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创建城市级商业区，帮助中部崛起
——大宁国际商业广场建设
李海波，生于1962年9月。2001年1月至2005年9月，曾任闸北区商业委员会主任、区旅游局局长、区粮食局局长。2005年9月至2009年3月，曾任闸北区统战部副部长、区委书记、区工商联常务副主席。2009年9月，他担任原闸北区体育局党组书记、局长。2015年11月两区合并后，他担任中共静安区体育局党委书记。
口头:李海波
采访:王赢·杨青青
收尾:王赢·杨青青
时间:2018年3月14日
2001年至2005年，我担任闸北区商业委员会前主任，参与了大宁国际商业广场项目的决策、规划、设计和施工推广的全过程。
2001年，上海市政府新一轮机构改革完成后，区商业委员会的工作职能从直接管理区商业集团转变为负责整个区的商业规划、布局和发展。从关注企业到关注行业，从关注个人到关注群体，从关注本土企业到关注“大企业”。
当时闸北区的商业基础非常薄弱。为了摆脱该区商业落后的局面，闸北的“下角”和“赤膊区”的印象被改变了。依托新客运站前的商业，新一轮“新客运站——永不沉睡的城市”商业区启动，成为上海“十五”商业发展纲要中的市级商业区。在建设不夜城商圈的过程中，我们也感觉到不夜城商圈由于站前的商业特色，对闸北整个商业的带动和辐射有限。从今天的角度来看，驱动并不理想。2002年，随着我们对企业和居民区调查的深入，在闸北中心区规划建设一个新的商业中心的想法逐渐浮出水面。大宁国际商业广场项目位于原闸北区中部，交通便利，人流密集，周边设施完善。适合发展区域性商业中心，填补原闸北中北部现代商业空空白，形成内环外新的商业集聚区。大宁国际商业广场将成为推动中部崛起的引擎，进而影响和带动闸北的发展。
目标已经实现，但项目地块已经规划并实施。可以说，我们确实克服了许多困难，解决了一系列难以想象的问题。那时候，没有区领导的正确决策和兄弟部门的大力支持，可能就没有今天的大宁国际商业广场。此外，开发商的选择尤为重要。高质量和良好的开发商和运营商可以带来良好的业务。当时，包括威晶集团、家乐福集团和SIIC集团在内的七八家国内外知名企业参加了比赛。通过方案选择，我们最终排除了当时非常流行的大型封闭式购物中心模式，采用了香港福克斯特集团设计的步行街形式的开放式商业中心模式。大宁国际广场于2006年竣工，其成功运营满足了中北部闸北区乃至周边虹口区居民对现代商业的消费需求，自出现以来，已成为上海北部休闲娱乐消费的新亮点。可以说，大宁国际商业广场是上海乃至全国非常成功的商业模式。
与时间赛跑，“老虎的嘴”和“食物”[S2/]
2002年初，我们开始研究全区商业布局的总体规划。在对整个地区的地块进行地毯铺设的过程中，我们发现共和新路和大宁路交界处的封闭的空地块适合形成一个区域性的商业中心。由于这里有一条南北高架路，位于闸北中部，靠近虹口和普陀，交通便利，人流众多，缺乏现代商业综合体。然而，当我们深入研究这一想法能否实现时，我们发现，这片占地约93亩的土地是商业和住宅建设用地(70%为住宅，30%为商业)。它是由上海城建、爱普香料和彭浦镇共同开发的。此外，审批程序已经全部完成，打桩机等设备也已到位。困难就在眼前，是不是要去另一个地方，还是不要放弃。我们觉得该地块的商业价值和未来影响远远高于住宅和配套业务的发展，所以我们绝不能轻言放弃，必须与时间赛跑。2002年4月的一天，当时刚刚上任的丁在调查区考察了标准化蔬菜市场的建设和供应情况。经过调查，我们主动向丁区长汇报了该地块的情况，并积极争取领导到现场查看该地块(原本丁区长没有此行程，但我们还是提前做了充分的准备进行了汇报)。在现场，我向丁区长汇报了对情节的分析和研究。我说:“如果这块土地只用于开发房地产，那就太过分了。真遗憾。我希望领导们能再次考虑使用这块土地。”。丁区长听了我的汇报后，明确指示(用确切的话说):“这个问题可以研究好，请商委会带头研究，拿出方案来，各部门都要给予支持”。虽然领导没有说土地一定要作为商业用地，但在领导的指示下，房地产建设暂停了，我们赢得了进一步开展一系列后续工作的机会。
第一步是科学论证、分析和调查。当时，对于该幅土地应作商业用途，还是应拨出一定比例作为商业配套设施，有两种意见。我们认为，国际专业机构的论证和科学分析所获得的结果可以成为有力的支持。必须出具令人信服的可行性报告。因此，我们委托了两个世界著名的咨询公司——尼尔森咨询公司和世邦魏理仕咨询公司，分别进行市场调查和需求报告，同时抓紧时间进行功能定位规划。我们要求这两家全球咨询公司进行详细的市场调查，并使用定量标准来判断最终是否有必要将它们发展成为商业中心。通过专业机构的分析和研究，认为整个开发业务是土地价值的最大体现，也能极大地提升闸北的整体业务。报告出来后，我们会有足够的信心和基础去说服大家。第二步是测试市场接受度。我们通过各种渠道发布地块消息，了解商业开发企业对地块开发的兴趣。许多上海、国际大公司和大企业都表示了极大的兴趣，让我们更有信心。经过充分准备，我们首先将地块的商业分析结果和市场反应向区委、区政府主要领导进行了汇报，得到了区领导的高度重视。当时，区委书记姚海通要求召开中央商务文化中心专题会议，区内四个班子的领导参加了会议。与会领导人一致决定在这里开发一个商业中心。现在想一想，当那个地方开始钻探和建设的时候，我们正在老虎的嘴里吃东西，一块肉在别人的嘴里，所以我们就把它拿了下来。如果当时我们没有坚持，没有区领导的果断决策，今天就不会有大宁国际商业广场。
三方游戏，“鹿”的“包装”[S2/]
在区委和区政府决定充分开发该地块的商业功能后，区政府成立了专门的领导小组和指挥部，而我有幸被任命为中央商业文化中心项目指挥部的总指挥。解决93亩土地的征用和土地所有权的变更是一个非常紧迫和棘手的问题。正如我前面提到的，当时有三家公司和单位共同持有这块土地，一家是爱普香料，一家私营企业；一个是上海城建集团，一个市政建筑企业；它占据了大部分土地；一个是占地最少的彭浦镇。当时，他们已经成立了一个联合房地产开发公司，他们不愿意放弃土地，宁愿去法院。因此，我们花了将近一年的时间，付出了巨大的努力。姚书记和丁区长多次亲自找单位领导做工作。我们已与安普达成财务补偿；但是，城建集团不需要钱，必须在同一个地区发展房地产。经过多轮谈判，区政府决定将类似的一片城市建设用地作为补偿，即目前的“友好家园”，并在其他程序中设立绿色通道。由于商业委员会是政府的一个职能部门，土地不能直接交给商业委员会。经区政府同意，商业委员会成立了另一家公司来处理土地转让事宜。有了土地，外国投资和谈判就可以正式启动。
此外，我们知道好的开发者可以带来好的作品。我们还需要对地块规划和设计做出慎重的决定，以及哪个公司应该负责开发。当时我们的目标很明确，那就是建设一个体现现代商业、提升闸北商业整体形象的商业中心，成为上海商业的新亮点。地块的商业开发确定后，安百里集团、SIIC集团、华润集团、长风集团(龙之梦的开发商)、台湾伟晶集团、法国家乐福和香港福瑞斯特集团均表达了强烈的投资意向，并分别制定了项目设计方案。每个方案都有自己的特点，竞争非常激烈。2002年11月23日召开了设计方案评审会议，区内四个团队和相关部门的领导参加了会议，各投资方汇报了各自的方案和项目运作前景。
计划报告完成后，我们考察了威晶集团、长风集团和家乐福集团。然而，我最终选择了弗雷斯特集团，这个决定是经过仔细考虑的。富乐斯特集团的投资业务是香港的创邦集团，在当时的商业开发企业界并不知名。与SI、安百里、华润、长风、家乐福等商业地产集团相比，该公司规模并不大。他们的选择主要基于两个考虑:一是项目设计方案大胆创新，独具特色。他们提出了“大宁生活中心”的概念和空街区的布局，让我们大放异彩。这种开放式的社区商业中心，参照了上海老城的风格，采用了“城镇”的布局，完全不同于当时上海主流的“大盒子”购物中心的设计，在所有提交的设计方案中脱颖而出。当时没有这样的购物中心设计，在中国也没有先例。我们还调查了国外的“城镇”。通过步行路线将不同的建筑串联起来，布局是开放的，功能是聚集的，这与我们以前看到的带“大盒子”的购物中心真的不同。福勒斯特的计划与我们打造一个不同的商业中心的想法一致，我相信这个独特的设计会非常有吸引力。二是集团自身的业务背景和经营愿景。本集团投资者参与了“新天地”项目的开发，并在现代商业综合体的开发和运营方面有一些成功经验。我们需要考虑的是公司的发展信心和管理实力。为此，丁率队参观了香港集团公司。我们与集团的董事长和股东进行了充分的沟通和详细的会谈，从而确保他们的团队将最关注和珍惜这个项目。因此，尽管当时弗雷斯特集团在mainland China没有重大项目，但我们最终还是选择了它们。
大宁国际商务中心开业以来，成为当年上海商业的一个全新亮点，也成为闸北原有商业一举改变形象的开端。该项目已获得多项荣誉，如2017年全国社区商业示范社区和静安200强。作为一种全新的社区商业模式，它已经接待了来自上海和其他省市领导的多次来访。通过大宁国际商业广场的创建，富乐斯特集团在上海商业区大受欢迎，并开发了金桥国际商业广场、思南大厦、嘉定慧城市生活广场等多个项目。得益于大宁国际商业广场的推动，闸北前中心区进入了知名企业的发展视野。许多开发商，如大宁九光和包华国际，纷纷前来参观。新的静安体育中心也已经建成并投入运营，整个区域已经被带动起来。2014年，被评为新一轮上海级商务区。2017年，商务区的增长率在中心城市级商务区中排名第一。
专注于打造大宁
大宁国际商务中心作为闸北中部崛起的重大项目，从一开始就备受关注。区政府希望通过这个项目“弥补不足”:首先，弥补商业能源水平和布局的不足。闸北原有的现代商业基础相对薄弱，而中部地区也是商业空的白点；第二，弥补业务匹配的不足。当时，除了新客运站的长城假日酒店外，没有现代化的高星级国际品牌酒店。因此，我们希望大宁国际商务广场能够与高星级酒店相匹配，提升商务服务水平。在这方面，福雷斯特不想增加这一功能，因为在区总部的坚持下，开发商同意设立酒店功能。之后，酒店运营良好，实现了双赢。
大宁国际商业广场由美国rtkl事务所设计，占地约5.5万平方米，总建筑面积约25万平方米。这是一个集商业、办公和酒店为一体的综合性商业地产项目。大宁国际以“多元、大、新、齐”的商业形式，将“生活中心”(字面意思是“生活中心”)的消费理念带给消费者。“更多”意味着更多的品牌:200多个国内外知名品牌落户大宁国际商业广场，其中许多是首次登陆上海的品牌，如c & ampa .“大”，即大规模:25万平方米的建筑面积，15栋高低错落的建筑，11个大大小小的广场和庭院，约2公里的步行街和1300个机动车停车位，使它像一艘商业航行的空母船。“新”，即新风格:在建筑外观上，以现代建筑风格，将传统商业区的规模改造成空厅，建筑由外高内低，穿插雕塑、喷泉、绿色植物等。带给消费者一种似曾相识的新境界。“气”的意思是功能是气。酒店、办公、零售、餐饮、文化、娱乐、教育和现代服务业八大功能在项目中有机分布。大宁国际商业广场是上海第一个开放的商业区，也是首个打造现代城市生活多环节“生活中心”的项目。项目投产后，立即成为上海商业的热点和亮点。所有兄弟区、其他省市都来参观，成为整个闸北经济和形象提升的引擎。十多年过去了，大宁国际商业广场依然很时尚，经营也很稳定。因此，创新是非常重要的，许多事情不一定通过复制而成功。
大宁国际商业广场成立于2002年，2004年10月开工建设，2006年10月22日竣工。回顾人生的每一步，都凝聚着每个人的心血。这实际上是在一个地方思考的问题。项目推广效率高。首先，它离不开区领导的大力支持。当时，区政府成立了领导小组和指挥部，推动闸北区中央商业文化中心的发展和建设。全面负责中央商务文化中心的开发建设。全区十三个委、办、局参加了领导小组，副区长任组长。地区商务委员会负责领导集团办公室和总部的工作。中共中央书记处书记姚海、区委书记丁亲自挂帅，对推进过程中遇到的重大难点问题进行协调决策。分管经济和城市建设的副区长也密切关注项目进展情况，召开周会，把握时间节点，一件一件落实到位。其次，它离不开整个地区职能部门的合作。当时，区政府办公室、区计委、区商务委、区建设管理委员会、区国有资产监督管理委员会、区规划局、区房管局、区市容局、区文化局、区旅游局、区体育局、大宁路街、彭浦镇、大宁区绿地开发建设有限公司都积极推动项目发展，给予了大力支持。值得一提的是，为了确保规划的实施不被扭曲，运营不被偏离，区政府通过成立宇轩公司持有项目公司的部分股份，间接参与了项目决策和前期建设的各个方面。第三，它不能脱离开发者的阐述。富勒斯特进行了深入的市场调研，对周边居民和办公人员进行了详细的分析，并根据市场调整结果对项目零售餐饮娱乐的比例和定位进行了详细的规划。又如，考虑到雨天在露天广场阻碍消费者的麻烦，设计中增加了悬挑结构，不仅美观，还为消费者提供了一个短暂的避雨场所。此外，大宁国际商业广场的开发建设也培养了一批当时商业委员会的年轻干部，使他们得以迅速成长。全委会的班子成员和同志们进一步形成了想做、能做、成功的良好作风和工作氛围。
如今，大宁国际商业广场在千变万化的时代潮流中不断变化和升级。它不仅是一个购物中心，而且还有上海国际艺术节、上海旅游节、韩国文化节、西班牙文化节等丰富多彩的活动，使大宁国际商业广场更像一个“生活枢纽”和“生活中心”，就像它的英文名字“生活枢纽@大宁”。
