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尽管上海第三产业增长强劲，为写字楼需求提供了坚实支撑，但并非所有写字楼项目都能分享到红利。据戴德梁行统计，2016年，以人民广场、南京西路、淮海路、徐家汇为龙头的核心区总体入住率为0+以上，10年以上的写字楼面临客户流失。随着非核心商务区的逐渐成熟，越来越多的企业选择在交通便利、租金优惠的新兴商务区工作，如美敦力在前滩世贸中心租赁15000平方米，飞利浦搬迁至市北智慧园。
非核心商业区成为供应主战场
第一太平戴维斯的统计显示，今年第三季度，非核心商务区的两个新项目进入市场，虹桥新迪中心和力宝广场带来近13.9万平方米的新供应量，使该市非核心商务区的甲级写字楼存量达到320万平方米。受新供应的影响，本季度非核心商业区的写字楼市场达到37.6%，比上一季度增长4.2个百分点。平均租金与前一季度基本相同，每天每平方米5.8元。
值得注意的是，未来供应(2017年第四季度至2018年)，新兴地区仍将是主要供应战场，浦东前滩世博和徐汇滨江板块将提供大量集中供应，其中徐汇滨江供应53.77万平方米，浦东前滩世博供应47.51万平方米，分别占总规模的25%和22%。戴德梁行(dtz)高级董事、中国办公室主任沈洁表示，未来，总供应量将会很大，租户将有更多选择，竞争将变得更加激烈。逐渐成熟的新兴商业区具有租赁产品的双重优势，对客户更具吸引力。核心商业区正面临租金相对较高和房价上涨空的双重压力。
这座“旧的”办公楼决心彻底翻修。
核心商务区设备齐全、成熟，其客户具有一定的粘性。然而，核心区内较早发展的旧型物业却面临物业设施落后、功能与发展情况不匹配、难以满足交通和管理需求等问题。因此，他们产品的竞争力正在下降，他们面临着新兴商业区的冲击。
对此，第一太平戴维斯研究部负责人表示，核心区域的写字楼项目业主需要降低租金、灵活调整租赁策略或增加代理佣金，以吸引高质量的租户。
申杰认为，一些较旧的房产可以升级，让它们焕发青春，赢得顾客。例如，今年刚刚翻新的“嘉宁国际”，不仅翻新了现有的公共区域和硬件设备，还增加了PM2.5过滤系统和特斯拉充电桩等设备。经过改造，获得了LEED国际金奖认证，租金和客户质量得到了显著提高。未来，核心商业区的升级将增加更多现有物业，这将提高资产价值，改善城市形象。
