“城市更新深圳样本：政策规划“先行示范” 公司助推“产城融合””

本报记者陈靖斌深圳报道

年8月，深圳迎来了两大亮点时刻。 8月18日是《中国共产党中央国务院关于支持深圳建设中国特色社会主义先行示范区的意见》发表1周年，同月26日是深圳经济特区成立40周年。

从40年前的先行试验到先行示范区的创建。 从“摸石过河”经济特区，到将来可以复印、借鉴的城市案例，到世界标杆，党中央进行的重大战术部署也给了深圳独特的城市快速发展战术定位。

深圳作为“世界标杆城市”的蜕变，离不开各大住宅企业在深圳城市更新建设中的“计划”。 《中国经营报》记者获悉，深圳经济特区成立40周年以来，华侨城、中海、绿地、金地、京基等深耕深圳本土城市更新的房地产公司成为了推进深圳“一新”的建设者。

未来的深圳不仅能以更昂扬的姿态屹立于世界先进城市之林，还能探索全面建设社会主义现代化强国的新途径，为实现中华民族伟大复兴的中国梦提供有力的支持。

解决政策规划“护卫”城市更新的课题

2009年12月1日，深圳颁布了《深圳市城市更新方法》，开启了城市更新的深圳时代。

过去十年，深圳城市更新经过探索，迅速发展--- -转型三阶段，全面落地深圳10个行政区(功能区)，更多的市场主体参加，只有第一批当地住宅企业和银行参加，全国住宅企业大进去，各

在这段历史中，深圳的城市更新首先开启了以市场运营为中心的二次城市化模式。 这种模式越来越受到全国各地政府部门的关注，吸引着各地地方政府的学习借鉴，特别是邻接的大湾区周边城市。

“深圳城市更新的最大优点是激活土地要素的市场化配置。 ”。 城市更新集团理事长罗宇指出，深圳近十年来的城市更新实际上为激活市场化制定了相应的政策。

为了激活城市更新市场化，深圳在十年间发表了很多政策创新的尝试，鼓励各类型城市更新。

例如，深圳每年制定“城市更新税收政策指导”，指导城市更新项目处理很多复杂的税收问题。

年以来，深圳市政府围绕城市更新颁布了《深圳市城市规划标准和准则》《深圳市城市更新单元计划容积率审查规定》《深圳城市更新单元计划编制技术规定》《深圳市城市更新单元计划批准规则》等计划推算标准文件，城市更新 “市场主体对城市更新结束后拆除比的关系有确定的底蕴，城市更新的不明确性也大幅下降。 ”。 罗宇告诉记者，计划标准和推算的公布，使城市更新中难以明确的因素“稳定”了。

这些政策文件的出现，实际上可以通过探索增强市场主体的明确性，大幅度减少不明确性。 “这是深圳在城市更新规则下比较确定的政策法规体系保障，也是深圳市城市更新的最大优势。 ”。 罗宇评价了。

但是城市更新的最大难点依然是拆迁难，因此深圳市政府为了处理城市更新过程中面临的拆迁课题制定了《深圳经济特区城市更新条例》。

超额完成投资目标龙头企业的深耕布局

面对城市更新中遇到的难题，深圳市通过不断创新政策规划，“多管齐下”为城市更新“保护和护卫”，固定资产投资效果显著。

官方数据显示，年深圳市城市更新固定资产投资总额约1271亿元，目标完成率达到182%，为拉动城市经济快速发展作出了重要贡献。

其中，华侨城、中海、绿景、金地、京基近十年来在城市更新了行业深耕布局，以城市更新的质量和速度反馈深圳。

深圳的城市更新从“旧城改造”到“城市更新”，不断提出更高的更新要求。 作为城市更新的先驱，绿景积累了30多年的旧改经验。

随着深圳城市更新的升级，绿色城市更新模式也从过去的单一住宅项目建设转向城市综合体的构建。 近年来，绿景陆续建成了绿景neo大楼、绿景香赞、绿景公馆1866、绿景红树湾壹号等住宅和商业标杆。 目前绿景土地储备总建筑面积约1500万平方米，80%集中在广东港澳大湾区，其中深圳是要点布局城市。

而且华侨城总是以“生态环境保护大于天”和“计划先行”的理念深耕深圳城市更新，推进深圳城市更新生产城市的融合。

华侨城积极响应深圳市政府的“东进战术”和“前海整体快速发展战术”，顺应深圳“现代化、国际化、创新型城市”的定位，是“大战术、大资金、大项目”的快速发展战术，“8+1”的要点项目

以华侨城创建的甘坑新镇为例，早在去年5月，华侨城就开始上传甘坑新镇，制作“ip town”文化町的蓝本。 华侨城投资500亿元，采取与政府、村民和村股份企业合作的形式，以创造性、管理和资本干预，通过ip文创形象、vr文案科技产业、古镇生态旅游和旧城改造实现生产城旅游一体化，深圳文创ip旅游新兰

京基创造了中国“蔡屋周快速发展模式”、“五方共赢”的老改革格局，为转型期城中村探索了运营模式和快速发展道路。

以“京基100城市综合体”为例，京基100的建设从开工到进入回迁楼，前后消费仅3年，京基成功创造了城市、原住民、村集体股份企业、人民银行、开发者的“五方共赢模式”。 旧修改后周边的城市环境得到改善，创造了数万个就业机会。 京基也通过京基100城市更新项目的运营，积累了极其丰富的超高层建设经验和综合体的建设运营经验。

金地集团自成立以来，积极投身深圳城市建设，已完成和正在进行的城市更新类项目占地面积约100万平方米。 其中有代表性的项目包括被称为“深圳第一改”的渔农村旧改项目金地名津、深圳岗厦旧改项目中心天元、被称为“福田区最大旧改项目”的金地工业区项目等。

中海地产是将超高层绿色住宅产业化实践纳入城市更新，推进绿色建筑的“先行示威”。 中海天钻的前身是“鹿丹村”，是深圳第一个成功拆除改造的住宅小区。 如何把环境保护融入建筑方法，建设更好的深圳，中海房地产还在继续探索。

实际上，各住宅企业可以在深圳市更新“先行示威”，实际上得不到国家战术的支持这一天独厚的迅速发展机会。

城市更新“先行示威”加快生产城市融合

在国家战术的支持下，深圳面临着全新的快速发展机会，土地资源矛盾也进一步强调，加快深圳城市更新势在必行，城市更新价值日益显现。 深圳要迅速发展成为现代化国际化创新型城市，提高公共服务水平和生态环境质量达到国际先进水平，必然需要大量的公共利益用地空之间。

深圳市更新的“先行示威”，不仅可以增加深圳建设用地的供给，推进固定资产投资，增加地价和税收收入，还可以支持深圳产业升级、支出升级。

官方数据显示，截至2009年2月底，广东累计投入改造资金1.67万亿元，约占同期固定资产投资的5%。 其中社会投资1.44万亿元，占改造总投资额的86.2%。 深圳市通过年底前签订土地转让合同实现了建设用地供应面积17平方公里。

在产业升级中，城市更新可以提供新的产业空之间，推进产业转型升级，实现经济新旧动能的转换。

根据官方数据，截至去年2月底，广东省累计完成“三旧”改造项目7905个，其中属于产业结构调整类的为4367个，占总项目数的55.2%，改造后当年的产值约为改造前的两倍，产业转型之阿

实际上，各住宅企业也在推进城市更新的过程中，正在实现“产城融合”。

华侨城相关负责人表示，华侨城的部署一方面迅速发展城市更新项目，另一方面来自深圳市政府对“东进战术”和“前海整体快速发展战术”部署的“8+1”积分项目这样的政府政策的积极应对 另一方面来源于对华侨城项目所在地资源特征的综合考虑。 “通过在以前流传的城镇引进‘文化加’相关产业，推进区域产业经济和人口结构的调整优化和经济转型升级。 ”。

绿景是深圳的城市更新项目都位于城市的核心区域。 随着以白石洲为代表的大型城市更新项目的稳步推进，绿景与华为、中国联通( 600050，股票吧)等垂直领域的巨头签订了战术合作协议，依靠今后开发的城市更新项目，推动深圳智慧城区的迅速发展