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经过改造，彭三的住宅区焕然一新。唐野
昨日上午，静安区闻喜路锣鼓喧天，彭浦新村街彭三社区四期改造工程竣工，423户人家拿到了“新房子”的钥匙。作为上海第一个完成“拆迁”工程的高层建筑小区，本次改造后的六栋住宅楼全部配备了电梯。
说它是“新房子”是不准确的，因为房子还在老地方，居民家的卧室面积没有多大变化；然而，外观陈旧、没有配套的旧建筑变成了有厨房、浴室和电梯的新建筑。近九年来，静安区通过对彭三居住区的就地拆迁改造，共拆除25栋建筑，新建13栋建筑，使852户居民告别旧房，住进了拥有独立厨房和卫生间、电梯、地下车库、社区绿化和社区公共设施的新房。根据房改政策，居民也可以将其作为售后房产购买。
作为近年来上海旧房改造的一种方式，“拆迁户”自2005年开始在上海的许多地区使用。在昨天参观完住宅区后，现场专家和居民们认识到，彭三住宅区第四期拆迁改造是上海已完成的“拆迁登陆”改造中条件最好、改善最大的项目之一。那么，这个“高版本”和“拆迁”项目的推广解决了哪些问题呢？这种模式能在上海复制和推广吗？
老工人的新村庄遇到了新的麻烦
彭浦新村街作为上海第一批工人新村，许多社区建于20世纪五六十年代，彭三社区就是其中之一。
“在那个时候，彭三社区可以说是一个‘明星社区’，能够住在里面的人是工人中最好的。”79岁的居民吴忠义在彭三生活了58年，当时他的三口之家和父母住在彭三的两个房间里。
彭三住宅改造项目设计负责人陈建州表示，在早期，工人新村大多是大型单元，比如彭三的三居室单元。但当时的总体居住条件并不太好，一套三居室可能会分配给两三个家庭，这就造成了厨房和卫生间共用的局面。吴忠义的一个五口之家与同一个五口之家的邻居共用厨房和浴室。“早上，10个人去厕所，紧张程度可想而知。”彭三居住区有58栋建筑，其中有1998套非成套住房，居住人口近万人。
除了厨房和卫生间共用的不便外，由于年久失修，住宅建筑结构老化，道路积水严重，给排水管道堵塞等严重伤害开始出现，改善居住环境已经成为居住区居民最热切的期望。
自2007年起，彭三社区被列为全市旧房改造试点项目之一，分五个阶段实施。第一阶段首先开始，通过建造、释放、提升和提升房屋来扩大居住区，这样六个非完整房屋的居民可以单独使用厨房和浴室。但是，仍有许多房屋结构、布局、排水等基础条件太差，不适合进行这样的改造。因此，自2009年起，彭浦新村街在彭三社区实施了“拆迁”改造工程。
“所谓‘拆迁户’是指居民首先通过在外租房等方式搬出旧房的改造计划。，政府拆除旧房子，并在适当的地方重建，居民在房子建成后搬回来。”彭浦新村街旧房改造办公室主任徐融冰介绍说，改造的原则是“拆一还一”:改造后，原则上不扩大房间面积，但居民可以拥有独立的煤炭卫生设施，空房间布局更加合理，从根本上解决了困扰旧房的煤炭卫生共用、结构老化、积水严重等问题。
为了更好地推进旧房改造工程，2009年，新村街、彭浦成立了一套完整的旧房改造推进办公室。同年3月，彭三社区“拆迁登陆”改造工程启动，通过二期和三期改造，共拆除10栋旧建筑，新建7栋多层建筑。
新房子配有独立的厨房、浴室和电梯
随着居民对居住条件要求的提高，新完成的四期与二期、三期相比，大大提高了住宅设计与规划的匹配性。棕色和淡黄色的高层建筑、淡绿色遮阳玻璃窗、带有健身步道和绿色植物的中央花园，与第四期改造后新建的商业地产在外观上没有太大区别。
在新完成的第四期工程中，在拆除了原有的15栋旧房后，在原址上建造了3栋18层的住宅楼和3栋8层的住宅楼。作为上海第一个完成“拆迁”工程的高层建筑社区，六栋住宅楼都配有配套电梯。
住宅的内部有了更大的改善。吴忠义的家原本有两个超过10平方米的房间。装修后，每个房间的卧室面积都增加了，而且还配有独立的厨房和浴室。他家以前住在一楼，抽签后被分到六楼，这让他喜出望外。带电梯的高层房间方便了他和妻子的旅行。同一天，他兴奋地说，他已经提前和装修公司约好了，拿到钥匙就可以马上进入现场。
据报道，空高层建筑空拔地而起后，为改善社区质量，将推出一个可容纳285辆汽车的地下停车库，以及大量建筑面积超过6000平方米的绿化和社区公共建筑。
更实惠的是，原来社区的大部分房子都是公房。根据房改政策，这里的居民还可以以每平方米1295元的基本价格购买房屋产权，相当于每户1万元。房屋产权由公房转变为售后产权房，以后可以进行交易，使得将来生活条件的进一步改善成为可能。社区也可以选举行业委员会。“过去，社区里的房子并不完整。根据规定，该房屋不能作为售后公房购买；装修后的房子都是完整的，这个问题不存在。”地区住房管理局官员说。
拆卸和着陆的总体进展缓慢
从2009年到现在，在9年时间里重建了852套非成套住房。这一速度在上海类似项目的改造中并不算太慢。从全市来看，自2005年上海实施“拆迁登陆”改造以来，实际完成的项目不多，进度相对较慢，主要是因为实施难度大。
首先，住房结构的设计是困难的。既要平衡居民利益，又要满足成本和住房建设标准的要求。
居民的原有住房结构有所不同。残缺房屋中最小的只有6.5平方米，最大的超过40平方米；有些人的房间朝南，而另一些人的房间朝北。装修之初，设计师就确定了公平、人性化的原则，既保证了房屋原有的户型、面积、数量和朝向基本不变，又增加了原有的房屋面积，并配有独立的厨房和卫生间。最后，就像积木一样，423户家庭设计了39种房间类型。
"没有完整住房的每个房间的使用面积最终将增加大约两平方米."陈建州说，这一增加的面积已经得到准确测量。考虑到成本，不可能无限期地增加住房面积。在设计上，每户的新增面积应该相等，即使邻居的新增面积相差0.1平方米，居民也会感到不满意。
此外，翻修后的楼层高度应根据相关住房标准控制在一定高度内，同时考虑到建筑间距和周围房屋的照明。
其次，居民在实施改造时很难达成最终共识。根据规定，该类项目采取业主(公房住户)自愿、政府支持、因地制宜、分类改造的方式。经90%的出租人(业主)协商同意后，装修工程方可开工；经过第二次协商，即居民签约率达到95%以上，协议才能生效。出租人(业主)同意了这个标准，这推迟甚至停止了许多这样的项目。
“与旧的改革不同的是，‘拆迁户’改造的主要目的是解决成套住宅房屋不完整的问题，而不是解决居民的生活困难。”业内人士指出，一些人原来的居住面积很小，即使独立厨房和浴室添加到"拆迁"装修，居民的居住面积不会增加太多，导致"拆迁"项目的同意率没有旧的高。
要使居民的同意率达到标准，还有大量的工作要做。由于第二期和第三期的样本效应，彭三社区第四期在初步咨询中达到了95%，但仍有部分居民出于各种原因不同意装修。旧装修办公室的工作人员和居委会工作了50多次后，一些居民同意签署合同。在确保公平的前提下，区房管局和街道会尽力帮助真正有生活困难的居民。例如，有一个兄弟和两个家庭住在同一个房子里，这仍然是一个房间装修后。起初，兄弟俩和两个家庭觉得实际困难没有从根本上解决。区房管局上门工作，告诉他们翻新后的房子可以作为公房出售，并有售后产权，这房子可以帮助两兄弟更换郊区的两栋房子，实现他们的分家愿望。
重建惠及所有驻地政府
一些专家在阅读了彭三社区四期工程后表示，该项目属于“高版本”拆迁项目。区房管局负责人认为，“高版本”可能指的是社区环境，公共设施只有在商品房社区才有，如地下停车库、绿化、社区公共建筑等，而房屋本身仍是按照“拆一换一”的原则建造的。
这些公共设施在社区中的建立关系到上海第一个高层“拆迁登陆”项目第四阶段改造的实现。「翻新工程的首两个阶段是多层、多层及小型高层楼宇。在第四阶段，我们发现建造多层或小高层建筑不能解决这么多居民的住房问题，我们必须增加建筑高度以增加建筑面积比。因此，在满足日照、静修等建设指标后，我们于2012年重新调整了社区规划，并获得了市规划部门的批准。”地区住房管理局官员说。
目前，第四期改造的资金来源包括区政府财政收入、房改净集资款和居民支付的产权购买成本。记者了解到，由于很多旧房的土地是划拨的，没有经过招投标、拍卖和挂牌过程，增量房不出证，不能交易。根据本市相关政策，拆迁改造试点项目纳入本市保障性安居工程，并使用相关配套政策。被拆除和重建的增量房屋用于重新安置和搬回户外，每个区仅限于政府回购各种类型的经济适用住房。
在彭三住宅区“拆迁”工程中，不仅居民受益，政府作为主要投资者也受益。
对于居民来说，经过改造后，房屋质量有了明显的提高，社区面貌焕然一新，公共配套设施完善。改造后，居民可以按照出售公房的政策，将承租的公房改为售后产权房，实现房屋的价值。静安区在彭三住宅区实施“拆迁”时，还根据居民的实际情况，给予每户一定的租金补贴。
对于政府来说，“拆迁”工程已经产生了巨大的社会效益。“在一期和四期改造中，有绿地、停车场和公共设施等设施。这些设施不仅为第四阶段的居民服务，还辐射周围的其他居民；其次，彭三原有住宅没有修缮条件，消除了房屋安全隐患，减少了政府对公共安全的投入；第三，在改造中，下水道和公共道路都进行了改造，城市发生了巨大的变化。”
四阶段转化产生了模型效应。第五阶段装修将于今年开始，涉及878户家庭。居民意愿咨询已经完成，约定的装修率高达99.3%。目前正在办理前期手续，居民签约工作即将开始。
