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这种带门槛的投资理念不同于市场上的其他写字楼。“当一些写字楼在市场上吸引投资时，它们会为主要租户或第一阶段的代表租户设定一定的门槛，但在中后期，对入驻商户的盈利没有更多的要求。然而，在金外滩，整个过程中入驻的商人受到严格控制，强调租户对区域经济的贡献、企业的落地、税收的落地和企业信用可靠性的要求。"
在著名的中国民生投资有限公司总部所在地——南外滩金融新核心区，有一栋22层的甲级商业建筑，一口气占地10层。这座商业建筑就是金外滩国际广场。不简单:2014年4月开业时，入住率只有40%，税收收入达到1.4亿元。那一年，它进入了“一亿建筑”的行列；去年，入住率提高到98%，税收收入跃升至7.6亿元，跻身黄埔区“一亿楼”前十名；今年前9个月，税收收入达到15.5亿元，占黄埔区165栋重点商业建筑税收收入的4.8%，位居第三。据估计，今年的税收将达到18亿元。
三年税“三级跳”，金外滩是怎么做到的？管理运营方上海金外滩集团董事长陈永亮认为，一是该大厦主要聚集了一大批高附加值的高端服务业，二是该大厦实现了100%的企业所得税。
目前，高端服务企业在建筑中的比例高达90%。这里不仅有中国民生投资有限公司等民间投资集团的总部，还有深湾灵信基金、精信证券、中国建设中辉律师事务所、中华胡音会计师事务所、好富好信国际投资咨询有限公司等传统金融机构和金融专业服务机构，还有中国民生国际金融租赁、外滩云财富、诚创投资等新兴金融机构。产业布局合理，互补性强。
地理位置和建筑质量是吸引这些高端服务企业的“硬条件”。“金外滩的地理条件非常优越。“一城一区”是上海建设国际金融中心的核心功能区。金外滩所在的外滩金融集聚区的核心区域是成长中的金融商业区。根据外滩金融集聚带的建设，这是外滩集团的产业定位。它是由美国凯瑞森等国际一流团队共同建造，严格按照国际一流标准建造。该项目获得了美国绿色建筑委员会的leed金牌认证。”我不记得有多少次，上海金外滩集团市场部经理董向前来“取经”的同行介绍这里的硬件优势。
然而，让这些高端服务业更感兴趣、更愿意留下来的是金外滩创造的“生态环境”。“目前的入住率是98%，而空剩下的2%并不是没有企业愿意来；然而，许多公司想进来，但他们不符合我们的要求。我们不会介绍他们。”陈永亮说。
原来，金外滩有一个吸引投资的独特概念。金外滩是黄浦区国有房地产公司经营的写字楼，也是金外滩集团吸引投资、服务区域经济发展的主要建筑资源。招商之初，集团决定以“各类金融机构和金融专业服务企业总部”为重点，努力实现税收100%登陆黄埔的目标。为此，本集团的投资推广与地区金融办公室和投资推广办公室紧密合作，并聘请了专业的市场推广团队进行投资推广。
这种带门槛的投资理念不同于市场上的其他写字楼。“当一些写字楼在市场上吸引投资时，它们会为主要租户或第一阶段的代表租户设定一定的门槛，但在中后期，对入驻商户的盈利没有更多的要求。然而，在金外滩，整个过程中入驻的商人受到严格控制，强调租户对区域经济的贡献、企业的落地、税收的落地和企业信用可靠性的要求。”陈永亮说，在过去的两年里，新的金融企业如雨后春笋般涌现。一批p2p金融企业愿意出高价进入金外滩。但是，只有通过项目投资企业资格预审和区有关部门复审的企业才允许进入。
拒绝不合格的企业实际上是为合格的优质企业“成长”留下更好的“土壤”。“商业建筑的‘生态’非常重要，高质量的企业重视自己的‘邻居’。”董对说道。
商业建筑的日常服务主要依靠高层物业管理。大厦聘请知名物业管理单位第一太平戴维斯顾问(上海)有限公司，与本集团全资附属公司金外滩国际广场资产管理有限公司共同为大厦租户提供服务。
鉴于大楼租户最关心的交通和餐饮两大问题，大楼为租户提供免费班车服务，每天早晚连续运行2.5小时；下沉广场引进高品质员工餐厅品牌“艳波阁”，每天接待近1000人。“在招商过程中，集团根据大厦白领的需求，调整了相关业务业态的比例，增加了餐饮业态的投资比例，引进了星巴克、家庭便利、麦亭西式餐饮、燕泊亭中式快餐、吴芳面馆，以及一兆韦德健身俱乐部、阿黛尔牙科诊所和为白领个人理财服务的线下商店。”董介绍道。
如今，大楼内许多企业的第一个三年租赁期即将到期。在最近的团体调查访问中，中国民生投资、深湾灵信基金等大型企业都表示愿意续签合同。在金外滩国际广场附近，新的一级写字楼如外滩金融中心(bfc)和soho Bund如雨后春笋般涌现，一些写字楼运营商已经打听到了金外滩招商引资的“秘密”。
