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据静安区新闻报道，“原来的小区下雨时积水，路面不平，晚上灯也不亮。经过改造，它已经得到了改善。现在它不怕下多少雨。社区增加了健身器材、休闲座椅等设施。现在，每个人都喜欢走出家门，一起参加活动。”最近，在共和新路街开展的“大走访、大调查”活动中，发现产权结构复杂的旧住宅区、微住宅区、老年住宅区和居住区在物业管理方面取得了很大成绩，住宅区的面貌发生了翻天覆地的变化，居民的获得感和幸福感大大增强。
“借壳降低成本”运营问题构建振兴
走进位于谭家桥路152号的联合大厦，你可以看到大厦外墙上一幅巨大的手绘图案。在照片中，一对拄着拐杖的老年夫妇正亲切地看着他们的孙子们在他们面前玩滑梯，而远方孩子的父母正在笑着给他们拍照。在蓝天白云和绿色草坪的映衬下，三代祖父母和孙子女的美丽景色格外温暖。
“这是去年端午节时这栋楼里的居民一起画的。他们告诉我，这是每个人目前的心情——整个建筑是一个家庭，充满了欢乐和喜悦。这在以前是完全不可能的。”谭家桥路80弄居委会主任张彩娟在谈到该楼的物业管理时摇了摇头。她介绍说，该联合建筑属于单户商品房社区，1至5层为公共租赁住房，6至15层为住宅建筑，共有60户居民，约200人。由于原物业公司的不合理收费和不作为，楼道内的堆放情况严重，群租现象普遍，居民投诉连连，是真正的“问题楼”。
为了有效改变这种状况，在街道和居委会的全力支持下，社区业主一致同意终止与原物业公司的服务合同，采用“借门节流”的方式进行物业管理，即利用业主的资源，借用社区业主经营的公司为社区物业费和停车费的收取和使用提供正式票据，为资金的收支提供合法渠道。除按规定税率正常缴纳外，公司不收取任何费用，有效降低了成本。
社区产业委员会主任纪昕告诉记者，在具体的物业管理过程中，产业委员会将对公租房缴纳的物业费进行统筹管理。安全、清洁和保持绿色是根据市场价格支付的。公共财产维护由社区志愿者承担。对于维修困难的物业，要求专业的物业公司实行计件支付，并设立便利服务中心。业主免费提供工具，为日常物业维护提供辅助功能。另一方面，社区通过建筑团体自治为物业管理提供支持。社区建筑群体的自治团队倡导“自治与管家”，并意识到建筑群体的居民是自己事务、自我管理和自我服务的主人。物业、行业委员会和建筑群体相互作用，以“业主大会”为导向，倡导走廊文明施工，实现“自治与家规”。通过业主大会和自治条例，集体租房的问题得到了彻底的解决。业委会成员还成立了“家居应急小组”，使邻里的需求能够第一时间得到响应，实现了“自治解决家事”，有效提高了住宅小区的物业管理水平。
“职业经理人”介入旧社区的“逆向增长”
“阿达，旅游回来了，我好久没见你了。”"贝贝，放学后回家做作业吧."60岁的孙有义(音译)在洛川东路360号东方公寓向居民们打招呼，并走进电梯。看到电梯的按钮有点脏，他拿出一条纸巾，小心翼翼地擦了擦。“这部电梯很珍贵，很难找到。”
孙友谊是东方公寓特别聘请的专业物业经理，负责物业管理办公室的日常运作。他告诉记者，东方公寓建于1998年。共有96户，其中1-4层为商业建筑，5层为住宅建筑。由于户数少，结构复杂，原有物业闲置，服务不到位，导致许多问题难以解决，尤其是电梯老化等维修项目，难以及时实施。然而，居民感到非常愤怒的是，他们支付了物业费，却不能享受他们应得的服务，一些居民拒绝支付物业费。“社区处于‘收不到物业费’、‘服务不到位’、‘业主拒交物业费’和‘社区环境更差’的循环之中。”
为解决物业管理滞后与居民维修需求之间的矛盾，东方公寓决定解散原物业公司，成立自己的物业管理部，聘请曾在大型国有企业担任管理人员的孙先生担任专业物业经理，负责物业的日常运营，并对行业委员会的工作开展和问题决策提出建议。其他物业管理人员由社区行业委员会直接聘用，从而有效降低了人员成本。目前，我们的物业费是1.31元，已经维持了20年。工业委员会主任刘学军说。
对于这两部旧电梯的改造，刘学军和孙有岳都很努力。起初，两部电梯的维修单位报价高达80万元，但行业委员会认为成本太高，但维修单位坚持报价。他们分别与电梯维护单位和居民进行了沟通和协商，经过特别论证，在确保安全、降低费用的前提下，继续使用电梯相关部件，最终以40万元的价格通过了项目。96户家庭也见证了他们的努力，他们自愿拿出资金，筹集了5万多元用于电梯改造。
在维修期间，物业管理办公室和行业委员会制定了披露规则，并在整个过程中披露了资金使用的细节。每两周公布一次维修进度和资金使用细节，实施“家政、财务、事务、服务”四项公开制度，有效保障居民知情权和监督权。最后，电梯维护工程顺利完成，确保了电梯的正常安全运行和广大业主的生命财产安全，切实为居民提供了安全感和幸福感。
