“这个片区一半以上都是坑，正常的投资逻辑根本行不通”

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可能是深圳最撕裂的区域:

背对着前海，头上有“大空港”、“国际会议展示中心”的光环，房价已经达到4万+。

一方是密集现场农民的房间，一半以上是小产权的房间，总是摆脱不了肮脏的坏形象。

这就是宝安区的沙井。

沙井位于深圳的最西部，偏吧。 也没有偏差。 结果坐11号线的快线，30分钟就可以到达南山的前海，科技园。 不，其实相当偏向。 我和东莞的长安镇在一起。

大部分人来人孔，绕不过小产权室。

从常识上讲，小产权房虽然便宜，但是不能定居、不能读书、产权有纠纷等一系列问题，在商品房高度发达的深圳，无论放在哪里都不是主流市场。

但是，在沙井，小产权室是碾压水平的存在:

在沙井，正规开发者的商品房数不胜数

在沙井，在外观上完全区分不了小产权室和商社

在沙井，一点小产权房建设得比商品房漂亮

据说当时万科、卓越等大开发商刚进入沙井时，商品房真的很少，必须把这些小产权室作为竞争品拆除。

沙井盛芳园区(小产权室)有十几栋楼

地下停车场，小区花园，露天游泳池，都不少！

为什么人孔的小产权室能那么牛？

这和一个叫“龙哥”的人有关。 “龙哥”原来叫陈圭东，是出生长大的沙井人。 没错，这个“龙哥”一听到名字就知道不是好人。

90年代中期，“龙哥”依赖香港黑势力，是沙井拉帮结派，成立沙井新义安组织，在沙井渗透当地各大村委会，成立各种股票企业控制当地房地产、建材市场。

在沙井新义安的控制下，各大村委会以统一建设大楼的名义建设小产权房，并私下销售，村委会、股份企业、普通村民都可以受益。

迅速向后发展，收购当地街道，得到建设默许，低价拥有土地，集资建设，形成了完整的小产权房产业链。

当时，很多试图暴露沙井小产权室的记者受到“龙哥”马仔的辱骂和暴行，沙井的小产权室曾经成为“独立的都市城”。

到2010年为止，以“龙哥”为首的沙井新义安被全面抛弃了。 可以说沙井小产权室相当于深圳小产权室的大本营、发源地。

沙井这样的小产权房，对沙井的楼市有什么影响？

第一个影响有两个。 一个是商品住宅，另一个是旧改造。

以前，由于“龙哥”的垄断，商品住宅很难进入沙井，小产权房只有一间，土地和市场都严重挤压沙井商品住宅的空之间，商品住宅的供给极为不足。

近年来，随着万科、卓越、海岸等大型住宅企业的上传，随着11号线的开通，沙井商品住宅的诉求进入了爆发期。

供给不足+诉求爆发，沙井的商品住宅供给跟不上需求，再加上“大空港”、“西部核心”等概念的炒作，近年来房价高涨。

卓越中环，沙井今年下半年

唯一销售的商品新房项目

另一个重要的影响是旧改，小产权房严重阻碍了沙井的迅速发展，所以旧改是沙井的要点，这激发了很多人投机拆除沙井小产权房博的热情。

据统计，沙井区域城市更新面积超过160万平方米，项目数量达到23个。 多用于住宅和商业开发。

沙井片区旧改项目一览

现在深圳最大的旧改项目白石洲拆除重建面积为45.92万平方米，不到沙井旧改面积的三分之一，从首次提出旧改到拆除花了14年时间。

面积大，情况更多，杂七杂八的砂井旧改造，一定要花更长的时间，至少10年以上。 10年来，对想博撤的人来说，周期太长，不确定性太大，还有小产权室多而复杂的利益和历史问题。 买小所有权的房间投机？ 还是洗洗睡吧

那么，沙井的未来怎么样？

我们在沙井考察期间，大部分职业顾问和中介都给你安利“沙井三大件”: 。

“大空港”、“国际会议展示中心”、“海洋新城”，没有疑问。 这些是深圳高规格的定位和计划，也是沙井的未来。

好的，分解一个吧:

(1)“大空港”:

这意味着依赖深圳机场( 000089，应该是股票吧)和周边港口的联动，建设空港口经济区。 有说法认为未来的经济贸易从海运升级到空运输，沙井站在未来经济的风口中。

首先，暂且不论海运是否会取代空运输，机场和港口这些基础设施是我们最常用的一套吗？

很多人一年去机场或港口的次数是用十根手指头计算的。 即使在机场或港口工作，那也只是工作，为了改善生活，不如楼下的711便利店。

更重要的是，只要能处理空运输价格的问题，海运依然是国际贸易的主流。 而且，机场的噪音污染是众所周知的。 看看机场附近的楼盘哪个敢买最高价格。

深圳“大空港”计划

(二)“国际会议展示中心”:

说到会议中心的企划，当地的职业顾问会给我们画这么棒的画面:

会议中心建成，吸引世界顶尖企业的展会，推进周边物流、金融、酒店餐饮等产业，最终形成大的会议展示经济圈。 沙井位于这个经济圈的核心。

事实上，这只是大部分人想要的解读。 会展中心和机场和港口一样，不需要人们的刚需。 即使会展带来了成千上万的人流，毕竟只是来参展，暂时太强了，肯定会给当地产业带来商机，但不能说产业会迅速发展！

真正能带动产业的是公司，是人才，与之对应的是cbd、产业园、大学城等商业和教育的一套，这是我们应该关注的。

还不知道的话，对于下一个福田，房价最高的不是福田会展中心一带，而是离会展中心更远的香蜜湖一带。

深圳国际会议展示中心项目计划

(三)“海洋新城”:

其实是综合“大空港”、“国际会议展示中心”企划的新城区，这些概念如前所述，显然对房价没有太大作用，“海洋新城”不再碍事。

总结起来，“沙井三大件”只是一个概念，能不能做到还得看具体的落地。 沙井的真正价值不是这些高级概念，正如我开头所说，沙井靠近深圳的新中心南山区，地铁相连，受到大量刚需的溢出。

结语

最后，沙井到底适合刚需要吗？ 投资应该怎么看？

与沙井同等的价位，只不过是光和龙岗。 其中，沙井和光明从南山放射，龙冈从罗湖放射。 这就像马仔和老板一样，谁的老板厉害，谁强。 很明显南山比罗湖强，无论现在还是未来南山都能输出最多的刚要溢出。

最近的南山沙井(地铁通勤时间40分钟左右)最适合在南山上班，无疑不仅仅是在南山、宝安东部领域买房子的预算。

但是，由于小产权房的好处，沙井在居住环境中明显不如龙岗，连一张白纸都不如，这需要一定的取舍。

有趣的是，沙井的同行竞争对手是光明，但光明还在长期计划中，未来6号线、13号线开通，到南山、福田的通勤距离缩短到40分钟左右，光明未来潜力巨大，但毕竟是新城，人少产业弱，长期计划

沙井，光明区域对象

最后，总的来说沙井的刚需和投资的提案:

刚要:要在沙井买房子，以上班距离为中心，越靠近南山越好。 越靠近地铁口或越靠近地铁口越好。

关于投资:不要被概念蒙蔽了眼睛。 不要对小产权房抱有幻想。 一切都跟着地铁走，特别是建设地铁周边，将来的上升空之间更大。

但是，必须观察的是，沙井这几年上涨了一波，沙井建设的6号线、20号线、12号线相继在1-2年内开通，地铁利润的预想已经反映在沙井上一轮房价的上涨周期中，现在

更重要的是，许多老改革拖了后腿，沙井的投资周期已经增长到五年多了。 在这一瞬间投资沙井，必须做好长时间投资的准备。

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