照惯例，行业委员会定期在宣传栏中公布社区内外的每一笔收入和支出，居民们有了更好的想法。
在中山花园住宅的大厅里，每个人都在讨论社区事务。
社区中的许多冲突都与小事有关。如果居民有意见，他们会去物业。如果财产是“双手摊”，它们将被标记为“死结”。綦江认为，房地产委员会应对不作为负责。社区中的“一地鸡毛”需要由行业委员会和物业公司“挑选”。
一楼住着一位业主。他家房间的窗户外面有一个停车位，不到半米远。他受不了噪音和废气。房主有一年没交物业费了。社区里的停车位已经很紧张，如果一个停车位被搬走，会影响车主的利益。“业主之间的矛盾往往具有连锁效应，需要通过行业委员会和物业来解决。”在行业委员会的建议下，物业公司拓宽了小区的一段道路，并增加了一个停车位，这让双方都很开心。
"这个社区已经开始走上正轨。"这是居民的普遍感觉。看到社区管理有序，许多业主主动交纳物业费用，有些业主突然还了拖欠了三年的物业费用。目前，小区物业费征收率达到98%，小区运营越来越顺畅。
中山花园小区作为上海最早的出口小区之一，曾被誉为文明社区的金字招牌。“我们社区的六楼有电梯。过去，风景是无限的，但现在我们更加自信。明年，我们要为属于我们的金字招牌而战。”居委会干部和行业委员会成员信心十足地说。
危机也是机遇
透过林峰街的中山园，许多社区可以看到自己的“影子”。一年多前，中山花园面临“三重危机”，几乎濒临崩溃。总之，“三驾马车”失衡，社区运行机制失灵。
一位街道干部曾经说过，社区治理得好不好取决于三驾马车关系处理得好不好。有很多案例可以遵循。结合申城区近年来小区综合治理的案例，治理异常的社区普遍存在行业委员会与居委会沟通不畅、行业委员会与物业之间的矛盾、业主对行业委员会的不信任等问题。在治理良好的社区，居委会、行业委员会和物业之间的关系协调良好。这一点，无论是商品房面积，还是丈夫的住房面积，混合面积，都不例外。
我们也应该辩证地看待这场危机。危机往往孕育一个“转折点”，中山公园从混乱到治理的转变就是最好的证明。面对住宅区的“三重危机”，中山花园以住宅区党组织为主导核心，居委会为主导，行业委员会为主体，物业企业为主力军，多方共同参与。仅在5个月内，它就重组了其结构，解决了社区治理的难题，并获得了新生。抓住协调“三驾马车”的关键点，从“共同治理”开始，最终将危机转化为活力。
